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Q:提问:京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一x V I _ ~ S b ]套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。) w 9 G考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和贷款筹集1B j 2 U C K T00-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社T F 4 J x ; L I i区等盘一居或朝青天鹅# 7 E t =湾 润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是= r C ` / q均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑? . \ T T } *等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住% z | W S # n + &的便利性、可租性、 保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、关! + R V L b m B于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的J 7 s x ]房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，! M m K二环优于三环? * : L H x *，三环优于四环，C 1 B s o , e Z 1但增值性的逻辑是资源集中辐射到的K 7 r优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于} = t房价的推动作M x ! ; y I ? r用更大,其A % b次K @ Y O靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优D = O 0于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的; E D P行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-202| ] D ; l X y ! 62楼盘涨势收益分析(历史] 1 m \ U R * o成交大数据)查询楼盘详细行情O | A;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投, _ 0 A {资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议= w r – p U z选loft,本身小户型面积有限,如果分割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺U Z 2 ) – A l (利.有f w s c l F 2问题! C T k # 5 3可再向我提问!
Q:提问7 O ,:丰汇园/宏汇园的房子现在入手是否会站岗? 通州珠江国际城e U g的房子现阶段是否变现还是持有择机?
A:回答:您好，1、金融街的次= – S O H r新F \ . $盘和老公房社区天花板是北京Z u j / [所有区域比较高的了，排前三应该没问题，w n _ z {如果说未来北京的房价3字] ? { n b _ |头4字头，也只能产生在这种区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短~ G y i * n 4 g期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上），你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行情;
2、通州兑现需要很长很长时间f g ? f g，珠江国际城所在的位置距离运河商务中心不远，和运河南侧的武夷花园价格相差一万，潞苑除了没有轨道交通其他都还可，这个盘在区域品质还很有优势，如果你买的时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有新区确定性最高的; @ h一个区域，每年都有真金白银的投入，并且很受重视，只是兑现周期长了些，如果有新的投资品现在出? p 0 . N货也可，如果没有或者相对不确定建议留着吧，可参考星球精& s H p : B华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;} Q = 9 X祝顺利！
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，5 L s p z c否定全部老破_ \ ,小和学区房是没智慧B l P N * q }的，如果这个( & V * Z ] U商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，* e ( % \房价可能出现I W 1 @ {下跌，但下跌过后会继续与全市水平保? k h m 9 ; ; n持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成Y ? S U长空间的I # g %，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月Z F / f _ G坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望2 = o z o P ! `京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调s x A有一套一居，r K I ? : y孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的M S x n c [ g !房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。} g J方案1：同小区置4 Q 4 r F换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工~ w W t r \ n 7作都方便。同时也还在西城，感觉保值性[ ( 8 = F D j P还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优| N J H Z点，新房正规三居，满n 5 W n J Y D足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕t } Q u d s j @ L竟在丰台，感觉丽泽的利好n a &预期已经出尽，上/ l \ { t ; } ? @千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰– T | r 9蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近2 l j g ; [ ?马x 6 X o ? 8路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住D $ | ?这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没) – k p v P a教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出+ r 7 # K这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七U 9 – j r 3八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全h 2 b 4 Q v 8 &区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留s a \ g l + A M在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优X C g h { n @ + r于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三{ t e r 6 =居很稳健，
关于加杠杆,成交价X0.~ S + ! P p A95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含v U J 0 l 7 W 7税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文V . [ 1 L M ( ;章07#巧用杠杆，贷款的X z ] D利用;R 5 G这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好) R L b ~ ~的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精} S / O P P ? &华栏16#北京各区2017-# J – ^ ( n *2p y 9 \ 6022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
