看新闻说北京二手房成交量大涨，很多人跃跃欲试了。但是真实情况是什么样呢？
1）二手房昨日网签数据 254 套，最近 30 天日均网签 497 套，近三年同期日均网l * [ G签为别为：522(22年)、492(21年)、370(20年)。
2）大中介昨日周六成交大约 638 套，成交量方面打败了过去一年 52 个周六中的 100.00% ，最近一年成交A ( l N 4平均成交量大约为 201 套;
3）大中介挂牌5 g 3 K + @ I E F涨价房源 332 套，降价房源 1050 套， 涨跌比为 1:3.16；
4）大中介前端挂牌房源 102354 套，包括内部房源在内约 12I K 5 V ] $ Q.6 万套；
上方数据我们可以看到，量大但是挂牌房源依旧还很多，所以这就是市场的真实情况，虽然成交量起，但是并未见到大范围的涨价。因为供应量依旧非常大。
有一个T D ( e D W信号也值得关注，近期的成交周期有加长趋势，大约85天，而在去年行情比较弱的11月初，大概是60天。
成交周期是个很诡异的指标，并不= 4 C _ ~ & b z 5能直接反馈市场，只能用马后炮的视角来说：比如21年年初，平均成交周期高达140+，市场新上供应不足，一些挂牌时间长的h ] A F # ( H 7有点硬伤的房子开始流通起来。
所以明白了这些量价的关系后，对于刚需买房的人，我的建议还是你别看个新闻就急哄哄的冲，一定要提前做下功课，我觉得不论刚J r 2需还是置换买房，你至少要做如下的功课：
1、去调查了解下你所在关注的小( 1 v w p * ,区真实的成交价格及{ M 1 7 M成交周期，不要光看挂牌价，在市场旺季的时候，各大中介为了多拿房源，都会鼓动业主来吧挂出来吧，你现在房子可以比正常市场价多卖100万，N 0 U y a } # Z很多业主心动和有置换的想法，自然会先高挂出来试水。但对这部分人，一方面不着急出售，一方面呢挂出来可以给中介营造一种你看有新房源一个比一个高，营造氛围让你慌张去赶紧买。
2、警惕新房的价格倒挂趋势，就是你周边如果二手房卖8万，，而周边附近新开盘g @ p K | ! 7 s z的新盘卖R Y n u .6万，价格倒挂，势必出现分流，就会影响g E 2 %你T U v E * ` 5 0 |所在区域的二手房的价格。这个是业主在卖房时候你要考虑的，当然对于购房人，你也要考虑，是看中了配套还是什么，如果纯投资的话要规避这_ D c种周围新盘倒挂的区域。
记得在上高中时候，就开始炒股y U 0 6投资，买过基金，搞过股票，期间有赚有赔，并无太大起色。但是在不断的实践中去总结得失，总结了一套适合我自己的选股思路，并转化为O x s : D \房产中的投资思路。发现原来投k u P / L r C资之路，选择之途都是相关联的。
只有正确的格局和思路，你才能最终收获属于自己的财富。
今天就以自己的粗浅在投资界的操作和认识，来谈谈房产这些事。
一、不论炒股还是买房，远离题材类
我们都知道，牛市里啥都涨，题材的涨的更疯。G z a c g但是你要知道你若没那逃顶本事，还是少碰题材，因为风过后，题材是一地鸡毛。不论是股市还是房市，其实都如此，去看看之前的燕郊，4万搞到最后跌倒1.7万，多少人割肉止损。而如今似乎又盘活了，因货币宽松，郊区盘开始兴起。
当然，你若考虑自住，在价格能接受买来无防，但是如果你跟风就是考虑投资，去想想，真的能做到高抛低吸吗？
二、选新房
注意规避一个区域内出现大量的新房，你想能买的起房子的还是少数，开发商中介1 n 3 ] 8 r ?都喜欢扎堆，说你看一街之隔就是在建的另外N . U m s一/ X M b a , N Y d个小区，将来如何如何，怎样怎样，但有没有想过扎堆新房，会形成多年不好涨的局面，难不成形成第二个天通苑。
其次呢，新房优选周围5公里半径+地铁交通发达的有产业集中最好是高薪产业的地方，避免全是房子周围又没有产业，那基本q k v 1 S }就是早出晚归的格局了。同样的例子，我们看天通苑和g V # 9 2回龙观，其实这2地不远，但天通苑价格s X P f A y $ k 54-5万，回龙D ` ~ 0观已经7-8万了，原因很简单，回龙观挨着高薪技术产业园区。
在投资市场，现在注册制来了，以前炒小炒新不灵光了，新股也出现破发，借壳上市已经消失历史舞台，很多人还在等待全面牛市，但是想没想过现有资金无法拉动如此多的标的，换言之如果你在沿着以前思路去搞，风险极大。
三、选二手房次新
很多人纠结啥叫次新，就简单说吧2000年后的房子且窗户是大飘窗落地的，我们毛估算都叫n | $ f U /次新。
随着22年市场发生的变化，次新卖的要更好，这可能和产业结构和老龄化的消? s 1 Y N费升级需求有关系。这个趋势的变化也要引起我们的重视。房子是用来住的，但是次新的配套和服务确实是比m e & # ^ A过老小区的。
而次新呢，我们优选区域趋势为主，比如北京东西海朝四大区域，海淀是这几年犹如黑马一样杀出来GDP达到万亿，海淀的高校学校也是较为集中，那么你恰巧就在海淀上班工作b A )，那肯定必选海淀啊。当然朝阳里的次新也可以，但朝阳里的区% E : $域属性更强，要选择产业带集中的板块区域次新– 2 M Q ) T，否则基本大概率跑不赢大盘。
四、老破小到底还能不能r * + | [买
老破小可买，但是不要去大热盘哪里去扎z y \ # 1 n s堆，A 8 Z + g E ~ \ i毕竟估值是个学问，大热的顶级老破小，你非得去在不考虑估值的情况下买，未来: } – x Q ? k 3 x趋势随着人口出生率下降，你在卖给谁？虽然u \ U p t o + _地段是不( v A s 5 J ~ C可复制的稀缺性，但是在趋势下降的情况` x & d . = z b下，你要I ; & g * m考虑供需端的配比问题。
还有你要考虑到周边的产业问题, / = P \ \ r m b，你比如说据我了解，很多大厂现在的用人标准，年龄35以下，要求; w f 4 : A居住在公司附近5公里内，当然公司也有不错的购房或者租房补贴。所以这一带的9 # f . & 3 t u D房子因为位置因为产业变的稀缺，，你想，想进公司，先的跑公司附近租房或者买房。
五、三四线房产，F 3 : ^ : B ~ 9拉高卖出为妙
一个朋P y 4 _友在外地有四五套房子，但是去年沟通，2套烂尾，2套闲置，1套自住，其实在我看来，三四线你最多2套足够了，在多除了不懂行的人吹捧z % q你是房哥之外，没有一F r 9点意义。所以我的建议是趁着如果外围因放水有一波刺激拉升，还是以出货为主。毕竟很多时候当你想出的时候未必能出。
综上，D T & x = 7 y f ,市场发生了变化，供需消费群体也发s / f生了变化，我们要顺着新思路新变化，制定好自己的策略，选择好自己的标的。多走多看，你才能心不慌。
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