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北京跑赢大^ Y e H U E 4 F h盘的7 @ U $ u ~ L房子不超过20%
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Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18} f P周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最F U ~ R @ W 8 )近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北) $ 0 Q N x Y边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。
这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰_ @ 1 q r 3 G ^科技园的中海楼盘等！V o 1 j看中了永定金茂府，但又觉得从北K , V g 3 L R F \边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！
对于| – # K 2 { g工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析Z x = \ 1一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精: N ! D F S华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有K @ S % r详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看n | 1 # x ; } ^的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低j J u y d K ( k估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高
次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区m b * { _ w的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价K M @ f低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情
你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁? O ` k Z q c B边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往– 2 U M 3 e东截止到望京，& ) S q * A + 9这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，8 s B l o t 4 –可以参考星球精M m 9 ! w G [华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，c j –陆陆续续也e 3 ` 3 \ k i z看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。1 \ U ; k
问题是：1、方案一：考虑到东城K x ` a J b v h ]这个房子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的预算房款，应该E j ) u G置换的方向是哪？我分8 7 w ; L别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心t W i ; m理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房r ] Q T G整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能也就是青年湖这片，但你置p e ! c x换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今5 D Q W e i n ` #年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了，暂且不说@ % \ y r C f `这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不[ \ I ( k理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5| d F [万以下可以重仓。
你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，d E T这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到j l u清河或望京，搞定落户后再6 P 7 : b 6 _看2套的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城I = E区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海k y ! j ) d淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托X { C z c V 2 \ o怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀m 4 .园的小\ @ 5 ~房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园N Z y * E R附近租一套，还是买一套合适？B，如果是a g / H买的话，需要置j f 6 J ! a C换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿e z ~ [ H w h ] =公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其W ? 5他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左o A 2 M P : M v g右的老社区只要不是居Z ( 4 6 O ^ G 4住环境特别差的那种，价格越低上涨_ | s v z空间就越大，永定门虽然资源差了点，但E m C V不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属9 \ d ! e于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分; ! b Y f析,建* $ H % Q议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区; # f I $因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置( # W l 9换两套之间应该是考虑这套，怡r = f $ j 2 H e w秀虽然在万柳区域，但万柳. 6 3 q D m 9是分为三个板块的，最: 9 V好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶H a H V p至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成C X 7 ` –长空间很小，这种只有一栋C ! H x e G ,楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是K { i ) X往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总，r f y K E q ]您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房s i C _ `或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路U d (主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生E F # # –活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问{ = 4 B S e W [ 5题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观C L }装修b ) A 8 { S E a最好的，因为w r N & _ Y {好像是前两年市政装修过，f c t \ Y里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的( D X 1冠城名敦道，主要} Q 0 c P U \ x还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带u Q _ g的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他u R _的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认W U * s y 3 k G r真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资h + * ^ m . – O +核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情% @ G J R跑,而老房子是环线逻辑，二环优于r 8 ; m三环，三环优于四环以此类推
当代城市家G L V n 5园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如7 ` p \ ( v果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势I , *收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业z k – E服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比b 1 . Q = X c 7如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问:d # ! ^ p } F 6 .目前家庭有两O W U 5 M ~ w ,套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万Y 7 C h柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什a T 9 T . \ – v么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢, Y { [ B大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，| y / . 8 / i保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩` A , |子逐渐长大，需要独8 N R + ! C立的居所I z s 2 L Y ? M。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教t y l E ;京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是1 T 9什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？K n E : ^ J U N
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸` $ m {盘;天通苑作为短期过渡还可以，这_ g H n ?个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺\ 0 0 G i K货，就是面积太小了. w s ] ? v : m +，你可以卖天通苑保留康r g K Y c R +桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一E T I套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪2 A a v #城也不差，不要{ m R 4 6 ;去考= ; y J * ` 6 \ R虑朱辛庄安贞{ x ) j e t ]，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完? 8 . 6 $成后，3-5{ n Y + X ~ i年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均_ D l L H J P m可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手Y J ` \ y n f房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏4 / F + 1 ; C 7文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型产品的涨价规律有过全面的分析,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因* ( y R F 1素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上M – * r S –车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就5 $ } @ e F会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
山水文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板= 3 } S U ^块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比Z L * a较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关i [ u i K注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规q p Y K 2 2 S }划落地的不确I . / W z I定性这个区域如果a g 3 T运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，P ! E N t W } C是可以实现暴击;但存在一定的风险性,
2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险: l I l 7 l _高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增M S m x { R值% ` ; @ x b的不多，只) ^ * ? Y g要有? h n收益，后面就有机会I , q置换升级继续y z . ] M建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,
国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天C 8 k @ L ;鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可K t u I p P l能都可以再买一个投资了,新房房本? D g y 7还未拿到;这是金融属性的C b S 9差别.可N K O n B S通过星球精华栏文章16i l d 8 . B#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙m c @ E / Y W q O头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,选筹P / X ^ 8 a包赚,祝一切顺利!
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