(点击上面蓝字“赵秀池”添加关注,浏览更多城市经济与房地产政策资讯。有业务联系,请发邮箱:zhaoxiuchi@163.com 或同名新浪微博@赵秀池 私信;城市与房地产专? : ^ 9业数据请点击中指云数据链接:https $ [s://u.fang.com/ythu8a/)
随着楼市的变化,提前还贷的人越来越多,甚至为此排起i : +了长0 b R ` O队,不少H Q [ $ – 0 t m x年轻I x F人也加入其中。选择提前还款当然是为了降息,但专家提醒,“提前还贷不能盲目a 2 = % u = R h跟风”。应该* ; u理性还贷,既要考虑自己的负担能力\ a 8 D – –,也要考虑未来房贷利率= 6 ! w C变化,综合作出判断。还有专家建议:降低存量贷款利率或允许购房者将固定利率转为浮动利D # ]率。
购房者提前“还贷潮”正愈演愈烈。
2月1日0:00,来自江苏徐州的90后个体工商户常伟再次聚1 8 8 M @ K –精会神地盯着一家国有银行手机银d | C ` 3 `行App页面,刷新、点击、刷新……这样重复了多次,还是没抢到该行发放的2月提前还款额度。常伟说,“我一直等到了0:30,但好像0:10左右就没有额度了。”
原本,家住武汉的90后律师黄先生已经成功预约上了提前还款,然而,距离还款日仅剩3天时,他却被银行通知:无法还款了。
他们只是购房者提前还贷难的“缩影”。在社交平台上,不少购房者分享了他们预约提前还款的经历,其中,还款日期j d ) 4 [ G z被安排到今年9月的大有人在。
银行职员提前还贷也要排队
对于提前还房贷,常伟并非心血来潮,这两年他一直有这个想法,疫情期间,他的收入减半且不稳定,其中,有3个月他的收入为零,但从来不敢断贷,这也让他愈发想提前还贷。
u D ; a t2018年,常伟拿出积蓄,加上父母帮衬的110万元,并以5.7%的贷款利率向@ ^ 0 t N银行贷了30万元,才买上婚房。现在,常伟的房贷本金还剩26万多元,前面还的几万元中大都是利息,本金只占一小部分。按合同约定,再过4年,每月还款的本金部分才会超过利息,他说,“这意味着我还要给银行打工4年。”
; 9 ( e D d他决定把20万元积蓄拿来还贷,将剩下6万多元的贷款q V [ z期限缩短至36个月,之后他只需g s & {要支付5000多元利息,“与原本16万多元的利息相比,这就是个零头”。
年L \ M I a 8 o前,常伟在手机银行App上看到可以申请提前还款,但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时,看到该网点贴着一则关于提前还房贷需到银行柜台预约的公告,上面写着:“我行将根据国家贷款规模管z T B ` G控的要求,适时安排客户提前还款(一般3个月左右实现)”。
“这下又要多给银行交利息了。”幸运的是,常伟成功预约到今年5月还款,然而,银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。“工作人员让我5月早点来,越% k Z ~ ! R 2 –早来越稳。”
成功预约到提前还款并不意味着能成功还款。今年年初,黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元,准备提前还房贷。k , %1月5日,他到银行网点预约了_ – @ # Q T2月6日还款。然而,2月3日,他被银行告知,银行内部政策调整,关闭线下还款窗口,i E * # 0 ` B A =等待线上审批,时间不确定。他询问客户经理,银行内部政策C * u – & ) P y T的具体内容,客户经理表示,“不知道。”
对于上述情况,银行客户经理让黄先生自行找渠道反馈。于是,他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。
在此之前,黄先生曾通过{ 6 w手机银行App申请提前还款,显示他“未达到还款条件”。事实上% P H t | 8 L [ o,按照合同约定,还款期数满12个月,提前还款至少3万元,并提前30天预约,经银行审批后可以还款,他已满足这些条件。线上渠道走不通,他不得已才转到线下渠道。黄先生没想到还款之路困难重重,像要经历“$ q v W _ Y P九九八十一难”。
针对部分购房者还贷难的问题,记者以还贷者的身份咨询了某国有银行b 3 ` w省支行信贷部工作人员,其表示,目前所在地区可以线上预约,但是需要排队,估计要排到四五月。他向中青报中青网记者透露,现在银行管控额度,每个银行每个月的指标是一定的,用完了就没了。
这位银行工作人员还表示,现在投资理财的收益预期不理想,很多人也不愿意把钱放在银行。“我们同事准备提前还贷,0 5 x W也都在排队”,现在除了排队没有别z z / _的办法,M V 6“早申请、早排队、早还款”,他说。
“不想给银行打工了”?
