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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;7 s @ _ * l M C累计实地勘查社区超1E 6 Y } 3 S0000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们\ n a n : Q C e v的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出i – [发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者0 f = g a _其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们# e y x W 2持有的是6 = * (什么类型的盘，如果做置换原则上一2 { \定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地K \ D I * d $ /产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀_ , O a h缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以9 ] c D z !出货Z Q #配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，b G ( Z持k T g有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需T I a r Z ! ` 9 .的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大M ^ v c 6 V X _盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名l y h a 0 # q京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，S 9 & F H S再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你# n e ( V ! N可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把l u q 5 n这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧5 6 S &更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，H 7 U ? p x n 6可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）% w :有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一\ H C ^ @ O N ^ A住房在上地西里1G x v J10平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行` s j @ 1 g 3，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平5 Y O/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层1 n N a 8/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1B ; u r g ` 8430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷a x ( | 0 #/1\ 0 M4e U h ? s W f @ T0平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有/ @ / = –点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户g A T s u H .型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大W R $ D
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在] K \ b g o N后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了l n 3，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期| , O整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科} o r m % X T + +，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区201, m V 9 m C w7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大U W 2 o C `概520万。父母年纪6 ] %大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现d p j : M q 3 R I有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种Z ) o 7 d c方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高O 1 4 ~ 0 i，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问I , D 3 f W S N您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域o z \/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#$ 1 ! t \ P g朝阳跑赢x i _ n 7 &大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需X ) ] g [，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利* S /！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小t { 51居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值X N m i 3 b p t (，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成~ X * k l x N |交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看X : _ & , ; [ J Q了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期/ r P I I % e是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的d V z Z % E . v }华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是j Z n * } 8 k想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，n k ! ? ( T但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，* m V x e f H E U除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那2 E J边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于{ 0 P C w @ z方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必n ~ z要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江t + D f c %罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北c } L f向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个+ _ ? W –2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光e Y P h同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自S ) z P O C ; [带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比q n } [ 9 m G 2 V主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性? 2 Z 9都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并q z D x S j 7 G z且你要知道保障房人才型住房它的\ A l _ ] l x b公共服务更加完善，比我们现在看z U 5到的要上一个台阶B I 5 |，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈. Y d x里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于g . 8价值逻辑，只能说它% ; H G B K & I的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#r Z 1 = m g未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家W N w有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常D T r ( P l营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置f & y属于国贸的K \ $ Z次级溢出了，好的是区域基础: W 3 q : x 8配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，D 0 # \ t p + F常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是! e y n B望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏c p I 8 \ ( P {文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的O U ] p c 5 # A一居出租给孩子留着，手里可D K = %以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作N 5 R s j j Q q K好像不是a j Y { C优选，从保值增值角度，您觉得这方3 t S U ^ C案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊C y f * @，观湖国际的盘很好，X 4 |你的面积也很好，棕榈l b Z d G – 5 D u泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流_ w –，区? m N u M ) / i域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）. = ) U j ^;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望] @ B Q有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁1S J l Q x $ U R7次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果N T E D ; & \ n考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二J { O t k d u | &中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年6 N R V b 7贯通相当方便呀 ，孩子周末m H K回家都能解决，我回丰台也还行，q U _ r x b s就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层2 w j ; 3才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我2 4 ! @ # ` 9 x Y的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您0 D + , T k T 5 N解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲\ u + P房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每– X I O i p L U个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#K i ` * ) n 3北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山– q v ~ e万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学p h ~ S城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽b Z –泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗) R – l ! * L的体量,40%B j + ( n 4 o或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城! c | T，这个位置属于通州p C o的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，0 u . 3 9通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来1 . c D C l @通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品m : t s D ! ` T B相一般的盘V Q ,甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，% 3 }如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的\ n L换筹方向要往核心圈{ Q 3 ? M k J挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们\ k s，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议8 V o你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和u L 1原理,祝顺利！
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宏观V S M 6 Z类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上n ] U m 2 q C I,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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07i C D @ 1#巧用杠杆，贷款的利用
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微观类（部分文章）
11#北H t X | R京七个行政区边缘的房= x ? J g价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值` ; e q ; d _区域导图
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15; V G W `#望京139个盘，稳健增n & + $ 8 f O长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史0 ! E ! 5 ^成交大数据)
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81#北京房产投资) ] u核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#7 V F / J =大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰s S W台跑赢大盘选筹导图
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