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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次! j & v V B U 2 V买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城m V 5 n E 3 1 f y市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房i G \ Y出租，没什么经济* { ; b 5 b S压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供t A M X O &能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需L v u % 9 & H要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、| \ \ 5 ~ % ^ % Z期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、k [ ! \最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，5 g = P G S 1 q r应该卖哪套？2、买x H $ $ k :房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河i L 4 ; g )、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五* D P C年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便A 5 I / c ` F ,是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨4 1 $ c – % | ] 9幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里` h Q的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是+ I p J Y 1 o ]转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的G v $ + R / ;面积提上去，这个j & K { P ; ` e u是你要努力的方向，建议认z a * $ !真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问5 Y 6 0 K b = L:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏5 s _ |出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指F . s ~ D点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另p R f 8 D p g 9 }外，你提到以后普涨@ [ o 3 o S M行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结% i q !论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水# l G云天类的盘子18万x K 8 e R x ( C一平的大户型房子，在长期持有、价格又上t p 7 U涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,h k P r $ x b150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,& A h B R / * n v价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀4 7 Y V & q Y作为重点,
2、关于好位置的房子价h ] p ! P F I | |格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=m S D $物k = n k \ P V – J价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头O q ! 0 e & n ( p从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果i @ v / ( 5 _没有利好冲击大概率c z w F会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑Z { p 7和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资? M g T源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前8 Z 2 J 6后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的@ ^ N二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的E G / g现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子a H \ | X %26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方[ 2 h i i $ 9案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析a E k 4下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前J q n P { B &面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老B B 4 D L S 1公房社区可以考虑，学区溢价X M & R \存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走| Y Y = h !
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分p 3 1 C e y，跌后的房价才是原本水平O c t w，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的9 p ? t S 0 H楼盘海拔是有成长空间的，平房; 6 . F ) 2的话是完全的学区价值了，如果踩中Zl e 9 f s l + {C点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类M . J ] b型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很A g 7 h 4 5 j 0牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:P E m h s X M o提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续也看了很多您的9 T g 0 e 7 B – \文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上. P v h Y o p 9 E岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。
问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的预算房款，应该置换的方向是} d f p O哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层数都0 8 o , / G *满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好4 2 W , a k出手。另外担心是否能保值？我应该采取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要= ! k x了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能也就是青{ = B M 9 8 z s ?年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你, \ M ; } 3 h个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了A ] z z U，暂且不说这N & 9 V F N d J个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。
你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文d I l X K，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，D B – Q \ `高品质楼盘会@ 1 5 D g ` Z p越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价d 6 N 2 z 2格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文章~ T + \ D n – G04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房Z $ 8 B ? v z [按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？ 爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率. m ] h Q的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以5^ C _ g R K00左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出F 5 5 ^ . P，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+# o . G Y 6 I手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合P P , 8 R –适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A: { V $ U /:回答:您~ 5 * k H m好，公主坟几个老公房社区保值$ N 3 / s (性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行% U ` Q @情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标– L u T R r，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是U z k y c z + Q还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于m t |学区房未来的风\ r U l险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上7 a D 7 h O :学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太J = | %强，后期政策上有变化，价E \ @ r V # 4 X 8格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点f p 3 5 ^ D %校，价格也属于D , h 7 B !正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才. 1 U E S V 9 )是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入F 5 1 : u k2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名{ ~ V 7 o下。不考虑贷F b ^ h款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，u : y A 3贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格x R {目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜P 7 g . [ N o }力。看了您的文章，我J * 4 k g p们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A! N [ 6 b e a:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者4 & J B @ x f A 9偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住u w % s A i宅都会慢@ { : = u ( o / .慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务v X u G更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你38m v N ] 3 f0的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂} @ k u v盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的& V \ 6 0 j 9位置要比新8 } w z J N 2宫Q C H % A强很多，可以参考星球精华栏文章q – N (86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非– N q ^ ~ X常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，c 6 – v , `越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错t z d g y M e概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是1 % b N ` & z Y x方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特k @ : & F嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5Z ( @ y年以上会好一些，祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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