来源：界面新闻
记者：王婷婷
作为楼市晴雨表的土地市场，如今一改去年的沉寂，热势难挡。
“60家房企抢一块地”、“最低中签率仅2.1%”、“拿地新面孔频现”，今年的土地交易行情再度热起, / E 1 5来了。
在熬过2022年的行业# ! \调整期后，房x @ s , o c &企们纷纷加入北京、杭州、成都等热点城市的拿地战局，在优质地块面1 & M前频频出手，并不断刷新记录。
同时，土拍市场的选手不再是国企、央企唱主角，部分未出现流动性危机或已经走出困境的民营房企开始恢复活力，随时准备搅动土拍战况。
典型如杭州，今年已进行了两轮土拍，参拍企业均超50家，其中民企数量占比近一半，且民企拿地金额占比达57.9%；合肥市首批土拍迎来40余家房企报名，民企占比55%左右；南京土拍民企拿地金额占比亦有提高，民企拿地金额占比达26.9%；一些三四线城市中，高溢价地块也多为民企摘取。
形势逼人，不可不抢^ # D ` ) 8。
又现抢地潮
在刚刚结束的年度业绩会上，不少房企纷纷喊话今J O @年要加大投资力度，并都要换仓到核心城市的核心板块。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海认为，投资研究更关8 E i 1注城市的宏观指标，今年以来投资聚焦在核心城市。
龙湖集团地产航道总经理张旭忠也提到，“今年要聚` ` 7 _焦主力城市和机会城市的核心区域。”
作为这两年的黑马房企，厦门国资建发房产会比O i * ]去年更生猛，喊出了“今年要拿两千亿货值。”
“除了好的一二线城市要去拿，对于符合改善性需求的三四线城市土地也要加强拓展。”摇中了北京昌平朱辛庄地块的民企大华集团，表h R j , @ r明会在上海继续拿地。之前土拍场上“陪跑”了几次的新希望j l K \ 6 | _地产，在其大本营成都也没打算就此放弃} ~ ) [。
截至目前统计，在全国22个重点集中供地城市中，还有10个城市将在4月挂牌拍卖地块，如合肥、杭州、广州、上海、长沙、北京、成都、天津等，合计出让80余宗，总起始价超过1000亿元。
一场又一场的抢地大战，正蓄势待发。
进入2023年以来，随着经济预期好转，全国楼市活跃度提升，土拍也随之升温，以北京、广州、杭州、南京、成都为代表的多个城市多数地块竞争激烈，部分地d 6 z e [ 0 Y & ;块的房企报名$ P m Z G Z数甚至创历史新高。
而且，这一火热现象不仅发生在核心热点城3 7 C Q W g g , W市，一些基本面较好的三四线城市[ h J 3 0尤其是长三角和珠三; Y } 6 m ;角地区e & t K x , 6也出现抢地潮，整体溢价# ^ t { P & b率提升，如扬州、台州、绍兴、金华、湖州等城市的核心区域地块竞争激烈，溢价率最高达到50%，地块竞拍轮次也较高。
界面新闻根据公Q / q Y U O开信息整理。制图：顾乐晓
土拍方式优化、改善需求突出
“减量”和“提质”是今年以来绝大多数城市供地的关键词。
与过去两年的集中供地模式相比，今年多城采取少量多频并增加优质地块来提振土地市场热度。尤其是在集中供地政策l M V k优化后，这一现象几乎成为常态。
去年12月，自然资源部明确指出，允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。”
以上海为例，4月185 v O T日将进行的年内首轮土拍仅推出19幅地块，出让面积约6.5万平方米，而去年首轮土拍则是40宗地块，总出让面积为210.51万平方米。
杭州今年已完成了3次集中供地出让，但一共才成交28宗地；成都截至目前已经进行两轮土拍，共成交了7宗地块，4月18日将再出让3宗地块；苏州首轮土拍前后两半场共出让11幅地；而北京首场土拍仅推出了2块地。
