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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个U z | / Z P E ~交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超1k C 4 x O v E n0000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:房总好，看了你的文章很受益，尤其C e ) R = M $对趋势的判断觉得很准。我的情况是; O K ^ 3 = p !首套首贷（无通州社保），g G v ] . / m首付150万(往上加的可能性不大)，工作在4号线海淀互联网。寻求一套2居b , . ^自主上车盘，期望至少能保值和有流通性，七八年后会置换。看过大兴西红门带电梯宏达X园但首付差25万、枣园板块12年左右的地铁房枣园XX（考虑中）、朝阳常营板块的各类经适房（考虑中）、东坝板块X } O的福润四季(离地铁远且有明显溢价pass)、豆各庄板块的双合家园、青荷里南山园、新房保利上锦(板块很Q b U S E 0 Q %乱pa* I x 1 ] W 0 0 ]ss)、门头沟峯范北京(没n Y l Y l q产业没配套pasa t As)、其它大兴和房山预算内新房(太远太偏pass)。想问：
1. 针对我这种刚得不能再刚的情况，有哪些合适的板块及楼盘推荐？2. 在板块之下如何权衡小U i [ 0区、房龄、户型、楼层？3. 若理性分析下常营板块各类经适房很有潜力，但该如何克服小区脏乱差以及户型怪异带来的心里落差和选择怀疑？(担心后续没人接盘)4. 如何同房东谈价？
A:回答:您好，1、你看的这些位置西红门，枣园、常营保[ G } \ a v值性都不差，还可以关注下赢海的玉璟园，兴海园，如果你的期望值只需保证保值属性及流` 6 D通属性以上板块都没问题，* m = , Q K J 1 K但投资房产不仅要投其居住属性，还要关注它的金融属性，也就是涨幅，从效率最优的原则看这个预算应该压缩为一居，往8 r d [核心圈里靠，可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,枣园，赢海，常营这些位置现阶段的价值都是承接核心圈的溢出，在同等距离区域里这些板块无论是价格还是区域配套都是有优势的;只是兑现周期会$ y / Q 5 9 j l z久
你要清楚现在北京的房价涨幅规律，不是全市都能渗透，涨价的位置和楼盘都是综合资源非常优质的板块，其中效率资源，生产资源是第一位，其v h g次才是民生资源，从这个逻辑看，大兴西侧不错的位置是西红门依次往南排序，越靠北价值越牢靠，东边是围绕亦庄核心圈的位置，为什么说赢海位置不错，更靠近亦庄，亦庄目前还在处于发展，而它的产业资源非常好n d Y d n ? .，赢海目前的价格很有优势，未来的成长空间比较有保障，在大兴选你要么就是在靠近西红9 $ G Y E Q .门的位置拿一套次新商品房一居，要么就在亦庄的核心圈拿一套一` [ y c C居，2居的话赢海的潜力要更确定一V v ) 3 3 | q b *些，这个是你这个预算在大兴的选筹思路，按照这个方向买不会错,建议阅读星球精华栏h = ^ c 1 ~ . N `文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
关于常营，上面提到过，这个区域是整个朝阳东部一个不错的i U 3 d溢出区域，位6 o a f x R i c置虽然远点，但整个区域的民生配套资源不错，有轨道交通，区域的界面也都是中等往上的水平，甚至比靠近城区的豆各庄板块还要突出一些，它的东9 g c D j 8 2边是通州的运河商务中心，从运河商务中心到常营交通很方便，无论是乘坐地铁还是路面，都是可以错开早晚高峰的，这个是一个很好的点，运河商务中心对于常营算是未兑现的利好，所以常[ w = V g营现阶段的价值很牢靠，又有未兑现的利好，而这个区p a ^ B s f域的价格又很低，c ^ \ E Y \ f q有m & M g M e _ m利好，有价值，有预期，价格低就等于有潜力，回迁房，经适房能不能买看价格，同等价值下只有有流量价格低什么房子都可以买，关注脏乱差的人只在乎居住属性，他们看不到居住属性之外的东西。
2、板块大于楼盘，楼盘大于户型，楼– 3 ] H d层。好位置尽可能保证房龄，面积是次要的，核心圈是贵涨贱跌，核心圈主要溢出~ B ~ R C C的位置是中等盘持续涨，贵妇盘微横，刚需盘微涨，冷门是贵跌贱涨，原则上只要不在核心圈买中等盘或者刚需上车盘最好] V Z k P w，相反这些盘的行情都要比高品质的盘稳[ l C #健，价格低才是王道。
3、} X h p . w不同类型的房子谈判思k / ^ U % & 1 / ~路都不一样，这个总价最好的谈判思路就是哭穷，谈判桌上能挤出2滴眼泪更好，一家人把4 2 F }全村的人都借了才筹够的首付，每顿的伙食费不超过10块钱，北漂很辛苦，人都是有同情心的，你把房主的同情心勾出来就能谈下来价格，否则T | B很] v H w u难，祝顺利！
Qc I S = = ; @ H:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安0 v V c A Q –门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼l B ? M Z S e f =顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首! D M |付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一b T ^局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右. . | – H K安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买E x K k V一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看H d A &了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或Z K l 8 C f . .大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换m $ 3 L G . s压力要更大s P 4 9 d ;，目前更倾向于东城（不打算去海+ ; w 2淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右K 5 S . A V c )安门不太远的地方，方便照顾老Y @ s . P人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和: } F \朝@ $ f B阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸& 5 j I D | % 1 0坊、广外马连道一带，兼) q I ) i r顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，M d h \ h , } &对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方5 | d h T G F u向正n R X r \确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很\ b h # d k f +多，你有看好的意{ \ } Z E 0 , u向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不q ( G C ~如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，w G ~你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这u 7 P ~ . m H些区域没有空白土地，老破小是环线逻j ! 3 k + { E辑，二环内优于三( m o T M环内，三环内优于四环内，五环外就\ e v (不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成t 5 G P ` Q d交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价G e C o . W O格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是_ . O b：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。7 F 8 v我的收入还比较稳} T w \ g _ t ; {定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：
