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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:房总好，请指点迷津t C ) !。基本情况：名下安苑北里5 Z ` ] _ j j小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住（1400+）。方\ 6 ( x : \ K Z %案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世4 \ | ) ; 5 } | I华龙樾三期，但是K ? / D F } ~ Z好像3000左右改善不到好的房型。且出两套换房周期I v s 4 } { d较长，也担心前] e \ X | , f ) j期五期已经升值太多；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右，在望京购买二或三居，融科或者惠谷阳光，出租用。问题= F / X O u K X n：b k \能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的方案指导，V 0 x % & L ) f %谢谢。
A:回答:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属于终改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居– T Y Q p v户型，3000比较尴尬没有好产品\ { W h } p，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部出掉去换世华h ! G 7 b i龙樾方向上没什么} ; R N问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区域橡树湾系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡高很多，其次安苑北里脱手很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于继续持有\ F K & r d ` m;参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)_ | r t;
问题是如果你只动这一套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很差，换同等楼盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,建议是要么都不动，要么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看房e K {边卖，如果有合适的9 E ^ U I房源可先下定再卖，要一个长周期即可，这– ^ r $ ) +种总价的4-6个月都属于正常的– 3 H 9 { U周期，这个时间卖2套小的很轻松，祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），F ; – = M天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场* X Q d +价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了E Q O #方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压1 w p b . w力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘} 6 ~ 3 ~ J K – Y、增值资产。方案, [ e p D A 31：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房M 8 / \ t n h 3子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里i + G h的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两W m S l H居。因为不了解有什么加杠m k D Z m W : D杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长E t U D ,大h l N ` E ` B M，需要独U D _ * S A *立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房4; 8 } P h 200万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪~ V . H套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房& + o F 6 d S f B？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都b r 6 Y没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，[ L W \ v d d H资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小& U w !，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议/ 6 4 7 o @ r _ @认真阅读. # $ z = h # Q M星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（q 5 72022-2\ r ,032）;祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户? ? # M ? 9型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A` – $ j:回答:您v | # Z Q好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也? X # w $ B *要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本# 4 X q o { r X持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精] C t ]华栏文章L ! b 3 Q )81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三) j ( B J l J N 9次置换,) 2 v 0 y大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名O U M ,额持有现金，孩子26年上学想入手p # K d月坛80年以后的房子，很( + i U T ^ 4多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一s q f 5 – g G @个方案买w 6 ) i m一个您看好的朝青I / _ S R自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风o L 7 [ : E ] T险小一些，不知道您更– u 4 C k =倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的1 1 *，物管资源不错g T h A B K p h，人文环境突出的r d _会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环a Y k v p , a线逻e # v J \ = M o辑，m $ ? R Z ]越往城中心价值越大，z z 0 j C E 3 q尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月D C 3 _ 9 X ` G y坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是0 Y 9 + ! n提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是x c T \ J 6有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议? H ) d U 6 , U老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（4 $ t V 5 y =202x n 8 W m u2-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分& Y * V n 8析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1J ) l ^ N年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后# ? Z，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自o I r – N g D S用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精$ N 2 / M华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根o N K本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论4 * J – , ? c c可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四G 3 e a期,150平左右的三居T 1 0 7户型在1k _ = 8 f X800左右,世华龙樾四期的\ ~ 8 B h / u –品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可h J V以看一下,如果有合适的房源| k E两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,8 ! P P _ c Y你要从多维度去判断G ! R – 2 a V f,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都N ~ e l不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨2 $ G的现T X c e象,参考星球精华s I 9 & , R W +栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是H g h教育互联网资源强n , C e 7 – @ +区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新: 9 A m d y 9的盘商圈a y 3 y e 2 $ + *又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社S s e w V m区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子1 U K { g多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所7 3 q以像万q k 4 \ . 1柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的$ f 5 G现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五% O ) \ /年绝命大u 6 # x w U E换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且^ u Y n ]兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦[ d I 0 } V p s S请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北r \ T G b京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资P \ \ z , . z V D源都很好，虽然这个盘不是万柳^ y z的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你a X A g + U要置换升级想提升面积，融f 2 ? j创壹号院区域U l a _ w资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的e { V 0 &体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升! . * C级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面| _ * @提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平6 = 9 o X，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平a E ( * S B层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没M h u必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻w = K o ;辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好w O u $ Q U Y # +。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父` & w ` N i h H母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个N # : 7 y _ M G方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居T k | U ` i y t或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，W p x且在此区域购置两V 3 Z + 5 K ! =套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-W { U V Q u900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？s $ d 3 C _两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导` v M * #图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南[ P : (已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红( K d C d }利k A w，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚= y ? V需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园l S g ; j 5 Q & 8居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼( \ & z u b V .盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问= l % V 2 Y @ \:星主好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东: 6 g地铁k 3 ! ( + _口的自住老1 k j H n破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：+ + : U e 4 o M1.考虑二手房交易成本，目前看的J Y _ T i C t e _都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，T f R }但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。b h 7 u x \ F
2.看了十八里店的云筑，但是考虑p ` c n B F到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导O ` : f : :。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置U @ U J u前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集P T z u * \ \中在亦庄核心6 T Z圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角~ ] : ,度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东A T }北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城A t )核心单元未来向东南\ 3 x a外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近v ) ` \5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易u y 0 0 2，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不] Y 6 Z |远，祝顺利！
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