叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易N 7 m a 2 l 9 $ j环节的实战专家;累计G s H e E M B E x实地勘查社区超10000个t v F n p，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上d ! % c这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众N z 8 S G号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:您好!– b n X看完您的精E g J l $ $华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多S _ R P平，金顶街区域，2 E U &小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区F m ^ P5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边^ $ V l y g F k F，采光好，底层，650万）。k z 9 \现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东. M T O 1 s二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希6 – _ H J y望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定e , + h E收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清( J ? \ ! p d两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、O Q F C5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买k X 6 \ A $一个小三居_ E K S h } f k，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置6 = 5 e u换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的P I s ? Z D e金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山H – } @ v的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，X 0 k O x h / 3 J同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了J K u 4，有条件投资更好的位置当然不6 ~ ;选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，n . y a u { I ~ –你们如果距离孩子稍微: ~ \ ^ C近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的7 q ) – e e h盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包B H t Q 4 , \ x z赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适; \ 7 [ J q，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右C ) 2 I { j Z，无贷款。一套丰台珠q A % , #江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际: e : ` a W花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海W ? S A (淀陪孩a 5 z K 3 Q N子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值8 a 3 W不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地E I \方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道} x [ g k怎么样。海淀感觉这价格不知| b E w k R x道能买1 z ~ 9 4 J w o c到哪里的改善3居室，永@ j w { z 3 , (丰的中F I Y L D g v ~ Z海新房到可以，但是又太远，53 u m年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升Z 4 U 2 s d值太慢x p @ Z L L n P [;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星& U E +球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨U K 7 F C 4 p势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话$ j c t I #1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状! ^ 9 L态，如果5 } k o (你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新! l J C r & 7 c I盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套a d O ~ a C资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房\ – p屋的价值也会逐渐提高，u i p y + a G d如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则_ D X A五六年，长则10年都有可能，如果你考B j Q S + 6 9 ` U虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三4 ? 5 I e L A居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这) I ) ? (个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具| E I Z备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优2 \ x * B H先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Qv ` 1 A C o l +:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台q l S科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比P , M (较倾向区域，1、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（k j Y塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议. a H z \ D ` o H
A:回答:您好，你们此6 a N R G ` ^次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业? $ 4 g类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域\ x t q p t价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你们500计划买三房，K 1 ! $ A F ?大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者k k + . $非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保z h `值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华! & C 7 3 I 5栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率c N : d，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资– b 6 X n z 5产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最X q R大的区域。目前持仓~ B I ? , @ I p：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶4 g 5 c ,尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回% ) N C T z A ] i催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展o F 6 R速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公m } T i R ^ ` f l园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹* F L q ^ |，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关k 7 8 { : T s [于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多y H { u @ 7 x r $资金可以及时换仓止损，所有涉及到= ] + H ~ 1 C F _燕郊的我* { i a { q ; d都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你W / ?在朝阳某h \ b一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性M 4 Y C都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有# I ? D b F A 3高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山u $ A的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不: 5 r W g /留！参阅星球精华l 5 , F 2 M ` r栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北[ 1 { ? 8京的产业发展规律是规L . !划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重Q w Q R 6 |仓，
买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来6 : ; ? w M的核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租Z i i房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富# ? Q，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房^ 7 : J / _产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产4 t r业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这P D ^ ? t A #些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大7 r ` E \ b V数据),87W p (#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
Q:提问:京总你h k i好。我在去年8月C X W P ` r 1 T A买了金域东郡2居作为投资。今年年后感觉标地买小了，就想换成亦庄金茂府。最近刚在亦庄金茂府交了定金，签到10月过户。金域东郡同时也挂上了，但是最近我看市场挂牌量非常大，成交量确很少。1、我想问金域东郡我应该抓紧出手还是再观察一两个月？等5月份新的学区政策下来？（因为要用这个指标买金茂府! C ! | 6 j * l n）
2、因3 b s为亦庄金茂府买的单价也已经是9.7w了，其实心里也还是有点忐忑，对三到五年的一个成长空间判断比较不确定。（因为是投资，所] & & w x + C以想在3-5年内出手K 8 Q ) 1 D H % 8）3、我父母家有一套房在丰台刘家窑，2004年的房子，三居室140平，现在也在出售，但是p 8 5这套房的咨询量带看% z _量都不[ I u 3 O J P太好，想问问这个区域的价格会有波动么？您是如何判断的？什么时候出手会更好？需要低于市场价出售么？
A:回答:您好，建议你认真阅读W ; ) m & n K星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导1 v z v M ` P ) C图;亦庄这个位置像海梓府，金域属z $ O于板块内的中高端水平的改善盘，这个区域主打的也L w k i G | : \是改善，亦庄长期价值很牢靠) W v r } 6 n ?，这些盘还有一定的成长空间，不过不会一直涨，遇到q ] o g j #行情涨20左右A 3 s $，冷静期回落个3-5%，下一轮k 3 G 1 H F K会继续往上爬，中短期我比较看好这两个盘的成长性，价格和品质在板块内比较稀缺，其e 2 Y次关于金茂系列，每个区域在一定的时间内都是! c j m有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展、区域的购买力收入相关，像金茂系这种CEO你至少要有10年以上的持有计划，才能把: \ P ! k ] 3这个区域的潜力吃透
中短期成长性中高端楼盘更牢固，如O I / e 8 d果你计划5U u X年左右脱手，应该~ + P M在同样的盘加仓，把刘家窑的出手，用父母的名额买入，这种方案更有利于你接下来的5年的保值增值性，关于刘家窑，从南三环以外到南五环，以! r v d M $ ^ L大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，有的位置更像是县级的水平，未来改造优化的时间线太长，我已经多次提醒这些位置的要尽快出掉到资源更好的区域建仓，才能吃到楼市的m 0 N ? E 2第一轮行情，现在的市场轮动的现象很少，基本涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，刘家窑的价格差不多就0 = X c = c i I n可H s ) 7出，不要标太高，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您\ U Z E \ t x好，参阅星球精华栏文章16#北京W _ 6各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境E & ` X也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优6 x r B Q _质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换e d X r n %，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房{ M D + V . e `产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样Y 2 _ 4 q V K u +如果有条件可以出货配合持有的现金加上@ S 3 5 n . # e杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没1 g ^有现金，持有e E { , U 3 E的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈T k [ ` ~在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华e \ H % $栏文章81#北京K : 0 0 t V +房产投资核心逻辑和原理/理8 % 7 p t E解置换,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号l q F 4 . 6 . | *｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价Z [ w g值正在沙化
04#未来五年绝命大换{ 4 & l ~ 7仓，卖空/ @ 5 , Z / g ~ H杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足H e @ u 7 +，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北P c l , Y M京17大贬值区域导图
13d U ^ X N#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置) p [ _换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#a B * |望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资~ L / Q ? ,核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹e M h 9 V D a 2导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平S M k {台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟i n K j ) [ g ! :通，经核实后B ^ k 6 m p h我们h W R L ; k |会第一时间删除。
暂无评论内容