棚改退场,深圳老旧住宅小区走向何方?

来源：证券时报

作者：吴家明

罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目

说起棚改，近日被称为“深圳最后一个棚改项目”的罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目签约正式启动。近几年来，` e % { ] Y R棚改作为住宅小区旧改的主要方式之一，若退场，未来老旧g i 0住宅小区的改造之路将走向何方？

据介绍，海关草埔生活区片区棚户区改造是深圳最后一个棚改项目，项目范围包括海关草埔生活区、置富公寓、绿茵庭苑3个住宅小区，共802套房屋，涉及权利人711户。

距: S $ w j C O K E离上述项目不远就是被业界称为“中国棚改– X \ / y第一难”的罗湖二线插花地棚户区改造项目。记者在现场看到，多栋回迁安置房已经陆续交付，已经有居民入伙。据悉，罗湖二线插花地棚改项目于2016年启动，并以“政府主导+国企服务+三房建设”的棚改模式，成功破解“中国棚改第一& J C y } c U ^难”。

目前，深圳仍有大型棚改项目正在建设中，包括“深圳棚改第一村”之称的华富V ( 3 ; E Z f A A村改造项目。去年7月，华富村项目一标段回迁区12栋主体全部完成封顶。此外d | . y & M ; { b，作为河套深港科技创新合作区的K P ! & S V %配套项目，南华村也正在棚改。

不过( l D f，不管是由企业主导的城市更新还是政府主导的棚改，旷日持久的“拉锯战”也不时上演。

就在罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目附近，罗湖区城市更新和土地整备局此前发布关( I I o @ j于东晓街道清水河新村城市更新单元计划（失效）公告，该单元原列入了《2019年深圳市罗湖区城市更新单元第一批计划j [ & | } h P e v》，更新单元计划有效期3年9个月，但在计划有效期内更新单元规划未获深圳市政府或其授权机构批准，G L 1更新单元计划按照公告要求失效，不再开展后续相关工作及办理相_ ~ / x ] l X关手续。

“我们搬家已经超过1K ` h v0年，到现在e 3 X S A : @ ?还没回迁。”陈乐（化名）原来在罗湖区田贝有一套老旧小区的房子，后来变成了现在的金钻豪园城市更新项目，但项目几经周折，目前仍进度缓慢。

过去，传统意义上的城市更新与棚户区改造N ( Y I v \是两种截然不同的更新方式。Z u R t –棚改s } R q ( X g x d的出现，一度被看作是解决老旧住宅小区更新困局以及“城市病”的好办法。此外，棚户区改造也是过去几年l p Q Z – 4支撑房地产行业发展尤其三四线城市楼市繁荣的重大政策变量。

此前，市场曾传出棚改将全面停止的消息。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“棚改其实从来没有说停止，‘十四五’期间很多城市仍有棚改项目，多数是一些原来已经列入棚改计划的项目，但基本上要做到不增加当地库存和影响房价走势。从国家的层面来讲，棚改在新时期S – Z 5 2 F n Z 2或许已经不太适用，可能h Q ` E X 7 | [会导致库存的增加等问题，所以不再大规模推广。”

对于深圳而言，李宇嘉认为，过去深圳的棚改主要以一些老旧住{ * ^ : R 6 o p {宅小区改造为主，多数还是采取了拆除重建的方式，在叫V h (停“大拆大建”之后，这种棚改的模式就被“叫停”。

无论如U P . + l ; ! [何，棚改的出现还是让老旧住宅小区的改造多了一条可选择的路径。据不完全统计，深= U (圳2000年前建成的旧住宅区合计有1700多个，在如此庞大的数量面前，未来老旧住宅小区改造路径何去何从？

广东合一城市更新研究院认为，2021年出台的相关政策似乎可循答案T L 6 H n ~ 6 U w。首先，2021年3月正式实施《深圳经济D + y 6 P ~ & I特区城市更新条例》，立法7 ( N奠定了老旧住宅小a { o M v & B区改造的公共属性基调，同时进一步细化了老旧住宅小区的申报要求，即意愿; 3 R e / \比例要求面积和人数均达双95%。可以看出，深圳老旧住宅小区改造在未来将作为改造重点，由政府主导完成前期工作，A G { ` I配置一定商品性质用房后: e . w h j公开选择市场主体，再由市场主体进行开发建设。

（原题：《棚改退场 深圳老T A r u h 0 s c旧住宅小区走向何方》）

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