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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问j x ] u S z – } X:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台} y A G A _ h ! 9珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目! { u ; H + K h A前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售e ? H 6 g 2 7，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子2 K # ~。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保z l F值增/ P I v H值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大x / L _ $ ? x k几十万。
我和爱人上班G 1 8 | B t % 7单位在丰管路和莲花桥附近。希望在7 y = o 4 J – % V上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型{ 7 # Q好，看了端礼著，君礼著，北京^ K i 6 @悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在f P H 8丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附, ( j V q * b `近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适N { d B r F一些？我这种情况有没$ 1 @ p l + ( q有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析S 5 Q Q(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫R k 5 / F辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨C L J多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城$ = = m ] / u丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围d @ L 7 ,的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海t & Q @ y @淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些0 & d b，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的/ o p V l P d优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河V ( {，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置) ^ % V y : ) ) S也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁p z L，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-39 r { z r i # % M80之间的两s B {居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了~ D o 0 =增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市Y r y , ? [ ( P U值大概1& ] ]100左右。我公婆A ` G那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万& 5 C O U {自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算o ! ] m y持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新{ 2 ; q苑北区，O O F !双井K ] t a w的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认| % \ { Q y ,知也非常有限，非常y – x s c ~ ? u |希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大p O r i M的限度] D @ p往核} [ 9 0 # + _ P \心圈靠，注意是核心圈不是@ = , k t n 5主城区，核心圈是各项资源都比\ N 5 6 . \ i @ b较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和? + C你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，q ? H }或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并K | , h # * v {且保障房人才型h ) | 4 3 9住房它的公共服务更加完善，Q $ + L B Z 7 h V比Z O T t P C n m我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的# o } o . x空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求– g = Y k太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜D x – { n率最好就是远离这种区域，) w 1到确定性更高的区域，只要F S u 0 U = $ ] V选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以g f T K [ ` 2 d C去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比R , 0 C ; 7 : u双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在O ] s # 9 f o P大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城| _ Y d W o { b i三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公^ g d 6 s \ E % K园，其他配套都不行，我买的又那么贵? l l 7 % – i A g，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，] n % N e – L你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了f . } \ K + $，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近k b M5年的涨幅是横跌的，通过星球m H h f精华栏! 0 F h g文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买f @ i (力是不一样c H & q \ i g 7的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是o ~ L市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都= o u q q ( ? n很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:V 4 m l 9 K P {提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园% M y o北区的大三居131平，总价越600多，有# . | z [贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一, ^ O个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳% T b，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球} V 1 M g z p C D精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图( n –对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持h E m T q 5有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年c ( h (18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通( u .勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的8 n ` w行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五9 s 9 j N S年的行情;如H c 0 Y T c果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资P – S e金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能R j P / )往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品6 W . [质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子s W r P 1未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回K ` & = q Y c个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领s P ( J C @ K尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也| ^ / k T I e 9 6是学区# { j ! 5 p , B q房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那d e 4 I x $ S 9选润枫还是t E C s万科E m I } [？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末w C 3 } + 3 [ X \回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改m + H H t 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用b $ N 8 \ ,地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露h / a 2的，我也很担心。
万科的好A l T处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要7 a {高层才能避开遮挡l f T P Z l k N，另外离得地铁远，（4 z Y u 8 P k J C1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房9 Q @，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的j c \ c ?世C w ( b F f纪星城，一直不舍得卖。21年5 T ) b在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱( ] 6 M 4 V ?了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽{ ^ & / J } i快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房T V ! u 8价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房! K \ – 4 1山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量S H f Q库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值5 5 & _ r要比大学S W f 9 ; d a | K城强很多
其次通P i F ) a c %州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西d d u ( 9 r大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通l X E U | F 6 7 q州的新城规p , H m M (划全部是围着p W S t运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远f X J C x 6，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看M ` J c i溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的) & N : Y 2 ,成长空间都有保证，一切带有不确定性因& m D / O )素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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