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北京跑赢大盘的房子不超F f L v过20%
我们+ i ? Y H [ d的选筹跑[ F /在大盘前面
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Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代稍新品质还可以的小区。c i = ] @从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较\ _ P低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后O ^ , K & z w S自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的P A !区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型5 E i r _ %的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的\ = J 7 z 0 ;资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#C m m 2 w i a北京楼市的十年主流预判（20229 q y h ` ]-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城d [ # { * 1 ( y的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基V , T O $ j 5 _础的配套设施，区域资源还g a l k [ Q 2 G B不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收S y } % 7 & K益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细& n 4 s k Z G行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力3 w 0，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨的也全部涨完了，所有完成过G D w涨幅的新区如% 3 O ) %果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购Y F ~ : u A买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万* K | g c +寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换c Q _ j { = R W O房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完X y y \ M \全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错X \ M Y了。
我的问题是：c R : n1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学F y # C v A k，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还9 ? u贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖X s r / J ]完东坝就涨了，w ] _ i U要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市B c r T 3场开始火热，又担心因为卖房周期s 5 U ` }太长影响买房的成交。真的是纠结，: _ \ g几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出A l J来的，所以这种区域市场好看不出来任何2 O k d l \ D ^问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之_ j ] D $ J 9 8后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度d : p 3 7 ^比较高的7 = / { y m 5 N D一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问! Q 9 b }:京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概57 } B [00W，另一套是2g W +019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57平的A # S y z 6 $开间，大概是600W左右^ 8 h 7 Z ^ R c。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读星球精华栏文章846 ; n $ Q \ h o#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后t m , | r的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然k e j 1 ~ | D K会好一些,您应该m ` ` [ c J尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块\ b T涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有! u _ t1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范\ Y = :围很广,并且能拿到品质很不错的b D 0盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居q h F住v g 9 z # 9 E F t面积的要求,1套或f n , d者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙^ U U T P ~ * O头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!
Q:提* = [ X j K Q j =问:您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专业。想请教几个问题。我的情况是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前在石景山八角游乐园附近有个6y P 4 S X & ?0平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5公里以内住，目前刚结婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手w D t里的钱大约有个330万。
我想请教的问题是：1．想贷款200万6 g z & 9 N w z，考虑置换一个550左右的小两居，$ } ? X _ p L 0 q我关注过离阜F q I 1成门大约3公里左右的甘家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您觉得不错的/ r % ( E推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可R l $以接受中间有空挡租房的情况。
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章o ~ 0 @ y e O . u17#石景山未来的楼市预判及购买建议中对~ [ e ; P d % $石景山进行过全区域分析,石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
2c – C N 3 {、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面^ h #貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月j W :华庭，这几个盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区e E 6 1 n {域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应G ) t \ R Z e v该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广} j 8 h $ + c ^ )外丽泽一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思~ 3 g F } U K G路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次K * $ w ! b选的盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最大化操作，还是吃不到板块红利。
3、关于置换思路,我在星@ , r球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和) X N O *原理中,有写过如何通过市场凉热定律判断最佳购房周期,建议认真阅读,次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高价，市场好时主城区板块上涨速度y : n %可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先& 9 g r问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以\ A T C 7 R挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金就是烫手的山芋。祝一切顺利！
Q:提问:京总您好;看了您星. h o C B # B球置顶的文章,确实非常精华个人情况如下：有一套右安门内宣师一学区 单价10万左右 溢价不高兴不过环境一般! a – # 3 g L 8;手里加贷款能凑1000左右;从您置顶了解北京万柳、望京、朝青三个片区有潜力、有几个方案 请帮忙提供建议
1. 不卖右内1000选朝青可选华纺南北三居 润枫西区南北大m X n O两居 或天鹅湾两居 不过天鹅湾户型稍差 请问如何选择;2.不卖右内 1000选望f c ?京 看中只有澳洲康都南向两居有学区概念;3.卖掉右内、在望京选橄榄城,之所以放第三有两个考虑 一是今年可能要二宝 二是避免鸡蛋放r ^ V e 1 u % a 7同一个篮子
另外有几个问题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些 在五环角上 而且望京交通相对朝} v & B + ` + 9 q青差些？望京是产住结合没错 不过想吸引望_ m } m V R京外是否也有难度 主要是交通2.除以上区域也有看亚运村远洋万和城 以及右~ y v & c B安门鼎立水岸家园及信德园 这几个盘从2015年底到现在都有翻倍 且从@ 6 6 , x \ f2010年初也有15%涨幅 。右安门离目前孩9 ~ { K y h C 1 (子上学比较近 或许可以自住 其他只能s ( * 3 L投住。想问投资角度讲鼎立跟信德园是否有可选的原因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来的涨幅 其中天鹅湾 青年汇 澳洲康G W z & \ N : % =都都有翻8 Y E倍 不过华纺 润枫水尚1.8以下 看的都是目前1000左右的户型;4.看您过往回复似乎没有太多提到天鹅湾跟润枫的是否认为1000应该选望京) [ P Y
A:回答;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章v { C 1 G { W + R81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的P C z k系统性指导建议;1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比朝青会略有优势,不同的是在朝青能选个三居,望京能选个两居;朝青能吃到的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望京能吃到产业除了本地还包括上述板块,关于望京的澳洲康都的位H a I置,望京的刚需盘,刚需偏改善型住宅,有一} e 0 –半的购买人群是来自望京本` v $地,剩余的一大部分来自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从来U 5 l ; 8 L e $不需要靠外来的购买力支撑;
2、如t . o G e q =果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源F 1 (也都是一线，头牌是保利中央公园，远洋万和，融科橄榄城，这三个盘都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融t m } B : ` $科三期的成长性很好且性价比H Q 1 ? , $不错，海拔会更高一些;你从右安换到这个盘属于升级,方向上是正确的;天鹅湾和润枫大户型很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总价越高越应该布局望京,不是说2 C l y w朝青不好,只是望京的Z D W优= 1 # F r _ 8势! % Y更凸显,你可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-202q @ y2楼盘涨7 – J势收益分析(历史成交大数据);
3、2015年-2017年北京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年之后0 7 / G s T ] 5的行情,2b h X ) o Y + v017年才是楼市分化的开始9 r , o ; U Z 2 V,之后抗跌性最强的板块就是值得关注的,鼎立水岸家园属于尾部盘,区域的海拔很低,丰| 8 T e 2 H台南站的资源都很差,信德园虽然靠近丽泽,但这个盘没优势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首选,前面炒O D %作透支不少,兑现起来比较困难,祝顺利!
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。% * )不考虑学区、上班远近，只考虑居住h t K [ l Q V品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐: E G B C T ^ n吗？因为是置换，可以牺e 0 B牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住f , { = )，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其_ t #他合适的楼h B j ( p ~ H a盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的N 2 W板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到* o ^ E Y r # l R产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房9 W # I X y q子不t * } G q 1好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，Y i j @ 6 \你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的C 2 z O T t顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区Z \ * \ e域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017M } p i , . T w-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我= x ; F –接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
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