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北y # %京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好。我在去年8月买了金域东郡2居作为投资a I a . |。今年年后感觉标地买小了，就想换成亦庄金茂府。最近刚在亦庄金/ B 4 – \ F茂府交了定金，签到10月过户。金域东郡同时也挂上了，但P { 6 \是最近我看市场挂牌量非常大，成交量确很少。1、我想问金域东郡我应该抓紧出手还是再观察一两个月？等5月份新的学区政策z t D ;下来？（因为要用这个指标买金茂府）
2、因为亦庄金茂府买的单价也已经q x 8 w 3 r t是9.7w了，其实心里也还是有点忐忑，对三到m $ j五年的一个成长空间判断比较不确定。（因为是投资，所以想在3-5Y u %年内出手）3、? ) z f q ! k K J我父母家有一套房在丰% ( E N , P X { 1台刘家窑，2004年的房子，三居室140平，现在也在出售，{ D K N k 2 i d ~但是这套房的咨询量带看量都不太好，想问问这个区域的价格z 3 | [会有波动么？您是如何判断的？什么时候出手会更好？J o p + ; 0需要低于市场价出售么？
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄这个位置像海梓府，金域属于? Q B S l M b板块内的中高端水平的改善盘，这个区域主打的也是改善，亦庄9 z e = ? | X \长期价值很牢靠，这些盘还有一定的成长空间，不过不会一直涨，遇到行情涨20左右，冷静期回落个3-5%，下一轮会继续往上v X S ( &爬，中短期G 1 {我+ n ~ : ;比^ o D E u t j –较看好这两个盘的成长性，价格和品质在板块内比较稀缺，其次关于金茂系列，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展、区域的购买力收入相关，像金茂2 ) N @系这种CEo b # 2 gO你至少要有10年以上的持有计划，才能把这个区域的潜力吃透
中短期成长性中高端楼盘更牢固，如果你计划5年左右脱手，应该在同样的盘加仓，把刘家窑的出@ b O X手，用父母的名额买入，这种方案更有利n k | 2 N 4 ,于你接下来的5年的保值增值性，关于刘家窑，从南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，有的位置更像是县级的水平，未来改造优化的时间线太长，我已经多次提醒这些位置的要尽快出掉到资源更好的区域建仓，才能吃到楼市的第一轮行情，现在的市场轮动的现象很少，基本涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，刘家窑的价格差不多就可出，不要标太高，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),Y [ . F p @祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约P R b190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套9 l d。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上W q H o a学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星8 9 ) I球精华栏文章1v e h t / B F r6#北京各区2017-2022楼盘涨势收G J | e益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四% & / K Y = A环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有@ 5 w { x W m的次新盘比较孤d o – G立，品质有优势的位置很差，位置好的1 \ N被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万r p A / 3 X+，大悦城好, 4 ! R v : h盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘e G [，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠W ? 4 v x W h N升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是e = y换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河^ ) : 6 6 R d，可以考虑把常营和老家出掉，望京: { X Z M和清河的综合资源都要d S d比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街c t H ,区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方) ) +正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问5 ) Z D题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买: 4 K ! 0 K o w x哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山e 8 B也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方6 ] z D J { [案二：卖一套, O ! w ]或两; U 8套，在东二环北京二中附近购买一个小三居X # l w * S C P r，满足孩子1 ( _上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期l \ Y N 0 1 Q _待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心; E p /逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价k 1 B a N值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大h P 6 V Q L S & N价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；q ^ h S d + , L )
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价} V g G c 6 P v v值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这w g u种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会_ l s c j i 8 R 5吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，r { m – # S l z {有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离A ( r B ] \ D ;去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当Z s V然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按y \ ; A C Q a 4照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个$ { w # D 9 = Q区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:星主您好。慕名而来。1、我的情况是：京户，目前家庭两套房：一套枣园三居（距离地铁300米），中层，南北通透，套现预计可得250万；一套亦庄F + S y路东区臻珑府一居，限竞房，7年内无法套现。除枣园套现，手, ~ Z r [ k y上还有可I 7 B = C \ u u用资金预计最高200，可i y X * Y接受贷款月供1.5万（家庭年收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥上班，通勤很长，家属在亦庄京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也很长，因无! ( R / 4 D . q车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学想使用河, ~ ( = A 6 y y东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交z 2 M _ t y g通便利，我可以换工作，但是希望有\ K n ^ w 0 A $选择（大兴公司很少，置换的原因之一），3）三居希望兼顾舒适性（面积电梯朝向等），4）X Z , j 9这次置换初步计划是长期持有10年以上，能够跑赢大\ H ` ; $ Q D盘最好（枣园房子房龄超过– ~ n 6 j : = [24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考虑到的区域是：这个需求基本就确定得东南或者南城1）亦庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路东区，瀛海，次渠，/ V p x ~ i \ s马驹桥，还有17号沿线的十里河等，不能太远，目前i j b Q ~ ~ s ,网上就看了这些。希望星主点拨！1）枣园的房子是否能够保值q B R Z ! $ {？2）n | v f & r r ^ V置换现在尽快换，还是可以等一两年？3）置换的区i N v Q S M [ ^ N域推S & x _ X f B 6荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯一的价值就是靠近西红门，但西红门的产业很匮乏，好处是这个区域的生活配套还不错，基? e z i础设施很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求一般不建议买这个位置，兑现起来很难，你没有给出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性不错的盘中建国际港，彩虹新H 8 @ k城，其次是首邑溪谷，红木林北区，后两个溢价严重，洗净可} | 2，关于选筹，你可以参阅精华栏文? U , G @ W章84#大兴跑赢大盘选筹导图，最好的选择| h ( f G M就是围X + 6 G 6绕亦庄核心城区选，选不了核心圈，退f | u y 5一步看看次级，或者在核心圈里选二类盘，都要好过外围;
像次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，大兴10年内不会出现全区渗透，这些外围涨价也都是一阵一阵的，涨一轮跌五轮，没有投资意义，如果你拿不了核心圈可以看看旧宫，优先6 G ^ d c e W S级顺序应该是，核心圈，路东或者河西的南海家园，其次是旧宫，最后才是赢海，赢海不到万不得已不去，这是在亦庄选区域的顺序。2、关于置换的节点，从冷门板块往热点板块或者主城区核心圈换选择上是尽快调整，现在的市场轮动的现象很少，基本没有，涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，那种冷门区域只能有正对性的利好才能出现行情，持有成本太高，不如淘淘笋盘尽早调E ~ v .仓，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利! X 6 k O 8 = C！
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08#史诗级通K U k货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化j \ * a – B E
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