北京楼市：房价核秘，远离此类房产!-叭楼楼市分享网

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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实P j t _ Q : D _战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次p 8 #买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前X Q z # 0 %面
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Q:提问：京总您好！通过文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首1 1 5 + h a y H房首贷，想购买一套住房做投资保值，不自主。目前您推荐过的产住结合较好的地区望京、亦庄、朝青等不知怎么选择，望京地区找中介看过北纬40、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我的资金即便加杠杆也只能够到一般品质的两居，而您推荐的大部分有潜力的盘都是改善大户型，就望京来说，目前价格购入两居后长期的增长潜g & g力还有吗？中介给推荐了北苑的几个盘，比望京要新不少，但是单价接近望京，北苑次新和上面的提到的几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说春节后北京房产大概率会上涨，所以现在很着急，不知道如何操作。希望京L | ) 4 D m ;总不吝赐教，谢谢！

A:# \ q回答：您好,感谢信任!1、其实现在的市场J L d y m已经很明确,在去年八九月份? b +的时间我多次提醒刚需和置换家庭} & _ h o { + Z尽快准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策z y i ?,也有大部分会员已经入场,这么说年后上涨是大概率的事情,你想啊疫情三年,整个社会的经济是往下走的\ V 7 T } ~ v i,失业率,收入水平,家庭杠杆率,基于这些问题,上b P [ M ] b V $面一定会有所措施,房地产又是连接上下游最多的行业,不去扶持这个行业其它行业很难带动,

如果对未来5-10年的经济形势能有基本的判断,之后会对未来的政策方向有基本的了解,有了这些前提结合城市的实际状况、住房需求,土地储备情况,地方财^ [ F 8 y g l \政收入和存量房市场等重要指标基本可以判断出未来楼市的一个走向,现在为了刺f U G D激经济,保证就业;各种货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;而房地产又属于金融行业，我们的国家大致有三个数据货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨(可阅读星球精华栏文章08#g y A e y k z史诗级通货膨胀,普通7 – o + 6 o C D y人的对与策中@ | – r | N 8 0 2关于货币、生产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会比较少而已,既然明白了接下来就应p ~ ( i 6 2该花时间去跑盘,看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;

2、N = ! a h B关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如i ] [果你们是在京首套房,在城内做布! O F N c } G {局方向上肯定优于城外,亦庄是国家在大力推动的行业,也很优质,如果你在这一带工作Q { A v G p,因通勤需要买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦t ) o庄的发展再快,我更$ R # Q P q $ F S倾向于城内的综合价值,望京和朝青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区Y ] V W M p T E,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远价值更大,有先天性优7 U E势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有} l o X W * ?足够大的面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利

这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红\ e D Q D ? R i利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成熟期,建成的楼盘品质都没得说{ . | G,相比朝{ m . e \青望京的天花板更高一些,北苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下望京的优势更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以! q c淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品质2居没什么问题的,Q q 9 6 / q Q成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!

Q:提问:京总您好，T 9 ; p本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以y r P \ E h l , ]筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操F r _ I Z : r S @作好像不S O @ 2是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！

A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘a f #很好，@ V 2 8你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一b ~ C [ | . . ]类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的d – z k * G O c主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应# U l 5 U该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可n . l g Y 6 { N 3以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平+ o m !北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九s s ) , I龙花园想卖掉，换Y x @ E ) n + =一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红% B 1 Y l = X门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，] ? y ~ n p !感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价h A = E C E L值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？

A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多( O ? & }的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，~ ] q 9 V ; { 4 g是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;b # 2 W e [ \ ) &

像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九m N # . K a l龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的8 d M概率都不低，如果你比较注重居住d 4 N k体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！

Q:} C R { : j A #提问} / k D 1:京总您好。我现有一套精G ; ; V 1 % 9装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北0 * 0 ] N = B 1京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第3 S 21）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。y k L , k a请] u 5 D问您比较推荐Z ] I \ – # ^ k %哪种方向？两种方向下各有什么区x \ X i ^ i & N域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！

A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，0 F D j C N最好是卖掉现有的仓位G J { G重新做布局，可以参阅精华栏文章= _ \87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发G [ v s & _ D i展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。

2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需Y a N A W h，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业L a ] p ? p，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大3 q e p ~悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成d & 4 v 6 Q r F (交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总您好，P k d D 9 &虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-[ j 5 A U } } Z N950左右;2.房产部分/ N \ =;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地n { 3 + z 0 w双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾/ t n D f j规划到5-15年后的金融想象空间。

请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣Y 7 l } U势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家# L k E U { F q秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打8 ? E V ( X x \ :算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一X Z _ T ? S定非要在双井上，可以随着新居考虑）

因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算@ [ @ ; _范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨: M u d \ m .求教，提前感谢。

A:回答:您好，感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不X / v 1 Z = 3 f ,同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等V n J – V % w S X资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。

升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持& ~ G ~ 0 P H / 0有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;

双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动. W ? i : M C J性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一S c ( \期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特) + _ 4 j别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-202_ { l S ^ ; { 52楼盘涨势收益分析(历史成交大数^ n 5 T b % ^据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再@ ) g次置业应该把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星E u s I @ i n :球精华栏文章01#北京楼市的十年主流b D ) Z X m预判（2022-2032）a 2 C S # l;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，

我可以接受房价不涨，但如% s % e . j $果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，4 4 b C R而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较4 S K难了，或= f O z _ x % M者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！

Q:提问:星主好！非常c 7 h % V u e T H佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有q O 6 q s一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！

A:回答:您好，感谢信任L Q H & ^！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区4 B N域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年b D { h ( j之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距^ . w s离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差

往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这} 6 g Z M 5 ( z G个位置很尴尬，? H . P往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你g ! c P可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨; } b势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的I U [ G G D行情;如果没有选择的话拿着也可O | ? i，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也! a M 7可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-12\ k V 700就能往主要* n R位置的方向考! H 2 l m %虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到5 Q n m，你下次再做置换就相对变得容易些，

2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年; ; d Q \ E t是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建; _ = t % N议，建议认真阅读星球h a W g z精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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