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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万) o 1 U V 3 _科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者O I q & t亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次_ , M ` q给了股权 应该e a ) | e v ^ N会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩% * $ l \子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值s S g ! L G。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城q 0 5 B o $ o市[ & l c z ? ! v –之光（不是东望，在& N 8地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通\ / i勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在} g 1 l [ O房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心c W i Z 5 \ x k 6置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房3 \ : { | , O K 2子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村9 n 6 s w y u {有个综合处理厂生活垃E T C u ,圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北[ ^ ` U x A q l，v C ~也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区( # Y C域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害1 r 5 K x m o 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明( D 1 &月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重( ( Q心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支Q G k o付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大I + q O量库T h 0 \ s U 1 ~ \存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山W q F 9 n M V有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京e m g { 1金融街西二旗的体量,40%或T ! ~ E { i者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么\ : Z q w N s资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢B N 3 D O %出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合[ z * E y c 5你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认? i ? k J = ` U真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:) u x _提问:京总，非常感谢你的回答，受益匪浅，我想再问一下，中央别墅区的湖光玖里440的联排别墅值得投资吗？谢谢！
A:回答;您好，位置偏了，中央别墅区最好的位~ ] } \ S g 7置是沿着温榆河两侧，京密路以西河北侧是Y 0 i |龙湾别墅一带，中央所有的资源也都在这个位置，京密z 7 F /路以东恒大丽d = N R # [ y 2宫附近，温榆河南侧孙河是未来的核心位置，湖光玖里或者说里核心E W (圈很远，真正的中央别墅区只有这4个位置，京密路以西温榆河D E c G e O南北2块地和京密路以东温榆河南北2块地，西侧资源更好，祝顺利！
Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破% X } n I A小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃6 R i / 4高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤a A T & w W f [ X居中原则，看过方庄的芳古群星E x E l M U 5 ` 790年代老公房t K o ; d，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭K V l 2 P ! m / L，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡+ j r \树湾。看了星球精华文章关于8a q – * – & f j1#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流L l ,行花园做置换/ A o O g，方向G C t c上应该是升级，升级不只是升Z B V U R b H .级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资: } U 1源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发7 s ) ) Z i ^生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时I N [ a C a 7间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持t m * G有的现金加杠杠换? ` X | F一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综X F $合资源比较占优势的U \ & x . 3 N m 4区，无论是区域配套资源还是交j Q # | Z &通资源都属于排名靠前的，西红门石景山j J p Q B潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不[ $ R – R d ^ 0 /会出H H , ] % P 4 7问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不2 * = ~ =出问题5 [ V G T E i U ^是可以吃到行情的，3, \ A l 7 L t00-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上| b $ H a /久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是_ i M _ a不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的A $ [ { O V –范围X z d * s o也比较广，祝顺利！
Q:提: Y ! R w问:京总你好，k 8 /关注你好久了，看你的文章对Y L r房产有独到的见解，很是受用，想听听你结合我自己房产资产的P w N k . K配置，有什么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城Z 5 ! 8 ! p a100平米三+ N [ = 9 f u C室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间，都很宽敞，燕郊80平O ; $ e两室，1万进h m U N @的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的, ] _ A 1 v话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房产两栋，一个80平，无贷款，1_ g – `.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海南会出掉一套，留一套，未来游玩# # w居住，北F I – 9京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，& a n @目前把握不定，还有现在在昌平，周边很多生活圈子都在昌平，不想离太( # ; $ P \ W远，想听听金总，结合我家{ o { s _ A \ L T的具体情况，有什么好的建议，房产是换城里面更保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实^ O P际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市\ w 3 , o C ~ w场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟上整体行情,基本都是本. j ^地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区– F p } L I域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况n * R , ; a q T并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情Y , _ f G I : m溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑l m p (房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅9 \ r V b ,能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
3、可以把有限的资源集N I H ^ O F F 2中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市\ \ $ f + J c Y行情还没结束,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺利!
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶S _ x % – s ? [ x尔来的时m i p !候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备x d ? K w出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是P D 7 H . ` h } =丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，5 E N c h A o :两套能退大几$ H + M u { *十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不2 v ? ` P @ z !太远的地方选，总价1300左右。开始想选H C H f _ F新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元G v q X f（这个离现在丰台房子近，_ t b # w y a d !地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现u X { O也不知道怎么b s p ) | ;样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，j E @ d 5又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江4 ) ~ M峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的d M $是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-202i * +2楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格d m r 4与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的A U J j价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好z # K S l L w 5 O的位置是围绕: l 4 F ^ V | 3丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不c ? . u建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永8 B M \ m \ ) )丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，v Z P可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，| _ ? Q u 9 N海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度Q D 6 M D 0看都要好于丽泽，1300布局到这个位3 & # ] | 1 /置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q{ B K h K m v E:提问:京总，请问，X . X T1选房范围在海淀区永定路? Q B w | P，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，? % – } – \ ^ u b兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不x q ]对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及$ ~ E购买建议，81#北京房产投资核心z – ! _ 9 F逻辑和原理，海淀x z 3 R建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，@ I 3 Z 7 U E &这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验, w e u d _ v，次新要求一说，剩余, z P :的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑9 I 1 26万以上的价n j ; n Y d B \ A格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不e V ` q q C ;匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的+ R S w x p : w，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不; m Z . 7 T B是单一某个亮点，房子的价值也是综合1 0 . q : 6 3 Z A资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一F y v b淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，+ = z w v .这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升( q z W ( B i空间，祝顺利！
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