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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，请教后) * 0您提到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备b l q ];目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷款）预算，合生国际花园三居&亦庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品质~ 2 + : h o 3≥增值保值＞配套完! # 6 @善（老人去医院）3.购买] 0 $ d f x时机或最晚上车时间G A =（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不同F F j & @ a性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生花园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分析及未来市场预判,建议你认真阅读,简单说金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万h 2 ~ R ` m (涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需= [ ~ k ( } =要政策支持，区域w _ i经济推动，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自\ r – 3身的成长性优于合生花园，从居住品质，h : d增值保值，配套完善当然金茂府优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房5 ; 5子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉[ B x ) :求是改善住房e 7 K f W ` = 6 3条件，金茂府在这个区域是终极置业的第一选择，你可通过星球精华栏16#北京各区2017n y o L N : O-2022楼盘涨势收益分析(历史成交4 – h v p ? e d大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺利！
Q:提问^ ] ::京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年; ] F ) D j购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成x v N j & G F交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当M = o Z + [初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，m 1 w I 0导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点, ? A ! 7 i如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还q V 1 2 ,是再等等看是否会有大s ^ X r J – E K兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在2^ A @00左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建w { 1 p议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你16 X E8年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者1 I r ; a 0 j b未来_ @ , r Q + e H \的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再O j z G 8 b T C生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花Q R y u U I，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持g a W V续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史D 6 c L / b P w F成交大数据)查询楼盘[ 1 E } } l详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较5 W @ c k y ] $好的成长空间外其它W k \ – T Z普通w ^ T w a x [ ; _商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
Q:提问:星主好！非常佩# [ J服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北u Y 9 W ? z ! N区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联J 5 . , ~ . O @ b一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球Q = # z m &精华栏文章83#通州跑5 ^ h @ \ b ? / h赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱# # t ~ 1 Q 8 H，或者我们保! Y _ . x守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取4 / | m G 7 e品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可8 + Y 8 3 O – e以通过星球精华栏16#v x U e Z u北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到11I [ T00-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容k d ^ . W M #易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是_ { [ 4 ^ L R很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投: M i I h \ : $资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问– O 7 $ Z d:京总好，读了您的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，C ~ R非常感谢！一：二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉桥，准备买房，首套，考r B ~ c F } 4虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预算400-500w，目前家庭年t Q E # 4 = ) B收w b )入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前+ f D 6 u E V G )情况，我想听听您的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，2015年买的。
二：另外s p s父母在2008年在马驹桥买了一套富力尚E s ;悦居，目前在出租% _ @；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个G 3 Y M房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请教下您，b { = ( A d这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？
A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没问题尽可能b q 2调配资源# G d F I来保= z )证面积，你们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套c p s k , ~ G L z的行情吃透之后再考虑第二套，
2、关于选筹上，亦庄和武夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更好的位\ \ 0 & + $ e 9 L置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通r I ` F ? g i g州应该没什么问题，武夷的话你就看看新盘融御和京贸国际城，这两个盘在整个通: K W :州新城也是属于头部盘了，亦庄的话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以– + 5查阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图
3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全面的分析,建议T 7 c z ` g I你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是X + ( ]通勤人员和一些抄底的“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要的产业集x + 9 y W J 2 [中在物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以e O L z y X K 5外,二手房价格几乎处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场2 ; . 3 g t水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价上涨的硬性条件，
环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;这种区域7 N V ^ = Y v w市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-, Q : \ a Y q6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差;
4、关于买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，如果是亦庄的话可以留意一下近期的放i A P \ ` { n ] ;盘量，现在你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货K B s z ~ / s T ?了，] ] ~ @ k y C 7 c出货的同时可以同时看亦庄和通州的房子，有合适的就出手，刚需不用特别刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！
Q:提问:京总您好。拜读了您知% : } c ; ? Y s识星球的文章，受益匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。V ) c m两位老人M ) i [70+。我们两口子| J c l在西城工作，西单和2 o $陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万S C 3 ] { c : ] M年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。
未来的考虑：1. 未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2. 自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3. 不B b K b ;论是考虑家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有e U C ;两套房。我觉得现在有这么几种选择：
方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出1 G y = V S ~租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房价中学区加成多，j Z d 9 g未来不确定性大。相比@ o B { #现状* w ? e p { _ s，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。
方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西s ~ p I D e T ?城最方便，学校附近的不确b % { T & ! % U s定性高，考虑广安k 3 | j n j w门一带的优质盘。或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷g w [ a茫，希望借助您的智慧，帮我把一把未来W . v C的方T G L e 0 h向。谢谢！
A:回答:您好,1、目前持有的2套房产,万年花城一期和月坛;玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次5 s i B = .是青秀城、花城m S 7 }四期、三期、二期;万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘F * [差距不大,而性价比不如三? } C Y g c K环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分t 6 7析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为W D x v q – V家庭的长持盘5 ) d L )可能不是太好的选择;
2、月坛的学区溢价在西城是较高的,N D v q波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,K / E ` M . F完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是因为和政3 4 w R I K策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,x Q m但h z L : V H j也会因{ y J w S Z } a为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优1 x r / i A N \质房产的同时可以提高居住品质,在选筹上避开西城几个溢价F ` N U较高的板块即可,
方位\ u e m西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位置,广外受/ A ? 2丽泽辐射,保值增值性都F D e !很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头^ i = ?,如果是方案三的话广外在距离v a N v Y r |上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比不错,成长性预期较高,如果在预算上可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不w , 6 P过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租换租吃板块红利好了,以保值增值的Q N L P前提做置换,优先方案三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西直门,如果不能满足以上三个,最后的方案是纯投G P } T D [ @ f +资,或者剔除& \ { +西直门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是较为稳健且成长性不错的三个方案,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资逻辑和原理;理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!
Q:提问:我目前居住在丰台区六Y ) – w \ ? X + |里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了r F 7 * y / 5 / E股权; i z c 应该会干5年以上），我居家不用上班，小$ d D h v $ & 1 F孩马上上大学了V z z S _ x。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个; p K F家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房m y F 5 G % .了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米a L Z \ W R , 4 5），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实7 . u { x楼间距不行，需要高层g ; @ y \ w T &才能避开` C ( S K ] 2 &遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠9 T % S \ p . !北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小P v I A H , e } (区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，j 8 N 3 2 ` ( c i又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年J { r P 1 7 2 t Q在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏) v A #文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘^ % F都是o 6 i t s f R :要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业q 2 Z链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直M \ } ) . a ^ Z横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应e % + Z Y ` J V该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量c P T U R 8,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属, 4 x \ 1 b u }于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源k T j @ g D会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成/ u 0 h \ F v # d长很难，出完货之后你们的1 k B ? e换筹方向0 g A ; f l k t u要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最L C K W q W好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子R 4 V ~不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正Y \ e c Z ^ o在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边t K _缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
1( B 6 @ E k ] d B3#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39Y ! 3 i M Q j个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及4 D ~ i W购买建议
实操类（部分文m K E 8章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大p 6 R Q _ ! o : $盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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