叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从G ~ x { X t R J !宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球) ( r V i [ 3 ^可进行提问
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破# c – 8 x p G ~小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。A o # a C 7 o ^ m因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装y t ` ? K } |花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾$ / K % x _ t Y保值。请京总指导一下这个思路是否正确c l p ] I 3 ~ ( 1？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长i o –阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的, y X & w n体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合j F k L * G + ]价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来3 o 8 o j ! 9 ! G的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马6 5 { x上满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果) T X 0卖掉现在的两套房子加上存款，` y t H ~ h能有1000万资金。我们工作地点I \ w P ) , I . =在望京附近。有中介给推荐了顺义中央别墅区+ / ~ d的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房\ ~ _大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并Z E $ 6 x &能稳定保值。y V q w U M X 0请问博学的京总，这两k m o 7个楼盘从价格 质量 房型 周围配套 出行 生活体验等方方面面能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗f ~ z x ; m 5 ]？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是g j y t N c好的决策吗？感谢回复！1 d T !
A:回答:您好，原则上围绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞q 5 W w @ !府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，9 ~ T – e &如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022F R N L v Q =-2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要/ @ $ { q z 8 F L密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院b # H Z ( # w H子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选j @ X # U筹目标，建议您认真阅读星@ [ _ _ e F球精华栏文章81#北京房Q V g ] t 8 [产投资核心逻辑和O v V D d $ ; 1原理;祝顺利！
Q:提问：京总您好，看了您的文章\ t 9 ?，也是坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能{ c M兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小3 K ; 6 O $ U两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步m = @计划重点看清河区片区。想请教房[ u T A t总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复！
A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽( 4 0附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析9 t S I z T v o p(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你t L V们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自! . f \ a C _ o己的筹码又比; 9 _ ;较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是– ~ v . } k e U工作的区域或者工作单位所辐射到的区域\ N n h i都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的? A : D范围有限，只能买到这些b O A $ = T位置的次次级板块的尾盘，然而i Z / 1 d C . !这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概x U k y ^ V 1 x率还要进行二次置换，如果第一套吃不# D i U G }到s v | $ w @ n行情，楼市现在又是分| A g e化的状态，二次置换时压\ z K力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难a m %，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘r ` ! ?，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室~ ; /350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套l e _ t % 7 ;能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;B M C 8 O j J g *现在很纠结，希望给下思路，换海淀的W G O n F老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？E l G @ f v ` l我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2l 6 5 N Q022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细E * E 0 l { / @行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离} n K L u n + w y丰台，你看的这些r – [ G 7 2 3 [ a新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都P 8 % z ] /是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽& a N @ . C E P湾和顺驰^ 9 c蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会8 + b } 5 c逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参[ b \ a c阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到J X s ) F n的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间E S | x I Y }养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一~ y 5 P A ]下清河莱圳家园这个盘，你的s D V d x q预算可以在这个盘拿~ L @ 7 W R一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸E k x U，清河刚好处于发展带的中间位置\ ) b @ }，这个位置海拔要高一些，w h { Z g莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的t O y 4 w p，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一r f ` z u期二居（价值2 z } +850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑3 k N 3置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政& K 2 a v策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解e H t . O ( Y \ .：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置S P \ u L ^换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，8 h V 3换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回f [ ` * Z T暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持q t $ \有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，i b C B ) d p w 5我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车@ Q L A盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主y J V 8 *要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二5 Z Y \ z w w ?期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，s 7 e $ h 6 J l `上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时_ * f C = k ;代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘f + $ 5 f L u价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是k V T f 9 S S ?压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机O D P ;已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑N u 3到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:您好q 0 J N \，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海U , B i淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身d a : + – , 5的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有F m u g学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费o 9 ` x t z税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一# x F个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？j y \ i \ 2 b担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现; _ v ] P = }金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖3 7 d ` B i k @房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，j \ N ! P – Q 7错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所, 7 I l a $以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出\ 0 r %来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本c 4 Y ]都是高] f R ^ K D { h L位接盘然后站岗，你16年买的现: 3 , ? K 3 $ \ @在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果\ Y q / b B卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，Q v \八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格_ [ + ^ /7万出头，现在卖不划: v b ;算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概5@ ( z ?20万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居t ) S X J Q a %住H a p y y k O K质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大U # D – L前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出Q U a R，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比1 } X J : J *较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢( @ E大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着P { ( v m J p )东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标: 6 S O { D，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因l B : N为盖了很多商品房品质很8 f `好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸D O ^并没有享受到国贸的人口红利，这一大片_ . W H t \的房I 2 c价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个* ~ q s y !朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的v e 3十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级3 A = f + S通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来9 . @ u五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷: P A 5 j c 3 2 7款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文t G J x章）
11#北京七个行政区边缘的房4 1 w l s价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图8 ( o
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分` 5 { H / P析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图v q ^ F 8 P F & k
持续更新中
声明：本站内容来源r $ @ % ( w / ^于网络或叭楼会员发布，叭c p Y 7 \ J [ N楼只作为信息发布平台，版权归原作者D x Q所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本q X 6 Y E i h (站管理员发送邮件8309272@qq.d V _ . L +com或者t n ~ R –扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容