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随着楼市的变化，提前还贷的人越来越多，甚至为此排起i : +了长0 b R ` O队，不少H Q [ $ – 0 t m x年轻I x F人也加入其中。选择提前还款当然是为了降息，但专家提醒，“提前还贷不能盲目a 2 = % u = R h跟风”。应该* ; u理性还贷，既要考虑自己的负担能力\ a 8 D – –，也要考虑未来房贷利率= 6 ! w C变化，综合作出判断。还有专家建议：降低存量贷款利率或允许购房者将固定利率转为浮动利D # ]率。
购房者提前“还贷潮”正愈演愈烈。
2月1日0:00，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟再次聚1 8 8 M @ K –精会神地盯着一家国有银行手机银d | C ` 3 `行App页面，刷新、点击、刷新……这样重复了多次，还是没抢到该行发放的2月提前还款额度。常伟说，“我一直等到了0:30，但好像0:10左右就没有额度了。”
原本，家住武汉的90后律师黄先生已经成功预约上了提前还款，然而，距离还款日仅剩3天时，他却被银行通知：无法还款了。
他们只是购房者提前还贷难的“缩影”。在社交平台上，不少购房者分享了他们预约提前还款的经历，其中，还款日期j d ) 4 [ G z被安排到今年9月的大有人在。
银行职员提前还贷也要排队
对于提前还房贷，常伟并非心血来潮，这两年他一直有这个想法，疫情期间，他的收入减半且不稳定，其中，有3个月他的收入为零，但从来不敢断贷，这也让他愈发想提前还贷。
u D ; a t2018年，常伟拿出积蓄，加上父母帮衬的110万元，并以5.7%的贷款利率向@ ^ 0 t N银行贷了30万元，才买上婚房。现在，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同约定，再过4年，每月还款的本金部分才会超过利息，他说，“这意味着我还要给银行打工4年。”
; 9 ( e D d他决定把20万元积蓄拿来还贷，将剩下6万多元的贷款q V [ z期限缩短至36个月，之后他只需g s & {要支付5000多元利息，“与原本16万多元的利息相比，这就是个零头”。
年L \ M I a 8 o前，常伟在手机银行App上看到可以申请提前还款，但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时，看到该网点贴着一则关于提前还房贷需到银行柜台预约的公告，上面写着：“我行将根据国家贷款规模管z T B ` G控的要求，适时安排客户提前还款（一般3个月左右实现）”。
“这下又要多给银行交利息了。”幸运的是，常伟成功预约到今年5月还款，然而，银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。“工作人员让我5月早点来，越% k Z ~ ! R 2 –早来越稳。”
成功预约到提前还款并不意味着能成功还款。今年年初，黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，准备提前还房贷。k , %1月5日，他到银行网点预约了_ – @ # Q T2月6日还款。然而，2月3日，他被银行告知，银行内部政策调整，关闭线下还款窗口，i E * # 0 ` B A =等待线上审批，时间不确定。他询问客户经理，银行内部政策C * u – & ) P y T的具体内容，客户经理表示，“不知道。”
对于上述情况，银行客户经理让黄先生自行找渠道反馈。于是，他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。
在此之前，黄先生曾通过{ 6 w手机银行App申请提前还款，显示他“未达到还款条件”。事实上% P H t | 8 L [ o，按照合同约定，还款期数满12个月，提前还款至少3万元，并提前30天预约，经银行审批后可以还款，他已满足这些条件。线上渠道走不通，他不得已才转到线下渠道。黄先生没想到还款之路困难重重，像要经历“$ q v W _ Y P九九八十一难”。
针对部分购房者还贷难的问题，记者以还贷者的身份咨询了某国有银行b 3 ` w省支行信贷部工作人员，其表示，目前所在地区可以线上预约，但是需要排队，估计要排到四五月。他向中青报中青网记者透露，现在银行管控额度，每个银行每个月的指标是一定的，用完了就没了。
这位银行工作人员还表示，现在投资理财的收益预期不理想，很多人也不愿意把钱放在银行。“我们同事准备提前还贷，0 5 x W也都在排队”，现在除了排队没有别z z / _的办法，M V 6“早申请、早排队、早还款”，他说。
“不想给银行打工了”？
“不想给银行打工了。”这是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案。他们筹集资金的方式各有不同，有人赎回投资，有人向亲友借钱，也有人卖了家中黄金等贵金属还贷，还有人通过一些房s = –屋中介“操作”，将房贷转为经营贷，降低房贷利率……
自从2021年年底在武汉买了一套三居室后，黄先& / v C生与妻子就过上了“节衣缩食”的日子，只要有余钱，就攒着还房贷。黄先生记得，他们买房时以“等额本息”的方式贷了136万元，当时的房贷利率为5.78%，正处于高位，他们每月需要还款7963元。他说，“我们是刚需自住，买在（房贷）‘山顶’上也认了。”
目前，他们已经还了13个月，\ 0 e I # I \ _ @还款金额已超10万元，但其中本金只有1.8万元左右，剩下的都Y B e ~ p J %是利息。原本黄先生希望，在今年2月14日之前还掉45万元，却遭遇阻碍，M k X 8 \45万元一天的利息是35元i F # Y，“一个月的利息够交一个月暖气费了”。目前，他还在等待投诉的进一步结果反馈。他准备同A u n p + M O ~步向银行发律师函，“确实是银行违约在先”。
