来源：中国网财经
作者：史然
丽泽板块的卷，从西二环蔓延到西四环，又从西南二环扩展至西南四环，即便四环外的项目也在奢求丽泽板块外溢。
2022年，丽泽板块的新盘有8个，包括懋源煜泽台、璟廷、璟瑜、北京瑞府、北京悦I % 2 s D \ # I 5府、端礼著、君礼著(未开盘，已经开始蓄客)，供应超过2500套。
然而，真实的供应远不止于此。曾经叱咤风云的老牌项目中海甲叁號院、葛洲坝中国府、懋源璟岳也并未清盘。
丽泽板块新老混战，究竟哪* [ j P # , x个项目在领跑？哪个项目在滞销？今天，小财带大家看一波网签数据。
端礼著领跑 网签超50%
新盘中成交最高的是端礼著，开盘8个多月，网签率达52.96%。
丽Q w a D泽板块的部分新盘
端礼著的热销，让同行既羡慕又意外。就产品能力. L \而言，首开+北京建c i @工的组合算不上强强联合，直到中海加入才提升了整体的战斗力。
端礼著工地现场
既然产品力不是最强的，h { F z t ! $ o端礼著要在大平层环伺的丽泽板块脱颖而出就得拼其他。抛开“西南二环”、I R 7 5 Y B“丽泽金融商务区”r : I t等加分项，端礼著在操盘方面也确实下了不少功夫。
环线优势的反面是单价高，一旦户型面积过大，总价也就蹭蹭地上去了。
为控( + , y \制总价，端礼著把户型面积设置为130平三居、150平四居、180平四居。按照实际的成交均价11.06万/平计算，180平的总价刚好控制在2000万以内。
2000万是北京豪宅市场的分/ , l m n c S水岭，这在豪宅平层化的丽泽板块同样适用，毕竟更低的总价意味着更多的客群。基数大了，成交的概率也就相对高一些。
实际上，端礼著有明显的硬伤。一方面，配建 2.57万平的“保障性租/ r ; b f M Y X 7赁住房”，体量& J x Q S v占整个地块的26%，社区的纯粹性遭到不少购房人的质疑和诟病；h # \ a e r J 0另一方面，地块东侧临近繁忙的京九线，与铁路线相隔距离仅50米左右，除了噪音还有共振。
但在价格面前，硬伤也不是完全不能接受，毕竟没有一个| G H ; E R楼盘是十全十美。其实环线位置越靠内，资产保N 7 h 0 3 , p I值增值就越有保障，毕竟二环的房子卖一套就少一套。
煜泽台垫底 网签不到3%
新盘中，C w H _ p R Z P煜泽台的成交数据令市场大跌眼镜，开盘8个月网签只有11q 2 N a K套。b p \网签率垫底，仅为2.93%。
懋源煜泽台被称为懋源地产的第三代定制奢居
一直以来，懋源地产都是北京豪宅市场的传奇。开发的项目虽然不多，但红玺台、钓云台却为豪宅2 \ X R F { g + @市场留下了独有的懋源调性，即坚守产品主义。翻译一下，就是? \ O * 8 O } *项目周转相对慢。
其实，懋源地产对煜泽台的期望远不只是做好产品这么= v 9 +简单，还承载着开发节奏“提速”的使命。如今看来，产品确实抗打，但开发提速这事儿仍需努力。
懋源煜泽台f ] V R = E e c s的样板间一隅
比起惊讶，市场更想知道“煜泽台这样的产品为何难以热销”，或是“叫好的产品如何才能叫座”。
煜泽台位于西三环到西四环之间，靠近七里庄地铁站，主力户型是225平、229平的五居，按照10.6万/平的单价计算，基本都是2000万+。
对比6 Q s N ] \来看，其他项目的户型仅做到四居。煜泽台卧室数量的增加，意味着总面积及总价的增加，, M y 2 1 W这在无形中提高了购房门槛。
总价2000万+基本属于终极改善，有如此购买力的消; J 6 + b ^费者P T \基本是全北京选房。何况丰台并非最佳之地，朝阳与海淀的某些区域可能更香。
以太阳宫板块的中建玖合府为例，2022年9月19日取得预售证，截至2月20日网签3] 1 4 4 O n 6 p88套，网签率达94.42%，成交( ; , 4 [均价11.70万/平。
