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Q:提问：京总您f d F e , m好，看了您的文章，也是坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附S W 0 d近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接. f 8 | . I 6受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这x . q n h样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复！
A:回答：3 h \ A F q $ q您好，感谢信任！如果靠@ w I z近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可R $ L 0 n ] 6 32居，立水桥和草桥玉泉营B { f = v D保值性相对强一M 9 g l V K i z }些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只8 z } + * J c [能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感^ [ .觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在N F }工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一D _ ) X线资源的区) U y D { l y T D域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注y m f / A O的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃! a F ` U c不到行情，楼市q % U ~现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您z U r % ) 7 W 9好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了14[ q r h0的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感c j : + S谢您
A:回答:您好,1、理解正3 ; – F m c n e确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,Z l F f这种区域如果遇到市e $ ^ _ *场利好能够渗透H D K * M全市的情况下,一些年代稍j ^ F s $ n旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、Z t I e ( 3 X N商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如g : 1 ; x , 5 \ =果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘K = c的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:4 @ i N E F J W W提问:房总好，想就是否在丰台买房进行咨询。基本情况，女方丽泽商务区上班，男方公主坟上班，准备年底结婚。2 _ + n M ? 0 i女方在广内有老破小可供上学，男方家在羊坊店学区有学位提供（但无房– c B j本只能住）。女方要求买房，男方目前子弹400，加上贷款，预算在600以内。考虑了14号线小屯（郭庄子）地铁附近万科紫苑，万恒家园，建邦枫景商品楼几个小区
主要考虑是西海学区溢价有点高和已有两个保障，预算也有F = d , w点够不上，所以考虑丽泽沿线地铁房。如果上学后到西城或者公主坟住小房，或再租一套大的，目前便于夫妻上班。1.不知道这么配置是否合理，除( / \ u _ | u }了小屯路这块，还有其他地段能考虑不，预算也符合的情况。2.这几个小? G p _区哪个优选，目前万科有近600的东西向85平一二层，建邦枫景的塔楼二三居500左右可选择多，万恒家园无g B Y , n C / u电梯一二层的y + P z v r *南北90平（但有点刀把特征，边户明卫）\ D S。万科肯定物业品质好，就是东西向打鼓怕以后不好出手(虽然通透)；万恒自住不错出租也方便，品质一般户型有点毛病，不知道出手会不会影响；建邦塔楼作为后备房源。3.最近几个小区有陆续出房，成交并不太多，是否横M 0 m p G 3 C d p盘了;
A:回答:您好,感谢信任!建议你参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;丰台的青塔板块比较有价值的楼盘只有万科紫苑;这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;其次是建邦枫景;万恒家园属于板块尾部盘,流通性和保值性都不如前者;万科紫苑的保值性很强,升值性中等吧g e ~ o v U,17年之后这个h . r y p o盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点,建\ 7 k ^邦的行情是处于下a n 8 \ 4 \ O D跌趋势,买房不要看单价,便宜的不一定是最好的,如果兼顾上班,这样的方案还W $ ~ f 1可;可通过星球精华栏文章| s _ m 016#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情
如果坚持效率最优原则| y X,投住分离效率更优;配置纯投资盘持续吃板块红利,几年U Y u E 1 8 = {后无论是置换还是继续持有,主动权在自己,如果继续持有可以把上涨的部分套现出来按照同样的方式继续买入,这} W l O样的R = G F n ` Q打法很稳健,名下的资产也都是优质盘,很容易滚起来,剩余的交给时间即可,当然这种方案需要舍去自住的因素以租换租,1 ] B l {看个人更注重什么?如果兼顾自住L z \ M p 5万科紫苑很不错,如果以投K 6 s资为目的方案二的效率更优;只有塔城这座城市经济最快的列车,才能在有效的时间得到丰厚的回报;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺{ z G f ! W k (利!
Q:提问:京总好，求解惑。名下2套房，石景y b p & ^ 4山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学i ? N u 7 G三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概K ` i ,率要在长安街北边。我在* l ` F _ i崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办P s Z L S了独生子女政策进京有了房z + m E 7 X V票] m e，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在~ 4 N @修11号地铁，明知板块道理，心里还c 0 Z q o T是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城P U Y a : } R $ ~，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，| t h d %加上父母手里的现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居改的小两居，1600左右。要_ \ H t x Y m么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行动快的% 5 ^ t k已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思\ ; ( k l j N路：京汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出I @ A头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价在核心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年R e 0 ` ~ %内不考虑来京，你可以调用老人的资金，! 8 i 9 e Q 4用老人的房票买一套总价2_ \ = b 6 g ^ B !000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参) a x阅星球精华栏16#北京各区2017-$ C / E ^ m p2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室3N K n50万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房q ? ( d B }子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内% ; o估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希, ? { D望在上班不太p 4 .远的地I / d | Y方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中y – m ~ t _ # S海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成k b + V 4郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现q H ) S在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新t + & b z W + 2 +楼盘，哪种更合适一些？我这种情+ b w J p 9 i P !况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回g 4 I ! B j G答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个Q ? v c ]位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区k h F P域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，u U ; S U 2 | z如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰} ? O F , V a U _蓝调都是成长性不错的盘8 T k，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和E T r v配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议c | /太追, { 1 8 3 a _ M求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理; ^ 3 = M r,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱Z r S G u t b圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价f I S Z 2 7 E R %格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成w P 2 % {长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望? k w | _ I l将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感Z v a _ r y觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区7 R U & 0 u并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看n V # l % G 7了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选* [ B L择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天U p v b P Z 0 { L地和苹果派位置远，万\ } 8 l \ d $ H ~象新天四区B $ t i 3 D楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我1 i O ^ ; 6 o现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好_ v d U，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算H k 8 n X S u E H，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我\ Y : s + ~ & u U也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看9 A W t，那边觉得房子太多，同类/ } 1 b x %竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你/ ) H S x ; M X没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居X * 0 T ^报价才600左右，慧谷阳光H _ C j & H }同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，s x A + Y加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，j f W R l 0这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务W – G r ? @更加完善，比我们现在看到的要u C r 7上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空@ ] b g地本来就少，土地资源越来越稀缺7 H R ) B，即便是有空地也会是改善型u _ P \ % ; 3 f j的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低o ] t .了，这个问题我在星球p X _精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!/ 5 v r _
关于常营:是一个价` ] ; 9 n G G , ]值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住H m 3 : 6兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如y t 5 D { H } J果你是处于投资为. ~ z p b u目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华* I o d & K栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分; k a 7 H T文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对9 l Q ) * _ s H T与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次b $ D e吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个J l 5 G [ S | * .
16#北e 8 p京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景] k x山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产7 ; x p X X i投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
8A S p ( \ b a D4#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持D Y m币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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