不能忽视的还有地块质量大幅提升。据中指研究院统计，2023年多地继续加0 X o S大核心区土地供应力度，如北京、成都核心区占比[ : s Q f @ ^分别提升至5成以上，长沙核心区占比高达96.2%，提升幅度为24.7个百分点。
杭州首轮土拍多数地块来自于主城区上城区，第二场土拍的13宗地块中有9宗土地来自于钱江新城二期、萧山市北等热点区域。苏州的地块质量也属上乘，近一半地块来自湖西、狮山等热点区域。
在备受关注的上海，首轮仅仅推出的19块地中也不乏核心区域核心地块，如徐汇区田林街道地块、静安区中心社区地块、普陀Z V F S J G ) 5桃浦社区地块等。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，从主要城市土拍出让规则调整和优化的目的来看，将有利于减轻房企集中拿地的资金压力，同时也有利于促进地块的成交。
一家头部央企投资负责人~ w 1 t n [ ) \ q告诉界面新闻，以往大规模集中供地，公司要调集大体量资金到一个城市9 : t , S ! M争夺多幅地块还是会有难度，如今分散、小规模供地后，以公司的资金调度能力，只要运气K u 4 $ i好点，就能在一个城市拿下多块热门地。
少量和质优的背后，无一不是指向改善性住宅。
以伟星房产夺得的南京/ ! ; )河西南G03地块为例，这宗创下南京第二高楼面地价的地块，在拿地半个月后就出具了项目规划，预计打造6栋围合式住Y j e s P [ C宅，以及建筑面积为238平方米和308平方米的两款高端产品。
为更大力度精准支持改善性住房n g W X T需求，部分城市核心区地块降容提质。如杭州首批次出让的中杭政储出[2023]10号地块，容积率上限由3.0、2.5降至2.35；南京的南站G07地块容积率由3.2降为2.1。
在行业新发展阶段下，改善需求韧性O * d突出，为市场提供着足够支撑。2022年，北京单价10万元/平方米以上的住宅成交量创历史新高。调研j E 1 f 0 , 1显示，北京改善性需求占比54.0％，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。
中指研究院居民置业意愿调查也显\ % I M ) I示，在2023年计划置业群体中，改善购房占比超四成。
一名地方国资房企人士向界面新闻指出，其实目前p Z . ` + | }的市场环境Z Z K，地段渐渐不再是首要决定因素，不如过去那般具有竞争力，“核心还是看产品，产品定位来决定销售情况。”
于是，当市场改善需求日益上涨，不少房企也开始加深对改善产品的探索，聚焦于打造项目品质和行业口碑，其拿地重心也随之而变。
建发房9 l 5 A C 7 n产高管在近日的业绩会上表示，“只要符合改善性需求的区域，都要去努力加强拓展。”
“生存之战”
“地产公司要生存，就要努力进行优L Q J P y / i质的投资”，金地集团董事长凌克告诉界面新闻。
3月份，金地在西安拿地后也重新进入土地市场。对于今年在土地投资策略，凌克回复界面新闻称：“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资9 3 \ – [ } S / {”。
对于大多数房企而言，过去两年在土地市场隐身后，随着行业复苏，重新获取优质地块成了公司要持续发展的头等大事t $ L，没有新投资，也就没有了后续发展的基础5 [ S v m 1 G。
“看到2、3月份的苏州、武汉、成都等楼市火热，公司却4 e ? c + – . V ]无比焦虑，因为在这些城市无货可卖”，: @ W d a , J # Y一家# W a – U t * e f头部房企人士告诉界面新闻，由于前两年在这些城市基本没拿地，因此也错过了最新一轮回暖。
在过去两年大批量供应土地方式改变后， “少而精”的地块更能吸引4 k C J #房企积极参拍，也能刺激房企拿地的Z 5 v 7欲望，但随之获取难度也大增。