“不想给银行打工了。”这是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案。他们筹集资金的方式各有不同,有人赎回投资,有人向亲友借钱,也有人卖了家中黄金等贵金属还贷,还有人通过一些房s = –屋中介“操作”,将房贷转为经营贷,降低房贷利率……
自从2021年年底在武汉买了一套三居室后,黄先& / v C生与妻子就过上了“节衣缩食”的日子,只要有余钱,就攒着还房贷。黄先生记得,他们买房时以“等额本息”的方式贷了136万元,当时的房贷利率为5.78%,正处于高位,他们每月需要还款7963元。他说,“我们是刚需自住,买在(房贷)‘山顶’上也认了。”
目前,他们已经还了13个月,\ 0 e I # I \ _ @还款金额已超10万元,但其中本金只有1.8万元左右,剩下的都Y B e ~ p J %是利息。原本黄先生希望,在今年2月14日之前还掉45万元,却遭遇阻碍,M k X 8 \45万元一天的利息是35元i F # Y,“一个月的利息够交一个月暖气费了”。目前,他还在等待投诉的进一步结果反馈。他准备同A u n p + M O ~步向银行发律师函,“确实是银行违约在先”。
90后张冉说,她前几年在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。当, r i L = C l H 4下,不少地区的房贷利率已经降到了3.8%。如今,她发现,每月2500多元的还款额中只有几百元是本金,利息竟超过了2000元。
为了尽快还清贷款,从事人力资源工作之余,张冉还兼职做教师。% R 8 a * = ]去年7月,她把欠亲戚的债还清后,将攒下的10万元还了K C x 2 g J房贷,当时还I * W款很顺利。她计划继续x E * / m O攒钱,用两三年把贷款提前还清,算下来,可以省30多万元。“我现在只有这一个目标,就是还贷款”% @ N c Z v D O。
买房之初,在上海工作的24岁销售助理沙莎和男朋友就准备匀速提前还贷,为未来( & ~ + )解压。2021年3月,沙莎和男朋友在江苏昆山贷款122万元买了一套145平方米的大房子,开始了“双城记”式的生活。当时,房贷利率达– M N c到5.7%,他们每月需O – n要还7100多元,其中,只有1300元左右是本金,其余全是利息。她算了一笔账,如果按合同还款,30年要付130多万元利息,已超过x @ j 1 H G了本金。她感慨,“房贷利率太高了。”
除了房贷,两人每月还要给双方老人共计4000元赡养费。同时,考虑到职业发展的不确定性,以及/ x w G未来子女的生育和教育成本2 h M N , p 6 c,未来行业发展具有不确定性,他h 0 N #们X u U k选择每年还20万元。去年8g F *月,他们提前还了20万元本金。
今年1月,沙莎再次成功预约了提前还款,因为银行是次月划款,她还在等扣款。事实上,沙莎也曾考虑过将房贷转为经营贷来降低房贷利率。有中介曾联系过他们,说可h . J 3 S | c u以提供“过桥款”,帮他们申请经营贷。最后,她担心风o ) s U B Z险太大,还是放弃了。
作为在房地产行业19年的资深从业者,自媒体“八零说房”的主理人赵恒成也观察到,有一部分人会选择将房贷转为经营贷的方式,即购房者一次性提前还清房贷,再通过公司将房产抵押,进行贷款,贷款利率可以降为3.7%。“市场上其实出现了不少以此作为‘缺口’的中介,‘蛊惑’大家把房贷转为经营贷”。
但很明确的是,消费者使用“过桥资金”结清房贷,再到银行办理经营贷归还过桥资D – O b * l l金,属于违规行为。针对一些不法中介诱导` A ! r @ s消费者将房贷置换为经营贷的行为,此前,银保监会官网曾发布提示称,这种操作,隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
某国有银行信贷部工作人员表示,银行会经常查类似的情况,非企业经营者违规转经营贷,具有一定的违约风险和法律风险。“发现消费者挪用贷款,可提前收回贷款。”
提前还贷为何难
老百姓提前还. . \ } h B贷为何难?