同样是单价10万+的房子，区域不同，命运自然也不同，而东西的差异真是肉眼可见。因此，在西I J n三环到西四环间做超大户型的平层，其实挺冒险，不仅需要勇气，还考= = ^ l 8 a : & /验开发商的资金实力。
华润重仓丽泽
在上述的8个新盘中，华润贡献两个，分别是北京悦府& V \ Q D S Q ? X、北京瑞府，9 | e w @ } n ?合计近1200套房。
北京瑞府工地现场
就环线位置而言，两个项目均位于V P b z . c & J s二环到三环之间。其中，北京悦府在南二环到南三环之k L t 2 \ 6 N y 4间，北京瑞府在西南二环到西南三环之间。
北京悦府工地现场
北京悦府位于亚林西板块，城市界面整洁、干净，算丰台较好的板块之一。周边有佑安府? ` T S、中国玺、昆仑域等P \ h \ U ) 8 0高端改善项目，也有万达广场(西铁营店)以及西铁营地铁站加持。
佑安府
京瑞府所在的纪家庙板块相对混乱、破旧Q ] v H q，北侧是丰台火车站进出站路段，t 5 –东南侧200米处有西南郊冷& 3 W库，南侧和西北侧为广安门回迁小区万柳园小区、万泉寺回迁房。
中国玺售楼处
北京瑞府所在的纪家庙板块相对混乱、破旧，北侧是丰台火车站进出站路段，东南侧200米处有西南郊冷库，南侧和西北侧为广安门回迁小区万柳园小区、万泉寺回迁房。
北京瑞府附近的城市界面
虽然环线位置差别不大，但由于北京瑞府属共有产权房，单价为10.2万/平，低于北京悦府的11.2万/平。
截至2月24日，北京悦府、北京瑞府网签率分别为26.60%、36.18%，后者略胜\ h % i一筹，这与北京瑞府的价格优势不无关系。
不过，这两2 7 E \ D n个项目的真正看点，其实是180平+的大户型卖得如何。至于华润t 3 J F ^操盘的9 9 5真实水准，相信时间L j V : t V K 0会给答案。
“签不动”的尴尬
在遍2 N 1 2 9 K A地都是改善盘的北京，即便是当年被吹爆的中海甲叁號院也遭遇了“签不动”的宿命。2023年，中海甲叁號院交房，目前的网签率是57.12%，准现房销售，啥时候清盘未知。
中海甲d T L j 2 } – t叁號院售楼处
随着丽泽板块内卷越来越严重，“签不动”的不只是大平层，还有叠拼、联排、合院? 9 |等别墅。除了中海甲叁號院，葛洲坝中国府也有叠拼，懋源璟岳则是联排与合院。
中国府
此U _ ) J m E {外，懋源旗下璟廷、璟瑜也是叠拼产品，与煜泽台的取证时间相差不到一个月，但目前均无网签数据，可见项目销售并不理想。
这类产品的去化速度，其实可以参考懋源璟岳。2018年3月5日取得预售证，目前的网签率是59.80%。
数据背后，很多人想知道丽泽的利好能持续多久？
丰台c # ^ ] P X q H2017-2035年规划中明确指出，“丽泽金融商务区核心区建w Y c $设成为第二金融街，打造具有全球影响力的金融发展新区”。
丽泽金融商务区
丽泽无疑是丰台发3 v 2 F 2 $ X ; l展的重中之重，这与金融行业不无关系。
西城区政2 9 m s p 1 E E府网的数据显示，2022年，西城区的+ % ! N o o | K金融业资产总计达N { C i $ / o E138.7万亿，实现收入合计13569.3亿，两者在全区第三产业中的比重分别为94.2%、58.4%。
因此，金融发展新区被寄予无D O 4 & ` c s O }限厚望，不过建立相对较慢。目前，尽管. g 0 j i G g \不少项目仍以丽泽为噱头，y F C { R试图收割潜在的购房人，但过去几年里，( \ * G + J R 4 g政策利好其实已逐步释放，留给外界的想象力亦越来越少。
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