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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房i Z 9 w 5 E !，其中, 9 . V 2 @ f – =仅一套无电梯的学区房可卖，老公# 1 % `房，价值700W+，想置换。不考虑学F R }区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合R ~ ] _ H适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平E j + [ H，感觉能选H T E o \ ^择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局e V & 0 k /，但V P R I .这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置I z ^换后长Z ~ – @ N S ^ 3 \期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢k ~ n P X x P t j？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗X F F V x I 0 k P？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好& H |，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保q , U K L /值增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京) ? E ! f的房子不好卖，不涨价，好* A l w x卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金5 l H融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很` ` ] U r X差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，6 1 y [ g只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺[ 5 + . j z O # *利！
Q:提问:您好，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在河北石家庄，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暂时还没有孩子但在计划k R % Y h I I当中，应该2年内就有。北京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思路想请您给一些建议。
1.考虑买靠近市中心的平层公寓，主要是目前可能使用频率不会很高，生活重心暂时还不i M W j 1 k能完全到北京，目前看了东城区的金舆东华和梵悦万国府，朝阳区东直门8号想Q T f A G L L E问一下这几个0 ~ : j t 3 N ; *产品值不值得购买，稀缺性如何，未来保值增值属性怎么样，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后T o T \期如果不使用容易出租么。（缦合北京超预算了就不考虑了）或者有没有其他类似的产品可以推荐？因为需要从集体户迁移出来所以能落户是刚需。
2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产} j 2 b z品里，比较适应别墅的生活可能是目P , 0前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙^ M Z g ^ G \ \ –河板块或者中央别墅区其他板块中生活方便不方便。也d Y 8 w * [想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不N z ? e + _ I值得现在\ U 7购买。
因为我们生活重心在外地，短期内在北京可能也就是周; H M Z e # .末过来住一住，享受一下城市的配套和商业，和朋友聚会一类为主。另外就是对北京学区一类的还没有研究; D \，我们更倾向于走国际L % E H f学校那种，所以对海淀的房子没有什么了解感觉不太适应我们的需求，如果有A } – p 1 c非常合适D + L W o n f的也请您推荐参考。目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法3 = p S y & [ } m可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前* 8 @ K 5 !上车的机会。主要就是这些问题，希望得到您的建议!
A:回答:您好,感谢信任!1、r 7 / ~ } x N :首先建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理6 x 0;阅读文章后可以了解北京_ – e 9 7 q + \ }房地产的逻辑关系,关于问题一中你所提到的这几个盘,第一是这些盘体量都很小,独木难成林,要说稀缺性除了位置以外,自身产品在市场上也n m 4 C y p就属于普通货,终改盘应该是大盘,一个小区至少要有六七栋楼以上,这个总价应该是配一线资源的盘,不能只有好位置,好位置的盘很多,自身产品e C b V * N N L也应该纳入考虑范围内,上面的几个盘缺乏品质,或者说地段价值大* \ @ X ~于产品价值,
这种盘只能跟着大盘涨,成为市场上m n v W V 4 E r的领涨盘很难,好的终改盘标准是一线的物管资源,一线的产品资源,一线的区域资源,并且区域的声望资源在北京应该排前五,退一步也要前十,这个预算如果不配置这样的属于资源上的错配;金舆、梵悦、8号旁边全是酒店和商业,准确说应该属于商g n 1 q业综合体,这些区域原本的定位也是城市综合体,并不是住宅,居住体n e 4 \ I验并不好,好的商圈是以住宅为主,基本没有综合体或者写字楼,如果有就是减分项,一个区域发展的特征和重点是房子的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好，设施越完善，房子的价格就越高，同样% 6 o j _的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，像朝阳的朝阳公园商圈、朝青商圈、太阳: R r宫商圈、海淀的万柳商圈,北侧的奥森商` o } I A A d O W圈,这些都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主D w 4 e,如好的教育资源、医疗资源、生态资源、生活资源,金舆、梵悦、8m ^ B号周围基本全是商业;这样的盘投资属性很弱!