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,近年来,银行对实体经济的贷款利率2 \ – F 1 % 0明显走低,2022年下降了34个基点。其中,为了降低中小企业的融资l [ Q r K成本,对贷款利率更低的中小微贷款企业的支持力度要保持在较高水平。由此,房贷对银行来说属于优质资产。
2022年,个人住房贷款增速出现回落。2月3日,中国人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示,去年末个人住房贷款余额38.8万亿元,同比增长1.2%,增速比上年末低10个百分点。李宇嘉解释,2022p q s 1 \ Q 3 / Z年增量房贷申请在下降,在存量房贷部分,购房者又要求提前还贷,银行收益自然受冲击。
李宇嘉一直在关注“提前还贷潮”。他发现,2021年上半年,老百姓还是“排队等待放贷款”,现在却是“排队等= ; B P b f w R *待还贷款”,一年多时间,发生如此大的反差,大背景是老百姓对楼市的\ _ z ^ + { y预期发生逆转。
今年1月,国家统计局发布的数据显示,2022年,商品房销售额为B ! C13.3308万亿元,同比下降26.7%。在李宇嘉看来,过去,老百姓普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今,老百姓对房价x } t s / : u的预期逆转后,房子的成本全面显现s W Y,对房贷利率也更为敏感。房贷利率持续下调是老百姓提前还贷的原因之一,当前,已有几十座城市] \ p % + / / :的房贷利率进入了“3%”时代,另外,还有一些城市阶段性取消首套房贷m \ s款利率下限。
1 l c g l N V }首都经济O z . J L P w & m贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出,房贷合同% z l F期长,而且是复利计算,利率的微小变动对借款人的还款负担影响很大,消费者想节支增收无可F Y ( + ; ] # M U厚非。另外,很多人在存量贷款利率转换时选择了U 2 h c y c g Y固定利率,现在发现市场利率低了,自己吃亏了,2 7 w n s h \提前还贷也是一种弥补或纠正。
赵秀池k J 7 J m x + L B也观察到,一些人选择提前还贷后,再申请利率较低的贷款,真正还款后不再贷款的人很少。赵秀池解释,主要原因是之前的存量贷款在利率转换时选择了固定利率,其合同利率不能随贷款市场报价利率(LPR)下降而下降,需要提前还款再申H 1 Z B m k 0 n请贷款才能享受到当前较低的市场利率。另一个原因是q z Y y b + 3 I ;借款人房贷合同的利率较高,高于中小微企业贷款利率,购房者有可能“绕道”借款。
“当下,u % a , V q % + 1老百姓并不是‘报复性’还房贷。”赵恒成认为,当前[ t c 1 & + u,金融投资收益率降低,手里有存款的老百姓缺乏好的投资渠道,同时,他们发现房产带来的收益明显低于预期,提前还贷在一定程度上是“及时止损4 ] n H ! 6 N 6”。
~ – x d ) R v 在赵恒成看来,银行也是“提前还贷潮”愈演愈烈W \ v n [ C u w )的“推手”之一。银行对提前还贷设置了诸多限制性条件,比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等。他解释,“n 7 [ 4 } Z _ M银行的这种限制不仅不会降低大家的还款意愿,反而会刺激大家的还款意愿。很多人会产生一种利益对6 a . ` G r立想法:‘银行越这样做,越是担心我还款,越要赚我的利息,所以更要还。’”
针对银行的部分还款限制,赵秀池认为,按照贷款合同,购房者提前还款,会打乱银行的资金计划T $ 1 I l % I p,银行收取一定的违约金也是正常现象,但贷款合同中应N : i I a Y p & L有明确的条款。她还指出,购房者提前还款等候时间较长,是当前提前还款者较多,银行应该提高工作效率,不应借故拖延借款人提前还款。
专家建议降低存量房贷利率
当下V & F,不U v w i少人正在观望是否要提前还贷。事实上,并非所有? 6 F _ N : n l人都适合提前还贷,不少专家呼吁:“理性还贷”。
