来源:新京报
记者:张晓兰
编辑:杨娟娟
当前,越来越多以保障性租赁住房(简称“保租房”)为主力的新建大型社区进入住房租赁市场,市场活力加速激活。克而瑞统计显示,今年一季度,重点城市共有8个大型租赁社区入市,供应19516间y ( / 1 3 a房源。
实际上,过去u x –三年最大的政策利好当数保租房。从2021年7月,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》开始,时至目前,国家和各地政府从最初的完成供应目标,新增租赁相关用地加快保租房的筹建,逐渐过渡到形成真正有效的供应。
在此背景下,大量保租房入市,对民营租赁企业将带来怎样的影响?应该如何看待保租房和市场化租赁住房之间的关系?民营租赁企业又该如何创新破局?
据机构统计,今年一季度,重点城市共有8个大型租赁社区入市,其中保租房成为主力。Z N S y W 2
大型租赁社区集中入市,保租房供应高峰来临
今年一季度,保租房出现入市高峰。据S K G t \ m d q克而瑞统计,一季度重点城市共有8个大型租赁社区入市,供应19516间房源,其中保租房成为供应主力;从项目分布来看,8个项目集中在上海和厦门,其中,& F q } 1 + ! M Z上海布局项目最多,房源共计11516间,占开业规模的59%。
易居企业集团CEO丁祖昱分析称,自2020年以来,“大型租赁m V , 9 ~社区”就是租赁行业的高热词汇。大型租赁社区对住房租赁市f \ ` + 8 d * X场的发展、构建新时代住房制度改革和长效机制建设,提供了有益的探索和实践价值。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给c 8 ( v {,也是未来租赁产品的主流发展方向。
另据克而瑞统计,一季度,集中式长X W K 7 \租公寓的– c ) K E X m f开业规模也持续增长。其中,TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间,同比增长7.5* ) U Z8%,环比增长0.14%。在众多长租企业“纳保”(即纳入保障性租赁住房)的背景下,集中式长租公寓中也有相当比重的保租房房源。
从政策导向上来看,2021年7月,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(下称《意见》),第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计,从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面,全方位支持保租房发展。《意见》坚持问题导向,主要解决符合条件的新3 | ; ? q I市民、青年人等群体的住房困难,制度设计上突出了针对性、科学性、规范化和市场化。针对新市民、青年l . U } * J 5 Q人等群体特点,明确保障标准,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金。
两年多来,国家和各地政府从最初的完成供应目标,新增租\ \ O 3 k | $赁相关用地加快保租房的筹建,逐渐过渡到形成真正有效的供应,满足更多实际需求的供应。由此,保租房的供应量逐渐+ H 6 R ( t @ |增大。
值得注意的是,在保租房的产品结构方面,大多数是20-40平方米小户型,而市场化的租赁住P 5 I房,之前租赁R Q k T G |企业为追求坪效,因此在产品结构上也大多是小户型。I ` m F ( 1 / ` #在此背景下,业内人士指出,保租房的集中入市,或对市场化租赁住房企业造成一定的影响。
保租房集中入市,或倒逼租赁企业高质量发展
对于\ 5 O M L上述5 N o ] A [问题,在近日举行的主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国4 \ , o e G I 9 J住房租赁发展论坛上,魔方生活服务集团CEO柳佳指出,“目前住房租赁行业在复苏阶段,民营租赁企业其^ O B x * V C实还面临很多困难,特别是在保租房集中上市时,3 y 0 # ! 8还是要呼吁一下,特别是有5000间、7000间,甚至达8000间的单一位置的保障房批量上市,对民h A E a营租赁企业s G 8 G o ~ 5而言,可能面临的挑战较大。”
那么,应该如何看待保租房和市场化租赁住房两者之% H v 7 K \ I Q D间的关系?在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼V I [ A H y . q秘书长赵鑫明看来,不能把保租房和市场化长租房对立起来,不管是保租房,还是市场化企业提供的租赁产品,均是“租b P c E ?购并举”中解决居住问题的重要渠道。此外,D b u W在保障性租赁住房中,也需要市场化机构提供经营管理服务,市场化企业可以用其经验帮助保障性租赁住房做好运营管理,发挥好两者的优^ L t势。
赵鑫明还表示,在产品上,双方有互补性,“保租房毕竟设计A H t G u T o D标准上受到严格控制和限制,市场化租赁住房在这方面可以起到一个很好, o + a的补充。市场化企业可以利用自己更; H G R加了a G c Z解市场的优势,提供更加u 1 a U g ] # s ?丰富的产品。由此,产品会更加多样化,有助于租赁市场的发展。”
“大量保租房入市,对民营企业的市场规模会造成一定影响。o V H n . #如果没有保租房,民营企业的市场份额相对会大一些,但保租房的入市,也可以有N D ?效防止一些民营租赁企业通过盲目扩张的方式,即通过占房源的方式来发展,而是倒逼住房租赁企业尤其是民营租赁企业向高质量发展方向转变,而这也是彻底的经营模式的转变。从这个角度分析,保租房的入市,对民营租赁企业在住房租赁领域的发展中,可以起到积极作用。”赵鑫明如是说。
面对大量保租房入市带来的B B N :竞争关系,在中国宏观经济研究院研究员刘琳看来,保租房的产品结构,决定了这! ( a @ : O , 9 ]更多是一种过渡性的住房需求,而不是真正意义上可以一辈子租住的产品。z 5 A \ i因此,民营企业在住房租赁市场发展,就需要提供差异化的产品,比如提供更高端的或更长期的租赁产品,由此与保租房错开。不过,目前租赁市场还是以过渡性租赁需求为主,7 I n . /要找到差异化的需求并不容易,因此,民营企业想做出不一样的场景,可能要做更细致的调研和产品设计,做出长期居住的租房产品,由此来创造其他需求。
行业新形势下,企业经营模式如何创新突破?
