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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超w G . O / R P ; :过20%
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Q:提问:京总您好！我和我老b \ i V ` x o C /公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两r / @ I { ( y居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款? . | [房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房y h C i C D票，所以想全款买在我婆婆I Z ( I 5 i y 0 H名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手1 v 3 W w上有G 9 @ u N C ? ) N60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，4 ] k u 3 = e @还款方式净息，因为收入一i 5 . x k 9般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房0 R D y。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我| 1 b T ~ _ : % [们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力V W A h _ I e t。看了您的文章，我们非常认同买区K q N域，选筹的重要性D S m h \ x i n。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希l ] ~ } T望得j E d ? y到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城S ) 7 \区，核心圈f 5 z e l # \是各项资源都比较充足的区，主o ; O城区以环线定义，上一条刚回] ) , – ` / 7 P答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域V S B 6 R m I 6的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都b _ # z = r会慢慢z H L C把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，C i \ K k T卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章L _ & ; r P D : \!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非@ Y 1 B常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买/ J o 3 g，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就b I W $ n $能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心; R ] g # $ 8 w =选筹;做了很多功课,但结果还~ V h v |是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室g ` A A x都是在你的预算范e 5 W n 1 F S s围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2e T T v . } c居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉D ; x (升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花] S c桥附近。希望在上班不太远的地方选，总~ n & u价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君[ v | _ = C礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升r s r值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后x y v O b { q K `升值兑现O h @ . R N { w U也不知道怎么– ( * { % E L样。后来又想在j t 8大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？% T \ | M J &我这种情况有没有推荐B $ u T g \ f h的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分% d O :析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的] Z + k 8 A很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提g X U R + ,高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的M w E e E F情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章2 h f : B * q Z M81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来w 4 1的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清S U | p河刚好处于发展带D m k $ s 4的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级e . z / v z – W @是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W8 7 g V } f左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩I X I u w教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有| # j % D c j稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验; d ? ^ f J h 1 H中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地` { 3 h X F r z段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选9 g W E ^ 9 j筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注F E w Z ^老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可} v p } ~ : &能会久一些
其次如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这$ 8 ` C N _ = , v两类房C / M % Q m子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在8 2 } 0 2 9 @朝阳E E ; w %可以选一些行情还不错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#q = G北京各区2017[ # 6-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电4 – | t . S } c A梯的学区房可卖，老公房w ; c g ! z j，价值700W+，想置换。不v ( 7 V / R考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以– s K内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属Q [ U J ] \ d # 2性，但因n 1 1 a J U q c h总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海9 # r F P Z的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多? ` 5 5分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参Q q – #阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，E | i或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值{ _ c n @ n是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，] T 0 I涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资^ ) / u / e _ v .房产首| : Q先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这k n K E _ q U个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住f 1 s ` Z宅板块，只不C \ 9 R \ ( ` |过这些, * B v Y r位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在7t $ S 7 k v 2 050。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房l q l \子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房m P v V S子比较拥挤，希望在怡秀园附近_ B b d 0 h 1 Q能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来& F J . D # u R [能够实现m J y Q 5 0比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打z V p u r r y _ 8算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)o ( Q | u T其他信息实W ` 5 F _ H际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回{ L I U 7答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居: D g F 6 F住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢, . a o l靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理J { %中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套7 = ~ 5 k ? f，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，) m k ~ * / } r V最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀– = A [ J \园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议M 6 h = E J U ,见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个r U & 8 0 O = P :盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招0 / I y ) S生简章中E ] j B f ? H ` M是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海% @ S 1 7 k \ A @学区房选筹T X S G导图;
关于置换的思路X ; p , ) h _：把望陶D ] b ? Z m 1 a (园出掉换到– c ~ h #厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间6 = E n l c，望陶至少你要等到10万1F 5 B o S d Y 7 #1o I * q r c O K万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格S ^ } A N – D m水平未来的成长空间很小，这j h X q X e }种只有一栋楼的盘越往R 6 j ; R n x后流通价值j – f M h K越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不G W s ^能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
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