凤凰网房产深圳站报道 2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，并自2023年4月20日起施行。值得注意的是，该批复内容明确了“居住权”大于“财产权”的原则。
重点内容如下：
1.以G Q G R &居住n P [ m为目的购买房屋，房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。
2.即使没有交全款，愿r T E r 5 j U j c意支付余款的，房屋交付请| S p ~ | = 1求权优先于建设工_ | _程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。
3.商品房出现烂尾情况下，人民法院支持优先向业主返还购房款。b L K + ; G +
律师：烂尾楼业主可不还贷0 T # K 7 K = ?！
凤凰网房产c F h ?咨询了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，她就本次批复内容作出了解读。
戴律师表示，最y # T x高人民法院作出关于商品房消费者权利保护问题的批复，可以有效解决逾期交房、楼盘烂尾的相关问题。
在楼盘烂尾| % + x & f N、逾期交房案件中，购房人的权益最容易被忽视，她认为，该批复正式执行后，购C O = Y +房人的权益将更有效的得到保障，对重振购房人对楼市的信心有很大帮助。
戴律师坦言，过1 y [ : = Q S t K去对于购房人优先权并不包括解除购房合同的购房款返还，所以购房人发现房屋无法如期交付、出现烂尾迹象时，并不t o s 3 _ y % t #敢轻易解除合同，也不能停止还贷。
而未来，根据该批复要求，购房人如果发现了楼盘出现l \ x )烂尾、或房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权。剩下的房贷由开发商来返还，有效a ) V C地止损，保障自9 B ^ r己的合法权益。
购房者如何有效保障权益？
那么，当遇到烂尾楼或无法实际交付F g : l l W t的问题时，购房者应该怎么有效维护权益？
律师表示，如遇5 D N Z H到上述问题，购房者! ! x可作为原告对开发商（被告）提起诉讼，银行作为第三方出现，购n I J房者可及h 0 r ~ T时申请解除房屋买卖合同，并同时解决贷款合同。以上a c W @ q ;环节可在一个诉讼上解决。# N z g N
根据该批复，以后只要购房人购买的房屋是为了居住使用，且在一审辩论终结前交付了全款，那么都享有购房人优先权。不论是要求交付房屋p 0 L 3 P O q C !还是要求返还购房款都可以享有优先权，这对商品房购房人权利保护的一次新的司法突破。
最后，戴金花律师针对“优先权”的主张也特别提醒：
1、优先权仅适用于用来居住的商品房，不适用于炒房为目的w [ h 5 M )的购房，也不适用于其他性质的房屋。
2、不论是要求交付房屋还是要求返还房款的优先权，\ ^ ~ k G J # P都需要及时的主张权利，进入法定程序才能行使。5 Y ^ * N
文件如下：
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