赵恒成指出,当前,e K c X ; T这几类人更适合提前y t e k F . _ S o还贷,一是手里有资金,但没有找0 q w \ h & e到好的投资渠道;二是房贷利率较高的人,特别是在6%以上甚至逼近7%的人] \ `;三是还贷期比较短的人,在前期的还款中,利息往往占C # c ? T –了主要部分。他也指出,如果购房者还贷已超过一定年限,未还贷款中的利息部分已十分有限,提前还款不会大幅降低资金C _ T W i W使用成本。
当下,计算如何提前还贷更划算成了很多购房者的“必修课”。一般来说,提前还款有3种模式,分别是提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变以及提前部分还款的同时缩短贷款期i R j M s o限。提前还贷能够节省多少利息,! 8 G b ] |与购房者的贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。
比如,购房者以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元,贷\ ` R ; 3 R款期限为30年,其中,按照等额本息的还款方式,每个月需要还款4948.71元,总还款额为178.15万元。不少银行规定,购房者满一年之后才能提h u ; # M前还款,按照已还款13个月计算,今年2月开p = 6始提前还款,一次性还款可以节省73.18万元B ? } B j * | G W利息;如果选择提前还款20万E [ l . V元,还款期限不变,未来选择等额本息的还款方式,可以节省14.92万元,选择等额本金的方式,则可以节省24.66万元。购房者还是提前还款20万元,月供金额不变,将还款期缩短为10年,选择等额本息的还款方式,则可以节省55.06万元,选择等额本金的还款方式,则可以节省56.26万元利息。
如果购房者还款时间已经较长,那么可节省的利息也k K j & % F r N –会发生明显的变化。还是上述条件,购房者已经还了8年零1个月贷款,那么一次性提前还清可以节省45.65万元;如果提前还款20万元,还款期限缩短为10年,选B y z Y X z K c –择等额本息,可以节省30.79万元,选择等额本金,则可以节省31.77万元。
“提前还贷不能盲目跟风。”赵秀池也指出,购房者的贷款合同千差万别,需要具体问题具g 9 4体分析。从个人角度,确实应该理性还贷,既要考虑自己的负担能力,也要考虑未来房贷利率变化,综合作出判断。
多位行业内H $ 8人士和专家向记者表示,更多的人选择提前还款是为了降息,对此,一些专家建议:降低存量贷款利率或允许购房a o ) C者将固定利率转为浮动利率。
“只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机,就一直会存在。”李宇嘉预测,未来,更多城市会取消房贷利率下限,尤其是房价下跌的城N Q u 4 D 3 h #市。+ q u c一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂;另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时,近期楼市政策更多转向需求端纾困,目的也是激励大家购房,缓解房价下跌预期。
此外,赵秀池还建议,从国家政策角度而言,原来存量贷款选择固定利率的购房人S K V s } s x z K应该允许其转为基于LPR的浮动利Y d / % \ B J U T率。(中国青年报2023年3月27日)
https://u.fang.com/ythu8a/
中指丨2022中央经济工作会议:要确保房地产市场平稳发展
https://report.cu k q B $ ) j ! /ih-index.com/detail/50675.html?agentcode=899138
指丨求是刊文,总书记谈地产:防范3 I c (房地产业引发系统性风险!
https://www.cih-index.com/report/detai@ $ * {l/52471.html?agentcode=899138
长按二维码添加关注 赵秀池微信公众平台
暂无评论内容