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北L F ;京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提R 9 x问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。
1.看了豆各庄的万科青青家7 L 6 R / D ( y f园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破L E g g w P o n ]会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科i F 5 – f ^ H O青青家园和龙湖\ F g K ] _熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平）( r – D | Y ,，选择哪个更好呢？
A:回答;您好,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大z G F M x n P盘选筹导图中已经对朝阳部q Q 9 p ` = [ :分区域进行过详细分析;豆各庄板块中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青\ ` ) . A V \青家园，青荷里南山园小区A d , , M E，京城雅居，剩余的保值性弱了些，豆各庄的不足比较明显，没有配0 ) = Q d w o /套只有一条地铁，西靠五环东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构t J c o _也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，
其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方| \ , =的升值属性偏弱，但价格t Y * p o # – R比较低保值? Z A性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候t ! C ! : ` ] Z a溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优0 c j \于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增M K B Z \ 7 4 $值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,可通过星球精华栏16z L J | O 0#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据l 3 F x)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城F – C 5的房子。预算不多，500左右。因此以西城# P 3 A ? I | o &广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑a d 6 +现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有1O g \ m / f O _ .0万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则o ? . ^ t | R是按照平米计算,\ . @ I大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,
其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,建议阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;此类房屋的保值性主要是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，
尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发\ : q展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业r % + x ` / ( f O带动人口,新` 3 _ i a S区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小& / y O U , t区. N T J G还有价值;L : G广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对] A i 8是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老l 0 | K % f # t旧社区;
2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更p Q B } T q B X高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树O J Q k湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同& c [ W r区域竞争力凸显,
未来货币持续w ^ g超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在C r / j * m y很大的不确定性;b ` x 9 y E &卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误u * r P b的,存在一定的^ a y M Y ? h风险性;Q 5 ~ Y u y h不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大y d | g \ e数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平| ^ Y R Z ,北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新( O H 9 4盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。] h s C i瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪{ { ? & F个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对u 2 b g p x B & (性的Y m N }，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的1 M X u _ 4 b二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什X j W + @么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过% U Z a s去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列A E } % B的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，) – , K流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年; ( ^ i A [半升初中，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房i t c z a R 9 } U子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖Z Z | * j x _ S，这两U V l 4 _ b P J ~年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一_ O – S N x 6，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于u g & g z S一个“放养”的状态，所以房价也在2 : U _ H 8 /全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的2 z Z可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，; g 7 { M b J总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，s H e – k l 2 s 7说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的o z G，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北v V ;京区2017F S T v ] @ 8 2-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次1 a X问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了V 7 Z ~ ^ ~新问题$ z Y q \，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况q ] ! ~ 0 P ] A变动原计划只考虑投$ 6 t资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主O k H D坟翠微学校a * { F _ H Y /的学区房，现在有几点疑惑：
问* N A \ h N A题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了; K . f \ a 3 c \翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学n e 4 C区房H h M p V未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2M _ { , 6 e D q种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买i Z u v 8入学区房然后做dyd6 w Z i B b =+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出C % } R X S ~手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼S q H盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成j r p u 8 x了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为) m r干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学[ ` t I 8 L I g o校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面] g q h x C v积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全s O ,是不一样的，祝顺利！
Q:1 g v H A J提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住, b @ { }的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，91 e D e B + r O 700万首$ t /付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要z S K I D M * O独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（[ 7 T之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如l o h 0 D G E N 2清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑i R ~ % ?保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买S p z u + y `一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以V s x拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很l A \ H好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到J [ C别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺W m ; } \ a利！
Q:提问:8 ~ = : [ f京总，您好！我主y 5 y要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共# # \ I 4 & &两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米v 7 1 g g O , { h的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当e F & W ; c G G :代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也_ V E近，W 0 5 / 5孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自l q T r 0 } p住比较多。
顾虑p y p X U Y | S：三j N 2 l t里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的, T 2 D :冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由k Y K v \ e;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以K A ( t V { a .满足500万，其他的需要贷款。
A:回A i Y H = k答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心9 1 j c j f %逻辑和原Y 1 / S P = \ y }理,理^ a s g J解文章核心投资非常简单G L ^ W = # O,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能_ P b n p [跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯} v f q 4 7 )南路、冠城名敦道这三个小区,如果按/ T Q照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性r O 9 1 I 3 u x [和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源p 1 t K } t W z很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地} Z g W \ 9方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的+ F m T话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域{ W $ 5一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘– v c再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星U L 4 & $ q u球n U K r 4 X精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
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