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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门n = – P Q ( 9 [中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感P r ? s 1觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号S ` y \ } , o l线几百米，总A % Y c 1 T V价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴? v a q的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差V \ ; * R D z 4不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明F p ^ 9 h P 8显的指标;
像南部一* & :些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章8` 1 M !1#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？g } \ |谢谢！
A:回答:您好，这种换筹O \ } G R 4 x }方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了G N 3 N，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清v u [晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套\ | i 6房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换6 m X d v好房子是有一定难度H K p的，可选范围也缩小了，你{ O O J Z B J们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘o % r H，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就1 & U . i是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国u } ~ R外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在T L E G o \ ] K 8万科公园5号，准备退休后` 6 y O J _自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您M ! X . 9 a g好，B \ . n万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;S 9 5如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体: _ l n L M l S量后期的成长性才比较客观t O ( c –;
如果考A | v |虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差% c $ F @ R t * T，核心是没溢价，其它盘我不建议你o | 6 V考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是T G h ( F #升级而不是降级，把面积升O A q O 6 A上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的# d Q成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先{ L / ~ # = |市场的，和碧水I z T k云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级v n p % g a，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q! M % d | # b r _:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出3 , / s i来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过X . =丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没I J ]有商场）3 @ j I # _我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好N G 2 ` a , ?）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是o Y q w升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只p U 3 z G |升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般Q & + e I ) * 1 q，这A ( h 5 ] i = 8 W样如果W # { a 2 8 / / /有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读5 y W 9 [星球精f 0 % q ^ O 6华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定f G @ @性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行K r \ H2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小e i J W2居，无学区，, F h不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营f = 9 { ( Y – n2居。在网上看了很多，都说n Z $ F , N两居的流动Q ] Z : 3 J性最好。O , (3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户s x 4 M，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，^ { \ V ~ Y品质较好，缺点是以西为主，总= ^ u j价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可u 3 / E R N能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合D P . l ` =人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带% ? % Q O看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万Y q $ x l n Z象新: W – G B L , ? Z天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，* B l k d E 5又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很o T ] j ~ w v 2 \近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品Z , y 3 \ 4多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的d g ) \ 5 0 _选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京. ( ^ 3 y E n澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承B K a ` _ Y @接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和I n 4 l n 6慧谷阳光在望京f 3 ~ K ( h # ( U都属于偏改I j | 8 4善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，G C Z D ~ x . ,并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善d d ` } ; l [ `，比我们现在看到的要上一个P E L 7 _台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心V D o f x圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是\ G B * S有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这e ^ { e M h 8个问题我在星球精华栏文章04#s h x R 9 y未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于A ? { q Q }常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常j N , ] a 0营选到的两居室整体水平要比市区, m d Z好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井C~ # d ABD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看Z $ m S C 9;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学c ! b ` J P b;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩z E – b * 8 o子新居一X 6 = &起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适j b ~ _ 0即可，次要兼y , | U ^顾规划到5-15年后的金融想象空{ H 4 n R B {间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾12# q { U Y @0平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣, s [势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心! P u ^ [ _ k f v交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请O 7 *教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24h Q N、25年），再根据当时家庭情O $ ; ! ; k况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非要在双y l {井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥w # 1 *当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于置换及Z j A ] r h L升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次i ) $ b 0 ~ ~吃饱10年，拒绝多动症中对北京不| ) s同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状y [ , T g y W态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住x ; – ~ _ a效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加R p w M w上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个I z T I 8 4 U Z盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的% { p _ G L z W [行情;如果你们W H = ] ! i q计划再次置8 [ b ?业应该把这些T u D I a问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该c } g z j g N g是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包w N Y i括未来10年我们每一个家庭的置业思路，如过D y , N 4 S E T用持有的现金买融御j i V 7 s w f 6和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不| Q F l O i管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上4 y I b w ? R A n，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝$ D . + D \顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘d C @
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07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
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12#避坑宝$ W . 3 z – #典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区I f Z ^房选筹导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数d X } D l据)
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
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