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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东) Z X 9 ; $ } 6二环附近），目前租住在安定门，孩! W ~子学区问题已解决M w I j R 1 # o，目前在东城安定p Z 9 * ^ – X S L门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕Y p D Q x搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是T W L J % 3其他W y ( c $ O U z方案更好？方案一：未来继续租房。出清8 z & p两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方& H D L z M案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置\ Q q %换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子w ? g C Z q的金融价y ? ! i值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发0 _ % p R挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，M 4 4 `这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源6 ? 8 L i不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又x = O n b 6 u 7 ;太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属A / s 8 X A 0于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小V 2 } Y # E y K的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区）) 8 ~ o { T，相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由g $ 2 {于资源匮乏导致大! S D r量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。N ] ? W
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件– % ! 5 7 d w F ;投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没G 8 q 3 X V A ) /有什么稀缺性资源，为了距离去付* U h h 5学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资P w [ w Y r C X L产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域9 4 | Z 4研1 L k究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡m q z L一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰v . $ j v v X – |台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房h R \ T #子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希? u F 4 s w望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子6 = / 1 b上学租房住，丰台房子空着，准备出售i e *，5年内估计还得跟着孩子W ( E g学校走，住不上自己房子。 目前7 B ; h [ | m Y想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），A [ ? 1 M再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价13Q 0 f I r %00左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的3 X H老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域g L P Q b ! K的紫辰院i @ M r A ^ $ | I和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着N ; 7 y同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势& p { 7 @ V;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和P 0 ! / E B !配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章b H Q P81#北京房, _ *产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养* 1 X * ^，b o a K短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘O K C m M D O U r一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居M 6 I e A W 1 [ d户型，海淀的发展核心是以中关村向7 P * 7 w T K北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海U T U ? !拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽: 4 + P l H 2 L +，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间v N / t \ h和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，0 { c k f效率上比丽泽优很多，祝顺利！! i t A h $ n z
Q:提问:您好;目^ & h v X D g \前手里有一套四惠东恒时代一期二居$ W l | 4 d K（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三m Z y 9 h U居？目前没有学区n c O需求，也没有工作距离需C y 8 (求8 , ` R i ( – r，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未% . )来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢M 6 o i L m a i ;专业答复
A:回答:您好，东恒K – S x l = = C r时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强\ ` g A B ) _的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要I X K Q往高处走，换房也是一样，这些– j % g 8 j c , 2位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回D * 6 x G暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条[ c \ F 1件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的c % ; ) 1 V盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换D 7 ^ 2 v z，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#: ] 9朝阳跑% F G赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹s a P线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需` { B Y盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这# F V – I q X个盘价值还不错，你拿着可以继续P X / : ~ O k吃到涨幅，你可以通过星球精华栏$ M :文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益~ } # O J q #分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方F 4 o ` p = k e向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果+ \ $ . E是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前x + –在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘[ a , 4 – Q家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉– g C G E现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上– W w L X – B大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）\ h j q P a共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小% [ { – . ^ c r n，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向= . r j S？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路H , I m？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园: b t P U I B [ ^不可v _ { G # # K以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华R ( l 3 Z d G 3 ^栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到g c 4 5 { R国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南P 9 4 ^ i p x =城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸D K – J h } d并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一w + _ f l + O 9 :个水平，这种区域S ( w D u S要A E U + ` S a C尽u c K W j 0快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个q { T ! C ] w x {朝阳效率是最高的，o = u , a 6 c # /沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大& 2 @ q %悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年k z O代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万A g K b D H X。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾7 R r { A向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换T P S , t a ]德胜的话比较纠结换成# q @ S * W z Q农科院老破小三[ + = R { ) ] . p居还是望京小三居，预计总价11 _ :100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的8 U n H是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原L @ \ z q | g =则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强– L u #，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原* } : z s = 3则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五u k O c )年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,7 I M X u u P B人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不~ ` |断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学7 X – # 1区F & D | 9风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品9 – g质本身就很稀缺，如果学区有变化v % m v b ) k 5 \,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验{ z ` ` `越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了| c +13万15g z W z ?万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要} e U % N A c )持有这种房产;
其三，关于方向e 0 b : \的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天A { ? Y花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子} n [ ? + N C k G还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间E i T w a = U W k选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎V q D S翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。^ [ + D z 7
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本p + g J * R身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅| L Y $，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换l u B R h的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重W Y r大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回K t r ( C / o答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情_ [ 1 2 % M是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年e ~ ^ t u _ * D i买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这) ~ d )个位置如果买的话我会: & 1 9 w D劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万% M t &的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价C s B E K W t格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果& 4 A h 1 y N没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
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