90后张冉说，她前几年在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。当, r i L = C l H 4下，不少地区的房贷利率已经降到了3.8%。如今，她发现，每月2500多元的还款额中只有几百元是本金，利息竟超过了2000元。
为了尽快还清贷款，从事人力资源工作之余，张冉还兼职做教师。% R 8 a * = ]去年7月，她把欠亲戚的债还清后，将攒下的10万元还了K C x 2 g J房贷，当时还I * W款很顺利。她计划继续x E * / m O攒钱，用两三年把贷款提前还清，算下来，可以省30多万元。“我现在只有这一个目标，就是还贷款”% @ N c Z v D O。
买房之初，在上海工作的24岁销售助理沙莎和男朋友就准备匀速提前还贷，为未来( & ~ + )解压。2021年3月，沙莎和男朋友在江苏昆山贷款122万元买了一套145平方米的大房子，开始了“双城记”式的生活。当时，房贷利率达– M N c到5.7%，他们每月需O – n要还7100多元，其中，只有1300元左右是本金，其余全是利息。她算了一笔账，如果按合同还款，30年要付130多万元利息，已超过x @ j 1 H G了本金。她感慨，“房贷利率太高了。”
除了房贷，两人每月还要给双方老人共计4000元赡养费。同时，考虑到职业发展的不确定性，以及/ x w G未来子女的生育和教育成本2 h M N , p 6 c，未来行业发展具有不确定性，他h 0 N #们X u U k选择每年还20万元。去年8g F *月，他们提前还了20万元本金。
今年1月，沙莎再次成功预约了提前还款，因为银行是次月划款，她还在等扣款。事实上，沙莎也曾考虑过将房贷转为经营贷来降低房贷利率。有中介曾联系过他们，说可h . J 3 S | c u以提供“过桥款”，帮他们申请经营贷。最后，她担心风o ) s U B Z险太大，还是放弃了。
作为在房地产行业19年的资深从业者，自媒体“八零说房”的主理人赵恒成也观察到，有一部分人会选择将房贷转为经营贷的方式，即购房者一次性提前还清房贷，再通过公司将房产抵押，进行贷款，贷款利率可以降为3.7%。“市场上其实出现了不少以此作为‘缺口’的中介，‘蛊惑’大家把房贷转为经营贷”。
但很明确的是，消费者使用“过桥资金”结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资D – O b * l l金，属于违规行为。针对一些不法中介诱导` A ! r @ s消费者将房贷置换为经营贷的行为，此前，银保监会官网曾发布提示称，这种操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
某国有银行信贷部工作人员表示，银行会经常查类似的情况，非企业经营者违规转经营贷，具有一定的违约风险和法律风险。“发现消费者挪用贷款，可提前收回贷款。”
提前还贷为何难
老百姓提前还. . \ } h B贷为何难？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近年来，银行对实体经济的贷款利率2 \ – F 1 % 0明显走低，2022年下降了34个基点。其中，为了降低中小企业的融资l [ Q r K成本，对贷款利率更低的中小微贷款企业的支持力度要保持在较高水平。由此，房贷对银行来说属于优质资产。
2022年，个人住房贷款增速出现回落。2月3日，中国人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，去年末个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。李宇嘉解释，2022p q s 1 \ Q 3 / Z年增量房贷申请在下降，在存量房贷部分，购房者又要求提前还贷，银行收益自然受冲击。
李宇嘉一直在关注“提前还贷潮”。他发现，2021年上半年，老百姓还是“排队等待放贷款”，现在却是“排队等= ; B P b f w R *待还贷款”，一年多时间，发生如此大的反差，大背景是老百姓对楼市的\ _ z ^ + { y预期发生逆转。
今年1月，国家统计局发布的数据显示，2022年，商品房销售额为B ! C13.3308万亿元，同比下降26.7%。在李宇嘉看来，过去，老百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今，老百姓对房价x } t s / : u的预期逆转后，房子的成本全面显现s W Y，对房贷利率也更为敏感。房贷利率持续下调是老百姓提前还贷的原因之一，当前，已有几十座城市] \ p % + / / :的房贷利率进入了“3%”时代，另外，还有一些城市阶段性取消首套房贷m \ s款利率下限。
1 l c g l N V }首都经济O z . J L P w & m贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，房贷合同% z l F期长，而且是复利计算，利率的微小变动对借款人的还款负担影响很大，消费者想节支增收无可F Y ( + ; ] # M U厚非。另外，很多人在存量贷款利率转换时选择了U 2 h c y c g Y固定利率，现在发现市场利率低了，自己吃亏了，2 7 w n s h \提前还贷也是一种弥补或纠正。
赵秀池k J 7 J m x + L B也观察到，一些人选择提前还贷后，再申请利率较低的贷款，真正还款后不再贷款的人很少。赵秀池解释，主要原因是之前的存量贷款在利率转换时选择了固定利率，其合同利率不能随贷款市场报价利率（LPR）下降而下降，需要提前还款再申H 1 Z B m k 0 n请贷款才能享受到当前较低的市场利率。另一个原因是q z Y y b + 3 I ;借款人房贷合同的利率较高，高于中小微企业贷款利率，购房者有可能“绕道”借款。
