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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市4 t j Y 5场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上` | M V这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大Z T G h P J盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住2 w , n { B n，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊^ q H考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城L x D精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好s j T A,如果两者二选一,当然是长阳,& P 7 @我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽8 7 j g X E R u然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果D Q c w B丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于^ 9 Y X T s H丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一_ o a的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破o ~ x / P w小j l O =高位脱手,加手中的现金在你附近买: l ! 5 } + $一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,| L 3 u C r x ,第二不影响资产的9 & B # 5 /成长性,祝顺利!
Q:提问:京总，非常感谢你的回答，受益匪浅，我想再问一下，中央别墅区的湖光玖里440的联排别墅值得投资吗？谢谢！
A:回答;您好，位置偏了，中央别墅区最好的位置是沿着温榆河两侧，京密路以西河北侧是龙湾别墅一带，中央所有的资源也都在这个位置，京密路以东恒大丽宫附近，温榆河南侧孙河是未来的核心位置，湖光玖里或者说里W @ 4 x q c O核心圈很远，真正的中央别墅区只有这4个位置，京密路以西温榆河南北2块地和京密路以东温榆河南北2块地，西侧资源更好，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄9 g y V内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，u m / A g我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，l I n ~ ^ J f \因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算z E + S持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非v J | Y m常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未. 5 o来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一k | n / P居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强% y G P ~ [ ( – F很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导5 8 9 m D ( N E图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，L o 3 9 { , F这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手, d v u B w S就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖Z d * ] {房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上B _ R ) \ J S Q不烂,总能吃到红利，犯错概率大的\ ) o 7 x u区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星h W I球T 9 H精华栏文章81#北京房产投a E ! ^ ; Y T资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以| O , # & ; b )去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那( V m j 9边好一些, { m a，租金水平，流通性，保值增值率都有保l l 0 n 5 e 5 T障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好，虚心向您请教。现M w J状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居\ [ _ n t } n住;1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室E f s | x g i M120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。
请教1:通f 1 * 8 f ( H X过研究和学习，O M ` l 2目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2v Q # ~ Q ):双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（M 0 b如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否h T ) r要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于置换及升_ B G级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃x } E h饱1i T l ( l E ^ !0年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年c G + I C ! M发生了变位，龙头区域z k x . { B M带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换4 – ~ | P B和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域c \ #，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个盘在双井只能说中规中矩，不差但也不突出l N U a 2 m l，你可以通过星球精华栏16#北W Y ; J 2 ` 4京各区2017-2022` * ; I n .楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑j k { f v到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品K – K;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭; q l M F w r的置业思路，# q 6 e ] ; I v c如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空C 2 Q i 8间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新Z 7 8 . 6买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的4 P R T i v [ 2行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范8 $ u $ J % | [围也更广，基本想要什么房子都可以满足N d 7 3 _ v U %，祝顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园2 h H z K的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖x # B h q e U $，因为再过几年打算再置换\ ! 4。C，类| d n \ \ 7似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门x 2 | ` 1 a h N k区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，L w 6 R y越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯o 8 e % * H 8 n队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原M S h N [ n {地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻$ e % : o辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘7 m 9 S是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的q s k R \成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该7 3 # V = T是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是0 + 6 a / m L ~ C万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概. j N 7 l 6 4 ` [率是9V 2 u B0以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不? / Q – X [ p是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万@ r | p f b O T的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难& i . T d ^ M 5度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+I D y f，想置换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升& | 8 w好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，Q * f u n O @ M ]看了您的许多分析，了解这o 5 L 5 8 e个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚s 8 W y至20年后再卖是否6 | C能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，2 # b ] 4 3具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新E N _中海值得吗？或者还有4 v =其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81a # L i ^ } B#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律) e r V,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质+ o k i商圈优质楼盘会随着经济发展R \ ! G o A q f和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈M v C品质楼盘保值. ~ s u L增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，B ] @ q你卖掉二环\ b r f s : W o E的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种x z 1 _ I高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益2 # % 3分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想d 8 | & v l换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接G H z B到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以l ` 3 \ H吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，E 3 N C 5 R可以压缩面积往强资源区域换，这是置换V 8 Y f和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产d G F A t A 2 F s投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
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