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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:家庭自有住房3套，一套利泽西园一区（一居室，71平，塔楼一层，还有60万贷款，市场约530个），自住。一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，市场y ? * ! } #约770个n ? i A ~），出租中。本h : ( c 5人工作所在区生态涵养区有一套小产权房| A m = T ~（97年98平，市价约100个，L U l h \ – S目前自己一个人住，价格较去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考虑：
1.都不动，保持现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或租房（租金一年大概2万），回流部分资金，卖掉市区一套大E K G X F ^ ]的，申购望京樾等新小区，或康% 4 8 R 7 9都两居等次新年。3.卖掉利泽和小产权S { X T [ % =，贷款申购康都或利泽西园板楼的E 5 0 6 n两居。或申购南湖东园二区三居室;4.卖掉利泽和南湖，申购上京新航线等次新三居。5.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘f 9 %）请教老师，我应如4 q I J K X / P何组合，才能更好的优化配置家庭资产。
A:回答:您好，关于政策类住房的理解，建议你认真阅读星球精华栏文章05#因为保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺,商品房O y x n 6的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是只停留在套数上，
方案四效率很优，利泽西园X X C南湖: 9 J E ; p &东园虽然在望京板块，但这两个盘的M Z , @行情都是望京这个S 7 V T板块最后一批反应的，如果拿完次新三居还有资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套布局，这个q \ Y ) #是你的方向，其次不要过多考虑多套房的租金收益，租售比是一个伪命题,现在的房价体现是未来的购买力,在房# 1 k价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学+ ) A V V 9 f V，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善\ R + ^ T w 4 q落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房T 2 O 3 } | (一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东l a , y I 2 Z P方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方e ` # w u , J 6案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方B | a n h S案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建3 b 8议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确n + | _ U r D + N定的边界下，楼主又会h V a m n Q怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答Q I ~ + $ U 5 s:您好，感谢信任！关于置换的h S { = N R \理解，我在星球精华栏14#置换宝典：} x W一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有d f % `过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘( n o相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝4 b ,景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其v E M 0 F实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房x i t S ; 7 C ^ B的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按M 9 g { ; { 4照最快的时间说5年全部兑现，, ] 1 P &那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人* I Q c + L其实是空档期，很不划算。
关于* % \ $ 9 Z $布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城j \ C 3 ! k市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比g M f ! r较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如@ k E c r Z O –果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%4 6 3 P都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原– n _ Y m理;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家! L 8 u o = n园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房, d [ J z ] P子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高+ ` I , m，大概率老破小，? 1 / g o : 2 L y且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）: e v n E 3种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出P o B，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？k I \ L /非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园H V S @ ? L Z 6不可以重仓，最好是+ K T Z卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅u | – 6精华栏文章87#朝{ H 0 W ~ +阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东r a w部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了, b ~ 4 ~ 9 1 } a北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路= N q 5 ! 2 ] s以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这} @ A L S R一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好C f A P p m L的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最g ^ u高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点a \ W S的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终F P ^ B k g改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换` p [ L J首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，4 k P # d 0 B想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了U M r [ *您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方z ] W ? @ ^ R T案可行% 8 – w 3 ( V吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈A D M B泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘U M l 4 h 8 l准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高( u Q # K，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问K , a ~ ) –不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给m Y S t } P # 9 =孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性D _ @ w G B S Q A不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。| X N o r \九龙花园想卖E j 5 5 _ t B掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品P R T ?质都OK，价格高，怕站岗。h _ j中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园O / _ y叠H 2 f Q k 7拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，J + [90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板. ` v ^ A J % b块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有& v Q g保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格R q 1 ` `，是开发商卖给你的价格，而真正意] ` K R ] } , C {义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成0 V U 1 5交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要e E N P打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和* H ( H _富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建F O ) Z议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居} % ` d $ 2 x $ A住体z 9 \ s验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，1b A \ b Q d e [60平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期; 5 – I % k的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出0 ( 1 G \ G u租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园a q o143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着I v : _ . L R * [公m C | P L园，其他配e I * B套都不行，我买的又那么贵，我是不是换. U $ S P b ( : v错了，现在很7 ` Q i怀疑自己的决定，麻u H k h w ~ K M烦京总指教，谢谢。[ – o m J
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个N C }五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的v # K / ( j涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2x k ] 3 #022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次e C }级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的x x T ! S X ) 3品质盘第一是涨幅差，如果T ? ( c & _ Q ^ l不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这v q Q 2 8 S N D种位置刚需上车的多，置换改善d $ ~ r K ) 1 \的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴p M u跑赢大盘选– o r & b筹导图;祝富贵！l = z f r Q / { h
Q:提问:京总您好，我们目w n B # z 4 i前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4t 6 $、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石2 [ \景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开l d $ I车坐地铁u ( N s M 9 ; j上班），西局看过丽泽景园、丰益花S N + F ^园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提Z u r – Z i D _意见;谢谢！
A4 Z B V $:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你~ ( z !们计划布局在石K | ? X u Z E p景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源g r |越差，大悦城是; I e 0 n w一个利好，但需要自身争4 % T \ & & T气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，如果老旧盘的数量# ] ( K ! 6 \ 3 S大于品质盘，未来这2 M 9 | r个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心] $ / t U R j 0产业的，可以参考一& H t + 0 U K T下五2 ! J V棵松现在的万达
古城一带的房价% M e \ : a m : x是5万左右的水平，你{ J K , 6 1 C J买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一个纯通Q # – J勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是创造财富，石景山我建议是在海淀交界处看j I { 1 L看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽s M z [ , o一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要= 4 L ) ^ t | .比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
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