Q:提X : V M ~ p )问:京总您好！最近在琢磨换房，头疼不已，特向您请教。目前有德胜实验二小老破小一居，清河力度家园3居，孩子今年刚上% d [ =学，一家三口带一老人住一居住不下，准备换房。目前有以下几种方案，您看哪X Z C h种既能让孩子上学不远，又能让四口人值得舒适些，兼顾资产不缩水；
1、卖学区老破小，估计650万，换成850内的小两居，换在德胜或旁边东城或海淀；看了一个月，觉{ v w T 3 / )得换不了太大的，四口人住着还是局v h + 4 _ ` . !促；优点是清河大房子户型好留着，缺点是两边跑，这一阵子两边跑真累；
2、卖清河，估计1200万R a / 1 d | g V n，换到孩子学校周边，德胜本区或旁边东城或海淀，也没找到合适的房子，不上不下的；优点是保留了孩子德胜户口，缺点是清河好户型房子卖了可惜，住不了大房子;3、两套都卖，好像能在德胜和旁边东城或海淀换个稍微大一点的，但是心里没底应该买哪里不让资X s j B L产贬值。优点是能住大房子，缺点是只有一套房子了，且若买在了东城或海淀，孩子户口不在德胜且上下学远。还请京总帮忙出谋划策，感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、力度家园在清河板块排名居中,保值增值性不错,可通过星g 0 ^球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;本身清河这个区域自带产业价值,购买力全部集中在区域内* M o,居住感不错的盘整体行情o p e是一V i y直往上走的;关于置换可参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;如果把这套盘出掉或2套y n [ | H 0 : d ]全部出掉只能往同等价值区域更高级别楼盘上换,或更高价值区域同等级别楼盘,如果往同等区域或者更低级别区域换,从长期看不如继续持有力度;如果加上摩擦成本选的盘不如力度会很亏;学校) J # Y i周边换只能是海淀南部和安定门附近,海淀南部和安N 4 |定门附近只能算是市中心,区域的楼市价值不如清河;北京的楼市逻辑是点状逻辑并非环线,并不是靠近二环或者三环价值就一定高于五环;
2、你们的核心诉求是解决居住需求兼顾资产不缩水,Z @ T g N u 4 { 3既然卖掉德胜学K 2 K区解决不了实际的居住价值,可以以租换租,850万在综合价值比较高的区域建仓用来纯投资,在学校附近租一个大一点的用来居住,这种好处K y F n u是名下两套优质盘,保留了力度家园,又回避了学区政策的不确定性带来的风险;可以同时吃到板块红利;更有利于家庭资产的保值增值性,这是从利益最大化的考虑,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投: . I . Z k资f p D核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问X O A b F L Q { O:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学[ 6 I = 6 8 3 l =率，希望0 P c y [ P在朝阳区内找$ j + b n @ = L –一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前i – D [ U租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过前期考察，目前经过o U U & H ! / 2 G了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，i 0 :小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成T L = 8 D别的，且老破小换老l _ 3 r } * j破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后5 S m g y 3 $ u，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不0 y A [卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够. F h \ Q 6，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景h m @ 5 3 ! & O h九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况e ` @ P，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，S R ; ! K + u不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答:c J K ^ w 2您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因E C C \ I m素,从V : 5 | m资产配置的角度应该把三丰里出掉,我在星球精华栏文章81#北京V i W $ c b房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型房屋有过市场研判及未来d $ M u [ [ & i行情分析y s [ $ | t U = \,建议认真阅读,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资n ~ { t ` X ]者对未来的预期V . S c L q 0 B )值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租b i [ 1 b . P c售比是在那种房价不涨的前提下,I # j p J \ L p x作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到L w [ 1 % C Y o不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上, $ H O 5学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意0 C 2 s见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要H h U J X ( _ 9 K和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等p Z 3 x } =于牺牲了原有涨幅不s % )错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套A N % [ #老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高1 D I N 8 g ) O t,帝景主要还是学区价值;祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续: & } m o也看了很多您的文J B Z | X 5章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。
问题是：1、方案一：考虑到东城4 7 h M m 6 n # r这个房子房龄比较老了: c O { k e 1 h，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承~ Z X Z ^ p N b j担900万左右的预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层数都满: 8 1 U l足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采A 0 a z T 4 l _取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能Y e A 4 8 O 4也就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地) & ? – ^ _方了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这F o z . 0 F样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。
你看的三个板块，清河，望京，奥M [ E ~森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持_ t X o 3 @ M D L龙头位置问题不大C [ ) H K D，奥森主要的价n w M $ ] m值是生态和人文，属于不跌但也不大涨U } ; g V r的区域，@ r s未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后_ l A 6再看2套的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章04#未来五x + a年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
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