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北京跑赢大盘的房子不超` X Y O过20%
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Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老F c 8 w * A *人住），市场– & \ +价320w左右；二g L Y o e k } P r是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭q D L ^ ?年收入60+, R [ p ~ W w）。丰台右安门的小两居暂N ~ ^ y c时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套D ^ ^ ; ] u ( ?房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小x ~ j两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距+ e 7离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三U ] M w d R：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照1 V F 8 B C \ 2 $顾老人和上班。
3、您能V J F否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区t ) S T ?，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是7– l L c P 2 . d0年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;s \ [ \您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北[ p h h京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文* X Q X章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您^ c L 1 U d ; $ N，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活i @ *）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未g + ) | G置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想b \ z Q w 8 A ! n置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补( ] ) 8 0 @贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北k ; / (京/14N f r x 4 z ] u9平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪p 0 { , o P里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风E . = ) : V ; w 3属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展z 3 $ W起来的，现在也不u B ; –错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘K U p E U – ` m ^应该优先融科，你是改* / / _ N f #善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，S # ] U n (但改/ – u + ( Q s $善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善9 B # J 0盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以W 9 Q \ I在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到z ) j1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三3 z E @ | u .期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，d U o位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红D Q 0庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答w # @ {:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建Q v C & }议仔细阅读,你可以S k ] l y | 8 e重点考虑炫特，这个盘很好% l u ] | – v =，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南P 6 Q 4 = j T *城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社j A w H a e M \ d区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2X @ X a017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一F 2 0 5 R大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，~ [ F R 3 3 _ p \三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置v ? c i基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，W ! = _成长v ~ W Z p j环境不是很好。关? ) 8 q ; 8于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近q D F ^，但自身产品比较普` ( ] – %通，属于市场上的尾部，如E Z e F X {果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘N x j # ] l F a u红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居T Q O k ` * E 1 Y多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的D ? 2 ,小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购A V ( h买力少些，成长比较慢，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小= j x K Q l1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更+ ( : r ( \ h `好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板; ~ f 0 w / F !块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期: B a R Y n西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后@ Q H x接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好B u 9 A X b – e ~小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看] [ : B = (了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新% d V X s /天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近# ~ K (，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非7 0 f买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品? ` ! W *多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，` f U k d在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型B 1 W h 9 m [ ! 4的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这` 2 / ~ 4 z b *个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把v B c ] 7 H小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一s S ^ :个U F [ j p \台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品– r 2 ; ?房，一居室作为财Z ; P E富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花k h 8 z ^ 2 [ o k板太低了，这个问题我在星球精华栏文章. S q R04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议L h % – l 6 j 4 ^你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是c 4 y h 5 7 g区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到n + \ – g G的两居室整体水平要比市区好很多，如o r N G + ? i v果你是处于投资/ G ` +为目的，首选的是望京和朝% ( F ` 7 7 W | O青，一居室当然优先w 6 5 u a望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京+ V B房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小y . k F 8 6区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房\ e :子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因Q a J E /为不着急[ \ V m J [ v ,卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换. R _ T 1 c K房的首付只有240万，因为二套首付比较高，W $ \ x / M只能换个350-400万左右的房子。 关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且\ k n ; 6 z卖完之后资金到手大概要4月份( P h Y o了，看您的星球问答，那个时候再买7 k C B x u的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，] { e u换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公i H u Y i园，大山子，酒仙桥，安慧里这8 f \ _ } A { = 2些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的l A D G f &话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较r D # c $高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回K = Q ] Y , G报来决定;期待老师的答复，非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附o ` } ~近，% g V一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼2 n n v .社区升值性并E 7 C不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三{ 3 5元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的1 L { / $ e多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一N D G g B直很低迷，把$ 8 t ` * d ; # M这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你P h s 7围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源; g V = T \很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这? b ) 7 + | ?些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一] 8 ? Y k ] Y淘团结湖的老公房社区，包括安慧里s \ | K V ~，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右$ \ v T的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未j _ `来可上升的空间同样也很大,并且未L y P j o来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在[ ^ W f #常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位) * 8 v _ q,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地. O d R s \ – } S5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐[ B C t R S C三期的正规一居价格400出头，这两个盘都/ w ] # 1 + ?是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可= y _ Q通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分_ X z析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精, r b华栏文章81#北京房产投资核心逻4 C m ` n Y o t辑和原理/写过市3 D H ! 4场凉热定律;建议认真阅读7 ^ s ; B ? y –,北京的市场规律是每一轮行情热门= | – F先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息. o x ^的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团3 f c @ ] e { 8结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是w N k w s L p z你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
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