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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实C 6 P D Q Z V g w战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我$ ) v =们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老8 X 2 e b 4 h ] z破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我7 ] 0 1 _ z挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如f 8 = a : X d果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买u L M B l房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒; L b o 5 S h } )仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么E z 5 _ s 8推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘k @ X 8 ? R您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝^ } N 3 y k阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特N { t J k f , ; q点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是Z H @ U @ – Z W d老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公# S | s M s r P N园一带的老塔楼社区行L i & F m情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无M Y ~ s = } K y论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了I % n 4 Q c t，安慧里稍微^ { [ q i R m B L好一些，置换上有2个方向，第一是你可/ Y H x P C i以淘一淘团t o l结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置u 9 t的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预S | e K E M算I j V + Z _ [一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近Y l 6 { P x p 9几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想n _ O $象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳n [ s = . ` 0 / h东部的刚需,所以即便是运E H ! ` Q O /河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区f \ * i x F } u +域7 – M的盘品P E H 4 7 K p P r质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，; 4 c y O G北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价a L ? j W , r格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间4 z p X 8 q u – $很大。你可通过星球0 r ~ 0 X 4 6 `精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收b h o Z 0 9 H益分析(历史r ^ ` R { 1成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北7 k 7 B : ? Z d f京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门\ w G m & 3先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是V X & Y牺牲次级板块的补涨行情,赶S \ j在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能t { { x b够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，L 7 y t ) :如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有u @ | . e | T I k条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细y 1 V节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金r ? _ Y @ ! V a 0的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州S # L ; Y A , 9 *街一套小两居，是八一的学区，目前二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。0 s s p目前很想置V | = Q @ \ p换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边学区溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的~ s # Q # [ I 2，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选3 c R ( ` B V F择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加X [ Z y ( P保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜_ @ W H园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种Z U M，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢@ q o大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都– A ) [ 2 F是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万柳的光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万3 \ Y V 1 q r z柳的资源一直是海淀最强( o d G k u的，地段也很好，旁边的怡s h s & 7 ) ) I G秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近\ H 9 * ? x F \的2个盘了。关于风险只要选筹z ^ ` $ w正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了S 5 N a t 9 v杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布O y 7 a a F n ]局我建议是\ 7 ;到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全\ Q ; Y L J是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕D I \ s v ^ _国贸望京两大产业区选o ~ ) c k # _ 0大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华E A V $ 0栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明_ j C卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持g ? e i C : E ? _。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的b ` ^ 7 i x p综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌W 1 a，房子品质再( G C g =高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文y & x y X = Z A章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查s e 2 z [ f & B询楼盘详细行情;
只是相比之d ! _ & ? r {下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，! w x北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空7 ] e P h置率很高V 9 X，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集/ R B ` 4群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄T ? W I 6就是望京的复制版，我在星w P q * Y球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积/ / \ } – E u ]舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什B ~ ;么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:o x } d $ }提问:星主好！之前由于不懂，房产– n ( U投– ^ Y 7 } [ } {资很失败：17、18年分别买了1套l y & D 6 H天津宝坻的住. V x 1 6 y宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商W O . J O * $ B I住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自A M _ W Q | # w 7住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算c 2 t ^ E g H400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫, * ! x领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，I a ( [ @麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要l X 5 N 3 0 } p v卖，至于~ 5 b c \ ? _未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如8 x @ ` # R果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，– s ^如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，0 ! 8 N } *你可以勤w * V Q !和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做g e g 9 H p功课的地方就是这套房l ) % P m子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是[ p m ) k &下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留M – /了。
2、关于北京台湖的商住，我; . g 1 R N l L在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域H W & d导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再i = ~ \ $ y出的2 y (可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资n $ P * V Z g 1品。其次台湖这个位置也没有优` ( V [ =势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以h q o g m q x L O按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的0 $ ? / e r Q石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费p ] : c n =也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善n a 9 ~ i家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可h x y U V F以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石D I 7 o佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:您好，看了您的文章感觉说的很到位。相见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想买比较新的，感觉能看上的也就亦庄啦，但海梓府的三居都快要800啦，买了会不会站岗，还有什么其他A _ , – L E 3比较新的区域可以选择啊，中信新城如何，多谢！
A:x _ = 4 V f O回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄长g i N : I k r期价值很好，短期的话看买什么盘，如果是CEO，可能会站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间s M Q 2 ;，像海梓府和金域东郡都很不错，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内\ ] t B Z r K是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力收入相关，& V 7 F m C这两个盘在5年期都具备成长性，你在亦庄买的话最好是围绕金域东郡附近，中信新城这个位置主打的是低密度，高层住宅不是这个板块的主流，其它区这个价格可选的范围比较大，只能压缩到2居才能满足成长性，像朝阳海淀都可以选到，看你个人倾向哪个位置，祝q ) Y G 4 L顺利！
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