2、我在星球精华栏文章16#北京必} / S买的十大豪宅;有详细分N r } J % V析过孙河地块,这个区域是北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定8 c \ ; – = h S位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同是由ZF统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱2 E T J r,像西山别墅区、奥北都存在这种现象,比较好的是老中央,其次是西山,壹\ = a j 4 , | 1号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其+ : W本质就是营造一种均质的生活氛,尽可能的保证居住区的纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小# 1 M o %,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型;北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺;这个位置也是我一直推荐厚5 = r &产终改考虑的一个区域;
3、关于方向上:如果你想一步到位,孙河是比较合适的区域,顺义的国际学校距离这个位置也就十, s [几分钟车程,以后孩子上学就不用再折腾了,但孙河规划的再好还需要时间来落. h h n D地,位置上正常的交通情况,到机场20分钟左右,到望京30分钟左右,走京密或者京承都很方便,到国贸大概一小时,做为别墅产品在京算是比较近的了;其次如果注重投资属性,城中的大平层产品保值升值性更好,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,等孩子上学再置换也来得及,本身居住的次数比较少的情况下大部分来京可能也在市区,生活更方便一些,主要是涨幅不同,你可以关注几个盘:朝阳公园泛海容郡320平的大平层、望京金茂府270平大平\ 1 U i层、望京远洋万和公馆290平大平层、海淀万柳光大水墨风景21l D \ ]6平大平层,排序:海淀万柳-望京-朝阳公园Y T \ x z H,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这几个盘的保值升值性很稳健,流通性也很好,从纯投资属性我更推荐市区的大平层,无论是流通性还是保值升值性未来5年左右都优于孙河板块,祝顺利!
Q:提问:京J 5 A e p c V总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套2 o Y \ ; d在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型r u L o，最近一次，成交价1050。孩子。今年/ z : / – C G U \9% x M X j b 3 e T月上学，依托怡秀园, @ ]的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和4 l x K e }父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有9 B q i $ M P *一套三居室，最好步行5 + ^ x m b能r I V } [ &够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是~ ; A 2 Q在怡秀园附近租M _ + 7 4 $ ,一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买, # D k在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再; P x v过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影2 x 7 X $ l q ;响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板s | \ 6块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关~ x H于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价? K 7 3 – Y =的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因2 ? n P –素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的0 U T 4 Y d +是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是* { t H万柳东路以东，万柳东路基本都是老N | ~ K %盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨h H } h f，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他8 j } {小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼w E L $ ; g j不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看! F v ( H能不能拿西路的，万柳的各# I # ` @项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总，F J p p ) j您好，本人2017N j |年买入N [ R n 4 Z ~ T甘露园南里二区一套63平的电梯o % * I * ( ]房作为北京_ u w n a m的上车盘。至今已经5年，P X o y . X {微跌。最近看] j 7 3 J | 6 ; c了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但m [ p K % B –是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房9 & E $ 7 ?子还有190W贷款。
A:回答:您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读;甘露园这个商圈成长环境不是特别好,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17p F q : ^ l T年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京出现过几轮行情,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面;可通过星球精华栏b q q p文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情H F t + [ 9;
从长期看建议考U k # i | H虑下调仓,可以往北侧的石佛营板块y r * q l看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法q ? p j ( / d还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛$ 8 R J 9 C营的晨光家园两居u p 8室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆f D *;如果家庭收入还不错可以2 d 6淘淘朝青的次新盘,月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;祝一切顺利!
Q:提问:你好，我的问题较特殊，两个不老的老人(\ a j55岁)，常年国外，备套房回来时住。现金500-700，不求升值，学区R G r | X V q p，交通便利。需要生活X 9 @ J配套全，电梯入` T L P户，较新的项目，1L : j [ Z q H # `00平米。崔各庄板块略超预算7 c T，方位. ` y C Z ~东北，北。求赐教
A:回答:您好,崔各庄底子比较差,老人住的话配套并不好,石佛营的朝阳捷座,05年的盘91平的2O % G居室价格在600-700之间,再往东走,常营的品质盘北京新天地五期09年的盘95平的2居价格在600左右,常楹公元12年的盘,90平的2居价格700出头,朝阳西部奥森板块天居园110平的2居700出头,认真w \ \淘700以下能搞定,天畅园600-700,上元君庭700出头,往北侧北苑板块世华泊郡10年7 b D的品质盘82平的两居室700以内,选盘上可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
这个应该是最好的选筹方案了,生活氛围比较不错的| @ B M Q z | ^ ^区域是奥森和北苑,其次是朝阳大悦城,最后是常营,北苑和常营楼盘品质会高一些,奥森和朝青楼盘稍旧,这几个位置配套都比较成熟,老人居住无论是日常购物还是距离医院都很方便,交通也都不错,在朝阳选m * 9要么往东选要么往西选,望京东侧发展的不是` w 8 o u特别好,北侧全是大户型,G M ?只能往东西方向看,祝顺利!
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