“当下，u % a , V q % + 1老百姓并不是‘报复性’还房贷。”赵恒成认为，当前[ t c 1 & + u，金融投资收益率降低，手里有存款的老百姓缺乏好的投资渠道，同时，他们发现房产带来的收益明显低于预期，提前还贷在一定程度上是“及时止损4 ] n H ! 6 N 6”。
~ – x d ) R v 在赵恒成看来，银行也是“提前还贷潮”愈演愈烈W \ v n [ C u w )的“推手”之一。银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等。他解释，“n 7 [ 4 } Z _ M银行的这种限制不仅不会降低大家的还款意愿，反而会刺激大家的还款意愿。很多人会产生一种利益对6 a . ` G r立想法：‘银行越这样做，越是担心我还款，越要赚我的利息，所以更要还。’”
针对银行的部分还款限制，赵秀池认为，按照贷款合同，购房者提前还款，会打乱银行的资金计划T $ 1 I l % I p，银行收取一定的违约金也是正常现象，但贷款合同中应N : i I a Y p & L有明确的条款。她还指出，购房者提前还款等候时间较长，是当前提前还款者较多，银行应该提高工作效率，不应借故拖延借款人提前还款。
专家建议降低存量房贷利率
当下V & F，不U v w i少人正在观望是否要提前还贷。事实上，并非所有? 6 F _ N : n l人都适合提前还贷，不少专家呼吁：“理性还贷”。
赵恒成指出，当前，e K c X ; T这几类人更适合提前y t e k F . _ S o还贷，一是手里有资金，但没有找0 q w \ h & e到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特别是在6%以上甚至逼近7%的人] \ `；三是还贷期比较短的人，在前期的还款中，利息往往占C # c ? T –了主要部分。他也指出，如果购房者还贷已超过一定年限，未还贷款中的利息部分已十分有限，提前还款不会大幅降低资金C _ T W i W使用成本。
当下，计算如何提前还贷更划算成了很多购房者的“必修课”。一般来说，提前还款有3种模式，分别是提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变以及提前部分还款的同时缩短贷款期i R j M s o限。提前还贷能够节省多少利息，! 8 G b ] |与购房者的贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。
比如，购房者以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，贷\ ` R ; 3 R款期限为30年，其中，按照等额本息的还款方式，每个月需要还款4948.71元，总还款额为178.15万元。不少银行规定，购房者满一年之后才能提h u ; # M前还款，按照已还款13个月计算，今年2月开p = 6始提前还款，一次性还款可以节省73.18万元B ? } B j * | G W利息；如果选择提前还款20万E [ l . V元，还款期限不变，未来选择等额本息的还款方式，可以节省14.92万元，选择等额本金的方式，则可以节省24.66万元。购房者还是提前还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年，选择等额本息的还款方式，则可以节省55.06万元，选择等额本金的还款方式，则可以节省56.26万元利息。
如果购房者还款时间已经较长，那么可节省的利息也k K j & % F r N –会发生明显的变化。还是上述条件，购房者已经还了8年零1个月贷款，那么一次性提前还清可以节省45.65万元；如果提前还款20万元，还款期限缩短为10年，选B y z Y X z K c –择等额本息，可以节省30.79万元，选择等额本金，则可以节省31.77万元。
“提前还贷不能盲目跟风。”赵秀池也指出，购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具g 9 4体分析。从个人角度，确实应该理性还贷，既要考虑自己的负担能力，也要考虑未来房贷利率变化，综合作出判断。
多位行业内H $ 8人士和专家向记者表示，更多的人选择提前还款是为了降息，对此，一些专家建议：降低存量贷款利率或允许购房a o ) C者将固定利率转为浮动利率。
“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。”李宇嘉预测，未来，更多城市会取消房贷利率下限，尤其是房价下跌的城N Q u 4 D 3 h #市。+ q u c一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂；另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是激励大家购房，缓解房价下跌预期。
此外，赵秀池还建议，从国家政策角度而言，原来存量贷款选择固定利率的购房人S K V s } s x z K应该允许其转为基于LPR的浮动利Y d / % \ B J U T率。（中国青年报2023年3月27日）
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中指丨2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展
https://report.cu k q B $ ) j ! /ih-index.com/detail/50675.html?agentcode=899138
指丨求是刊文，总书记谈地产：防范3 I c (房地产业引发系统性风险！
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