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Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买T t V x X Q & ~ u650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上2 K + j M . B 8班。我的目标是居住+保值（预\ $ O k #计+ m c至少住5年以上），换两居也6 E \ V : ; q t是考虑将来孩子的空间（无学区7 S – 4 @ s n e j要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这边是京1 ` \ 0 =西大悦城周边的X p d u \ g 2宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议% ] 8 d n @ %你认真阅读星球精华栏文章17; a \ 3 / (#石景N Y A , ( h山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，V W v \ 6如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个v s %地方的支付能力不一定能够f v \ G @ l B \ #把大悦城养起, k 3 B – } J来，石景山是严重缺\ 1 $ R J 8乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一带U . 2 /的房价是5万左右的水平，你买H * t C太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一s 6 O B个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是创造财富，石景山我建议是在海淀交界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问= Z _ 2 C b题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投C l D % N V . \资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两] C 7 u V套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣C 5 U 0 8 N大部U q = 9 f分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较= V 2 ^ b充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关m h L V T 8 ( w `于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹5 j i S没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相a O 6 U d C B反核心圈里的空地本来就少，土地资o [ U F \ M源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#p $ C H j / Q D m未来五年绝命7 1 I j n v A _ 0大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒x / H _ (过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但f x 0 }是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要k H r选筹上不烂,总能k k 0吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这] \ y Y h %是方向性的问题，选筹上可以参阅星G E # v w球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目5 w ; # a 8 –标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期a ~ O t w T的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居E { : : R室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台\ k [珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房9 _ 2山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下T 1 ] M j E，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉) { | o @ p升值不太好），再一个今i v (年有退个税的政b { B W策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右: u c c Q ` N X。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦T E , `府，永定金茂府，城建f C Y 3龙樾天元（这个离现在i R c丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台8 + ;以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者! @ u t | S J c单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和3 w M丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，/ u r大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上@ : o X =，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼6 V & X % x x 1 @盘涨势收3 ~ (益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨R g ^ { a U Y h幅详细行情,整S ~ } 9个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的^ E x价格比着同价位其它区域并没有涨多少J l P p Q D x K v，大部分时间都处于横着的状态，y A N如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽a _ C X ; r ) –湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起9 + B g C & C u B周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北` h 4 ? Y京房产投资核w f + ! 4 #心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区& v ! 4 + @ i 0 N域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如m v 6果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿7 F % |一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关7 x & \ _ 8 w E M村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海8 ` A z ( 1拔要I / % M U E w K %高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是^ s Y E c L9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学M T = + 2 [ C习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公} % p 2 s ~ 9馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，i \ m ) 5 a l当时17年买的时候是P o – 6 y [ w 1 k8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
As j ~ 9 L { % z:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏\ 3 O @ : : * 7文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨v E D=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,C M % . j Q Q品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了A W S s ` L n,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:提问:京总你好，关注你好久了，看你的文章对房产有独到的见解，很是受用，想听听I 5 d你结合我自己房产资产的配置，有什k 7 _ C么好的调整建议，家有男宝一枚，京籍，8岁，三年级，未来大概率不会考虑优质学校的压力，因为孩子学习真是不怎b y k ~ J ^ J么样，也不想把他往好学校尖子学校里去！普普通通就好！目前财产配置是：存款300万，北京昌平县城100平米三室房产，1.7万进的，目前市场单价4万左右.贷款100，还有80万未还，月还5000；北京有自己的宅基地，父母居住，也有我们自己的房间m K M g x l i，都很宽敞，燕郊80平两室，1万进的，目前市场单价1.6万，无贷款；
涿州三室洋房一栋，1万进的，目前基本市场单价5000左右，贷款60万，月供4000，现在出的话，基本亏掉了首付；海南陵水清水湾房b ( _ s v – t产两栋，一个80平，无贷款，1.2万进的，目前市场单价2万左右，一个57平，1.2万进，目前单价2万左右，贷款30万，还有20万左右未还清，月供3000！目前家庭年收入30万！基本维持家庭正常开销！燕郊的房产在未来e $ 2 n高点时要卖掉，涿州也会在高点时亏本出掉，海– V K { * 8 \ 0 ~南会出掉一套，留一套，未来游玩居住，北京昌平的房子，是保留还是去城里面换一个更保值的，目前把握不定，还有现在在昌平，周边? $ J S d R J X C很多生活圈子都在昌平，不想离太远，想听听金总，结合我家的具体l M 3 l z a 6 : e情况，有什么好的建议，房产是换城里面更N u q Q保值的房产还是保留昌平的！可能还有些不怎么具体] F p _ s的，希望听到金总的合理建议！谢谢
A:回答;您好,1、昌平县城、燕郊、涿州、海南这五套房子原则上都应该出掉,海南如果自己有居住需要可n ? c i E留一套,昌平县城的房子如果楼盘品质还不错,整体居住体验良好可根据实际需求选择,如果小区居住体验不是特别突出,或者在同一板块对比其他盘没有明显的竞争优势建议在市场高峰期出掉,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;昌平本地没有优质产业,未来房价上涨的速度有限,很难跟J # # /上整体行情,基本都是本地纯刚需购买,这样的区域投资价值比较弱,
2、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过T : . ` J c g 4详细分析及未来的预判,建议认真阅读;燕郊属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区Y p }涨完传到通州,通州涨2 : z ! O n n }完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生| v v普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行p d 4 E I K x *情溢出现象，如果有条件投资更好的位置8 w #,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强e 7 W \,投资房子主要是投. } 0 J e M \资金融功能;
3、可以把有限的资源集中一下到市区不错的商圈选一套2居或者小三居,现在做计划不晚,楼市行情还没结束| h x b % J y Z u,盘活现有资产是重中之重!可阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻S s I ! W \辑和原理;理解文章核心投资很简单,按照各区跑赢大盘选筹导图选盘包赚,祝顺I 4 & G b 6 k = F利$ a [ v a Y!
Q:提问:我目前居住在丰台s ] P P – W F L区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤, g Q n |很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上）) ` w 4，我居J V l i w家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开5 h j W车希望有地铁，H ) + j孩\ v I | h n [子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值H * & : G D f 6 +得更换吗，如K f D ` & V果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗D ! a D { D a？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生s R t X H m f :活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，G ? \ p w ! F H房子住的也舒坦不用重f ) =新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展T m b V ~ 6 _ i +差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有\ ~ I G ;教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，] D ~ ? ) l又想地铁，来回纠结] B / T o没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好` i Y z = ~ . 1 +建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不[ u } L M舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今m _ 7 u x每个月还V a E V贷款2.6万，也不想再贷款了，这x x 1 f 7 R % ]套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您L * e ; z ~ M S有什么调整建p } @ } K P ~议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个] . y + \盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力. b V U p又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产# _ a 7 s 2 V业链发展成熟,不说像m j { S E l ! V望京金融街西* O C ~ H b | s :二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，L b z { % + X朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体^ t Z 3 3 I向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直I & c G } Y h 5 ;买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最, t 8 J好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不O l ( 1 J确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章8\ ] V 4 l E } o 81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研z [ x判
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