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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居R E U ? 4 H 7 F，满五唯一，z # 1 v首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。
孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不W & 9 1明朗，感觉4年后无论学籍归亦庄还是p = { m Y通州，中学改善都不太大。另外爱M 5 `人在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六w M $ a + b E区再买一套，不知r [ +道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会U z n _ X U q 9有点% ! – t i \倾向清河那片。
2.置换到昌平回龙观地区，优点是不a y } { / 2 /影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题A m & n ` /。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都630+了
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄j # & a C为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一` \ G堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。
2、\ Q v S y / * T关于选筹，清河和回龙观都可，从次渠换p % a R E g ~到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板* m o \ {块第一梯] Y a I ) i Y D队，金域华府是回龙观常年` 1 Z i ? * U \ D的领涨盘，北S 4 i S京交易量常年稳居前三的区，能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健且牢靠，清河可以关注下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析9 B r f j #(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，1 L k如果单纯为了积分落户买一套没: d q T 5 7 a 1 !有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长和孩R r | S ? . y子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付Y . L * | k *不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;祝一切顺利!
Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套/ v G V – – | t 4四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和7 J M H p \ a i市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝? s –是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行( \ l F ]情都要远超通州t $ z U V L V X和东坝，关于置换的理解：无^ r d V论我@ 4 R { y 9 9们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置U d 0 + .是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很` C N 0 9弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情| g t y a | i太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华c U B Q & b 4栏文T \ $章87#朝阳跑赢大t – 0 7 a盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国# _ m T { 8际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、h | s & / 9 b `金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需N u n _ T盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个; 7 F 4 \客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏; f i S @文章1) U ; y T v c v6#北京各区201U , o C A I * r 67-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差p z E T d E ] h g，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长3 & 5 /降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置r P s换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小p ) ^ L孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东w 9 ] : ` W v S望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还W U a M r V f J是万科？润枫离17地铁近（/ D e o k t北神树800米），23年贯通X 7 Y { m . B C &相当方便呀 ，孩子周末回家都能解D w y决，6 4 = * c = c O J我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿K 7 t Q Y z Q m化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有B h S 6 ~ b即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦@ z r不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡@ E $ 4 N，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了+ c % x ^ I 4小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富y P , Q R，又想学? 9 % h X J p区加持将来好7 ^ d升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望v | 5 C Z您解惑，选哪个~ | Z _ w J 3，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月/ \ : \ S限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有% p P j d $ ] :什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资O ( N m 3 K S C [产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这~ n . S n I两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽/ t Q的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于1 6 e w ?通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的q & } S 1 s盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再t $ * ( m T买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核C \ f ; r 0心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好。拜读了您知识B u 2 \ y u d星球的文章，受益E b o t &匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。两位老人70+。我们两口子在西城工[ ] = C _ O L K !作，西单和陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现4 \ } ` L金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。
未来的考虑：1. 未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2. 自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3. 不论是考虑W Z F L家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有两套房。我觉得现在有这么几种选择：
方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房` ] K A A B价中学区加成多，未来不确定性大。相比现状，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。
方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西城最方便，学校附近的不确定性高，考虑广安门一带的优质盘。M V x l 6 F或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷茫，希望借助您的智慧，帮我k % V ^ p } ) d把一把未来的方向。谢谢！
A:回答:您好,1、目前持有的2套房产,万年花城一期和月坛;玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次是青秀城、花城四期、三) ~ @ * P期、二期;万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘差距不大,而性价比不如三环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,j C m l C P * u t现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精( * C %华栏文章16#北# o r & / A京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往o 0 S上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为家庭的长持盘可能不是太好的选择;
2、月坛的学区溢价在西城是较高的,波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是J & d x j X因为和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优^ x _ ?质房产的同时可以提高居住* k Q品质,在选筹上避开西城几个溢价较高的板块即可,
方位西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位G y c置,广外受丽泽辐射,保值增值性都很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头,如果是方案三的话广外在距离上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比l ( O不错,成长性预期较高,如果在预算上t d F # D q 4 / 4可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如? W $ ? h * ~ q果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租| T B H T m R换租吃板块红利好了,以保值增值的前提做置换,优先方案A % ) 0 j 8三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西f e S : 5 d Y ^直门,如果不能满足以上三R & K个,最后的方案是纯投资,或者剔除西直r 5 O %门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是* 9 X T较为稳健且成长性j 9 ? : v 6不错的三个方案,建议认真阅读星球c . u = \精华栏文章8` H :1#北京房产投资逻辑和原理;理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!
Q:提问Z 7 q a:京总好，求解惑。名下2套1 c \ p K +房，石景; 7 ) r ) : ; C ,山京汉旭, { \ P d / % v y城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近o ! s W u c租房住。初R 4 = Q H E s 1中估计大概率要在长安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女8 $ M V [ C +政策进京有了房票，他们目前手头1000到2 A h1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，` n U – 8 E P明知板块道理，心里还是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖D { 4 (了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母手里的现! F B a B { : ; *金，我们自己手* H / +里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居改的小两居，16X t J : P Y $00左右。要么倒腾到东城l & R S新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，{ e j Z , 1 n h a1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后q 7 1 A \面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，I ^ p I J ; 6 8 R行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思路：京汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价` u 9 u = r z j在核心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总W b 2 r s & U Q @价放在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数z ^ U p +据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力# ` 1 = ; p S ) k的方向，祝顺利！
Q:提问k # Q Y:京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在s 1 6 [ E f ) r355，还有公积金贷款贷款95，存款20万（明年10月份到期），| 6 3 W c K = R转手后持o & m有现金约280万，J q 3 z – = 7家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君V x [ r ` ( 2 , $东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以贷款200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总
1）动物园宿舍，O u .皂君东里，M 2 R H西里附近的老房子（1970年: w L N \ ? B 3—90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的w 1 f ` t E资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段^ 1 g J ~ M ] $ {实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因7 j $ ~ + )为这里面房山房价基本上没+ ` q . / –有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小} a 4 G . I | [ W比较困难，可能也就留在房山了，有两Z h T B 2 * T i #种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房q j I子，租g q } F a个更大的Q Y i，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低贷款成本？
A:回答:您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,只有本地刚需购房者,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,我在星球精华栏文e 6 e (章04#未来五年绝命大换仓p 2 8 c i，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读;
2、东西海三个地区的老房子,最保值的就是西城和海淀了,只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可,老房子的价值逻辑是三环内优于三环外,距离城x ( a ^中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素涨的太高,未来4 { p M – [ Q $都还会有一定的空3 ( / * u间,或者换句话说:从房山换到海淀等于成功了70%,皂君东西里的房子保值性很好,这种老旧小区如果是单位公] 1 q + c房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好L @ C,物业是续航的主要因素,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设$ n N B 8 x Q 7 2部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情
关于贷款方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算贷款成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质= } ! Q Y N政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房) ! p Z x c价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!
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公众号知识星球内部文章
每周更新一\ U V D y /篇
宏观类（部分文章3 k % %）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨7 9 v 8 e Y胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价a = _ H . a E值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障] = !房充足，所以商品S i w房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预= A – S o 3 n n警研2 I 4 9 q e 7判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#9 c ( ;北京房产投资核心逻辑和原理
8x K 52#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导& q F # ? / L p图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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