1、由于北X n z @ 3 ; U京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万3 v J 2 ^ 9 h一; r * r \ F房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近e M g v D , S G Z买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续j X t N ; ~ } 8买改善房再使用。如果F k & N ^ P E等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱3 V i / o当首付，买到好点的房子，但是不知| a 9 ` / b道到时候再W K q !上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大M B L a * D #了。
2、目前打算是c , : y在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但y R ; d – D 6不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
A:回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心F t H 7 $ R L板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产J m l , : y N _ O配置的工具,其涨跌和j u v w d =人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大W – 9 `关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如Q z % R r 7 H果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误M * y h f ~ b导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,
反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海\ a t ` { [ i (比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持6 ) h 5在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是K i n ( = @ M _这些房子短期出现下跌的现6 8 u c象,市场反应过来也会是第一批反弹q A H t w j ]的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地m 7 9 i 2 L K q I;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠$ @ 2 F . 6 Q微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行R * 8 g s情;但市场上第一批上涨的房产不是这L & b ` . X类,核心区第一批上涨的,同E { 8等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以K j I 1 t k国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直Z q e ( B接奔学区买就可以了,实则不是,
一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房= ? N h d ; v产和政策绑定,存在极大的不确定性,真3 w k r正买学区房的思路| I G,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操) K c e m m P N作收益30-40个点2 3 i起步,你们对学区的需[ l | 8求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资i D O p U Z核心逻辑和原理;理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如; l m下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年; / o ~ L t a级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺+ S Y 4义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：
1、购房总预算7J B i ; ? $ 150W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750WD X Q能靠上的房子，但学区多校，清华/ { & S l Q附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；w 5 K K V
3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上t @ b n O [ Q述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？
A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛7 { 3 I k 0 K J去学区价值，自身的楼盘素质也在d @ J T 9 ,区域内名列K ^ p ^ . 3前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被i _ @ f N i G削弱或者去除，价S 7 a值也会瞬间转x Q \移，如果选择s 7 a U L \方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值始终在，并不会影响房子的升q y ! . W \ x k ^值性，从= c _ ] ~ g V投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼W @ a : h l g盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部M – e ? 8 3 z r ~楼盘，在市场上缺乏L q F J . )竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫o E R b Q要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。
3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼| k t o ` S地，如果一l M o & x C家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是h ] U G 2 (为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的u g u \成长性。建议认真阅B & U读精华栏的文章81#北京房产投资核心h b X逻辑和原理A Q D J Y }，理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利！
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