新京报记者注意到,各大民营租赁企业立足现实,经过这两年的探索,在战略选择以及模式创新等方面都摸索出a P @ g了自己的] [ d ` (发展路+ [ ?径。
“现在,中国企业单纯的规模扩张的时代已经过去了,需要通过质变推动量变。”自如董事长、CEO{ T ! r | ^ 4 z O熊林指出,自如管理房源早前就已突破` z ` S i e K c100万间,在过去3年,自如发生了124 * E H O m [年来经营中最大的变化r i Q N Z F,而~ } H 4 z K2021年正是自如开启这场“质变”的第% g a 2 q N _ 9一年。
在2021年,自如将用了10年的“省心租”模式,彻底变革为“增益租”模式,由此发起模式质变。据熊林介绍,2021年以来,自如~ & B I Y ( + .新收业主委托房源均100%采用增益租模式,其中整租房源在自如委托b A I Y房源中占r # T b比达到55%,今年春节后签约量同比2019年增长11%。而且增益租模式也已在自如集中式租赁产品中推行,实现多品类产品经营模式质变。
而优客逸家方面,] 2 V为应对市场竞争,其一大特点在于,从微观治理视角,帮助基层做好社区运营、治理工作。据优客逸家CEO刘翔介绍,作为& b 1 J m { V t有专业能力积淀的市场化运营商,至少需做好两个方面的应对:一是面对大量保租房即将入市的市场变化,应扩展思路,做好结构性创新,s X ) c开展有质量的差异化竞争;二是应积极转换心态、拥抱变化,# e D M . ( I h M围绕国家住房租赁发展思路,结合治理需求,输出运营能力,做好民生服务。
另据柳佳介绍,面对行业新形势,住房租赁企业需要科学应变,思考自身的运营管理能力如2 g E I L w P 8何与保租房建设相匹配。未来,行业分工将更加细化,房地产开发商、国有企业、土地出让方都有可能成为项目方,重点负责新增物业或存量物业的供给,各类基金或投资企业则作为资金方,只负责投资;而连结二者的运营方,负责用资金对物业进行管理,最终产生收益。由专业的人做专业的事情,三方合作才能够将收益最大化。除此之外,魔方主动求变,进行科技创新和数字化发展,开发规范、数字化管理系统。
与此同时,安歆则是以住宿为基本盘,基于B端帮助政府部门给产业园区赋能的同时,以“住”为基础,强调“人”的价值,基于C端进行人R 7 N $ S d d [ [群运营。据安歆集团创始人兼CEO徐早霞介绍,宿舍型租赁住房发展进入新时期,需要兼顾政府、企业、人才的多方诉求,需要运营企业做好多方价值$ V o的翻B j T \ } R译器,实现“三大三小”——大民生小利润,大行业小企业,大情怀小生意,从民生视角推动共同富裕,以高质量的产业配套助力招商留商稳商及实体产业升级,以保租房助力人才安居,最终通过综合解决方案实现可复制可持续可监管。
乐乎公寓方面,据乐乎公寓创始人CEO罗意介绍,各长租公寓A v ( J L u企业仍以开拓白领及蓝领公寓产品线为主,同质化程度高,细分市场探索不足,随着客户群体范围扩大与需求、观念的明确,要求行业提C j u D ]供更“合适”的产品。产品转型可能性在于,在维护好主营业务客群的同时,拓展不同群体的客户产品,比如向中高端、学生宿舍、家庭、养老等细分市场扩张;此外,户型也更为细分,其中设计是重要竞争力。
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