如今在竞拍激烈的土地市场，去年可以轻松斩获热门地块，\ d o A `现在不得不跟数十家竞争对手拼价格、比品质，? | t \ 0 U [甚至还^ p k P要看运气，x k 9 8 M 0 k i到最后可能面临“陪跑”的境地。
以成都本地民营房企新希望地产为例，在202o J = b ; U2年投资速度下降，仍然能在长三角地区宁波以上限价19g ^ 0 , V ` – \ i.88亿元摇号竞得一宗地块，但在今年的成x s ( 1都、西安土地B r 6 \ ; y .市场积极现身参拍摇号，终一无所获。
“一块都没摇到”是当前土地市场给这家企业最直接的信号，即房企间的竞争激w V H #烈度在不断增加，想要获得补仓，除了要做好准备与各3 r p \ i U家房企展( w A u s开厮杀，还要足够好的运气才行。
在3月热门城市的土拍9 ` w z W d i上，甚X * | p f z O w (至有了“拿地要靠烧香拜佛”的说法; o 1 ! { :。
“黑马”建发房产今年的运气就差了不少。作为去年全国土地招拍挂市场的常客，今年以来建发已参与过多场土拍，但最终“命中率”不及2022年，n s 1 U e l [ |比如在北京、深圳、南京、佛山、宁波、合肥等城市的土拍场上未能如愿以D ~ 0 t L F偿。
在意识到“今年大家拿地都比较积极”后，建发不仅提高了拿地目标，也t m ! ] O E 2 7 Z开始调整策略，要“加强拓展符合改善性的三四线城市”。 在4月初的一周内，建发除了在福建厦门拿地，还分别在泉州和浙江丽水成功落子。
但仍需要看到的是，眼下房地产的调整浪潮远还没结束，行业链上的多数企业还处在求生中。一些曾经活跃在土地市场的房企如今依然不见踪影，当前的第一要务是“活下去”。
一位TOP30房企人士告诉. Y R { z界面新闻，公司今年内大概率不会投资拿地O : M : j，先保住流动，平稳度过行业阵痛期，“市场复苏还是很艰难”。
比较典型的一点是，即便w Z z I是还存在求大、求快、求规% 0 X 3模的房企，在市场风向逆转之际，其布局也是有聚焦有轻重，不会再如过去那般盲目铺摊。对于企业而言，核心区域、核心9 3 d V F ( l城市、核心板块的城市的市场确定性更高| 7 h，在这些地区拥有优质土地储备更安全# T & s h 0 , 5 +。
龙湖l B C集团执行董事张旭忠透\ K \ g } V露，今年会持续做一些动态回顾，以便更加精准把控市场，会重点聚焦在20个主力城市和14个机会城市，以合理处理供、销、存关系。
首次进军北京土拍市场便成为“运气王”的上海民企大华地产，也有其自己的投资逻辑，布局依然聚焦在高能级城市。
一位接近大华地产的人士告诉界面新闻，虽不能准确了解公司今年整体拿地目标，但上海土拍会参加。据界面新闻了解，在下周开启的上海土拍，大华对其中至少10幅地有竞夺意向。
可以说，虽然当前多数优质城市重现“土地高温”，民3 S ? * h 5 ? c E营房企拿地意愿明显增强，但并不能代表整体，企业端的投资预B * / p 8期依然算O x w不W m d p上强，是否真正回暖还需看销量端的反馈。
在刚刚过去的楼市“金A N | b J l三”，北京、上海、杭州、成都等城市均交出了亮眼成W ` l I ^ * Q 3绩单，但也不乏热点城市与之失约。如今“银四”已来，若各房企能抓住市场热度窗口期大力促销售加快回款，那么在接下来的土} ) _地市场中方能更积极更有底气。
无论是出于补仓需求，还是随着市场复苏而恢复投资，对于房企而言，拿地都是必须要做的事情。
不拿地，意味着后续的发展资源越来越少，会逐步被行业淘汰；而拿到地后，能否成功变现并小有盈余，更考验着这些房企的操盘运营能力。
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