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北京跑赢大j % j x盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，+ t : J H 6 / E孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出/ , L l % Y售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分w \ M P析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物B 7 C管资r j 6 I * B + x源O d 5 \ i不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是X _ c有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，z A b g E / X r越往城中心价A U a V e s值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻g } F 7 b辑，月坛没n 0 A ! Y u m有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在6 G F ] | t + %，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上, = { &涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，0 9 ] X U ]不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是L : ) @ ] u – O +有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老( m [公房我更建议老公房。我在星球精华栏文y , –章01#@ d M北京楼市的十年主流预判（2022-203I , e # + D : ;2），对不同区域不同类型住宅有详细分析,] m F 2 ?建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望e 5 ? . g 0 f ^京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-q * l J \ r `600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷z o n Y L 3 –你小院，市场价800万u ! @ k 3 k 4 C $，老二刚用完一年学籍指标，所以房子c : Y处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出\ @ J租，没什么经济压力，也没有Q y ? / h o考虑房子增值K T S的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖f \ d c i N o i F掉天通苑，保留( M \ m n Z万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持A 1 N z j 4币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨M ? , j H | % w 3房）。H R D r @ 7 (核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问A V j \ ! 8 % \题？7 | \ k还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属n 0 ` ! 1 h 0 w v于稀缺货，就是面积I q E m P太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也r H C G x \ j只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核V y { u $ 6 H 5 D心圈里L r m 0的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位0 P V ] 2置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流X o o ] x T 7 x 1预判（2022-2032）;祝顺利！! G V u h Q L p x
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以a F D 5 V P 4 X [后可以自用。麻烦再请\ q \ $ q c l W ^教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推T q K荐的海淀碧水B / | 3云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指M | B 7 F c b点迷津，并推荐1800左右的& a . ! Z m : ?、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？K P M Q m ` –相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢– | A ^ _谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙q 3 N V 8 5 ` Z B樾四期的品质稍高一n # C些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可, – \ Y N g u ) B以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价G V D上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会^ ^ _ V ! ~ E呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有\ g S的楼盘全部跑一遍就知道哪个地! o Z % P d y段价值比较稳固4 m j I i O d b R了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建I q d成的一批商品房社区整体优势是比较大的,080 $ k年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段q M % t是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外P y E 3 _ C发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府= 7 n ^，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号+ 4 V * %院g Q e，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有a H i l ^ Z问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十R V $年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳v Q M ? e ` q f这些位置肯定` M 8 m p b \ &是第一F X m个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的7 K .头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它q i 8 | ? l 7 ;没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小n p * _区流通性最好t ( ` A的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终\ \ F s ) & u T改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融A 0 H创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很a \ 4 Y +匮乏，6 I ; 9你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅K O / \ Q )都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区4 2 Y \ U ) U – X域北侧的华府，书院，这个方: f 3 u / 2 y向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也7 2 H . S k d不建议，建议认真阅读精华栏文章0 ) ,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城^ ~ d X的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买一两居父母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，O ; @ x $ G : + (合适时再入手一套500万的房子，投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，E ^ /被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰3 T d `入手如何？用父0 6 + – J | N母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点
A:回答;您好,出掉垡头翠城正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建] 7 N设保障房,会导致商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权G – p H,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房;十八里P # ; D店目前的区域界面很差，新区的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天
整个朝% B L E N $阳的产业结构已经很明朗，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳$ : ) k : a部分区域进行过详细分析;东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也g s b ^ 2 A # k是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;
就目前的一个经济发展速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较A 2 c 0差的未来的行情大概率会处于横盘v ^ | ,阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏的文章81#@ r V 7 Z v北京房产投资核心F & % * P y m V逻辑和原理，理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利！
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老v R a } Q 2 2 m :大小学四年级，两年半升初中，老二刚幼儿园，四年后上小学，我6 Y 6 e h 7媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上k U l学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自B ^ 7 x 0 O己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级，` e s = h = = = d我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析b T / +,建议认真阅读– _ ;,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域S f 0 N ~处于一, o :个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界6 Z ` w [ ! r面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了b a = A
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值` & } o 1性没什么问题，但“学位”^ ! j J S人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房4 2 J，东城的老公房保值增值性n % ! , x j G还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有? [ B增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这h $ n 9 L些老公房的涨: ` B F r f幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上a & t 4 6 l # {楼盘详细行情;如果2u & 2 g年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
Qh v B u:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双– I T井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃w 3 n u y 0 V 6 v上学。九龙花园想卖掉，d W @ ^换一个大% u 6 + Q $平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗[ 3 X v u } l (不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1O t @300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要~ L P H y l U看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格+ # K b K ) j是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，! p 0 A M它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标E & 7;
像南部一些比较差的板块，@ T 8 P 4 1 h差不多要打到7折左右，有的更多,这3 ? \ s些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，| V F \ B Q \ = }这些位置没有什么好的资源，未来的预期F – g J y # ,也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资z h F i A s核心逻辑和原理/新区避坑;你从九S l X Y C 0 w龙花园和i 5 \ X 2 e富贵园换过去方向上_ O \一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居. Q y &住S \ u n 0体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户Z S d {型社区品质不比新盘差，重要g _ b $ ] H s的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者K T u ? C : [ O Q小2居，无学区，不自住。主要考i y : ] x n – h B虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是m P O =朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流G O t I 2 x动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2O N I b 4 i梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居F D u 2 2 \ F以后接盘的人群可能会少一些，因为品质l [ a 0 +好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型9 I \ :该小区并不多，大概有40套）r 9 ~ I O x
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板, # ; k块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、8 w r P柏林爱w Q D F ~ K i乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象T r A m新天b k i V四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买V D q Q很破的小区，又感觉升值空U a ! 8间小。龙泽d I o回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全J D I k t B可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，} 9 # o i 4 s珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个L r Y ( G E H盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方b Z S ! d ,的一居不值得买，你700买v 5 I z – \ ` S这的一居u \ a 2 0 & P很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，Q u b .慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资W K d s源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸g N R n ( *周围P N X E % Y R D没Z x . [ (什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关C q a v : R于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房5 . H e ? $ & L，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越g y h . f稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大1 k 2 } W c换仓，卖空杂盘，只X \ R 5 & % [留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你N M D [ , ? , [ R认真阅读文章!
关于常营:是一个价U E J ( N ~ 2 M @值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错B j l | } . G 2 #，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室: ^ y ^ m B /整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优d Y Z a 1 *先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章\ n [81C ) n [ : c T#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年5 r | \ k 4 g绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
4l w & S1#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#5 l – z北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒$ $ = , v = ^绝多动症
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和S ^ D %原理
82#北京首付300-4E B / { b C y00稳健的78个l ^ + p S + A Z刚需盘分析
8: & F ) U h3#通州跑赢Z y C C m大盘选筹导图
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