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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱$ T E T Z X Z ( #。孩子m – x今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子t k t X [ 9 \要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀h X P Q x U清河，和昌平吧。我们现在纠L , ? = L m ]结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱l & ` r W b ;乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个} 3 w A 6 . F O 0位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤e 7 = b – 8立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价? B [ p ! U @ K D格都是10万+，大悦城好X Z 1 C C盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘h N V : –，好地段+便宜=有潜力
如果e – Y y你拿柏林换通州或者昌J J X N $ A Y平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资9 R C t J p }源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子J o @ $ = l ^ L N行情又太U ] )差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接D ; i N h \ R B N有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏L # X G – c I x 5文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:星主您好。慕名而来。1、我的情况是：京户，目前家庭两套房：一套枣园三居（距离地铁300米）r D @ I，中层，南北通透，套现预计可得250万；一套亦庄路东区臻珑府一居，限竞房，7年内无法套现。除E w 0 s枣园套现，手上还有可用资金预计最高200，可接受贷款月供1.5万n D T T 3 W m U 1（家庭年| g h & 9 | r收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥上班，通勤很长，家属在亦庄京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也很长，因无车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学想使用河东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交通便利，我可以换工作，但是希望有选择（大兴公司很少，置换的原因之一），3）\ } / g 3三居希望兼顾舒适性（面积电梯朝向等），4）U = ~ [这次置换初步计划是长期持有10年以上，能够跑赢大盘最好（枣园房子房龄超过24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考虑到的区域是：这个需求基本就确定得东南或者南城1）亦庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路S D R t 6 R :东区，瀛海，次渠，马驹桥，还有V K 6 m ; D B Y17号沿线的十里河等，不能太远，目前网上就看了这些。希望星主点拨！1）枣园的房子是否能够保值？2）置换现在尽快换，还是可以等一l X L 0 I两年？3）置换的区域推荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯\ V N 3 =一的价值就是靠近西红门，但西红门的产业很匮乏，好处是这个区域T T o x f ` e的生活配套还不错，基础设施很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求Q Q G : X /一般不建1 \ 1 U \ s议买这个位置，兑现起来很难，你没有给出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性不错的盘中建国际港，彩虹新城O K v \，其次是首邑溪谷，红木林北区，后两个f . ~ H J g r a u溢价严重，洗净可，关于选筹，你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，最好的选择就是围绕亦庄核心城区选，选不了核心圈，退一步看看次级，或者在核心圈里选二类盘，都要好过外围;
像c 4 ` , S r & =次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，大兴10年内不会出现全区渗透，这些外围涨价也都是一阵一阵的，涨一轮跌五轮，没有投资意义，如果你拿不了核心圈可以看看旧宫，优先级顺序应该是，核心圈，路P | 3 r ( l W E O东或者河西的南海家园，其次是旧宫，最后才是赢海，赢海不到万不得已不去，这是在亦庄选区域的顺序。2、关于置换的节点，从u – %冷门板块p a ) f B O w 6往热点板块或/ Q : @者主城区核心圈换选择上是尽快调整，现在的+ \ j市场轮动的现象很少，基本没有，涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，那种冷门区域只能有正对性的利好才能出现行情，持有成本太高，不如淘淘笋盘尽早调仓_ 8 C，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投z + s Z t h资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目2 y R b前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票Y e ; k O 9 x u，所以想全– ( 3 d p u x E款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，1 T = V 8我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，V p $ D还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为v 6 F ~前提的最大承受范围了，这N k h . $个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们8 ] # 2 , f U ` d非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资c R r % 6 1 r +房产认知也非常有限，非常希望得q + % u K , &到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条x Y }刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需Q ` l / F & / S求相关，关# ^ Y于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才@ v F 4 r型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要8 h T – 4 u O +上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会; = n 8 m A是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你3_ I $ @ Y .80的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#4 u l 6 ] s c未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，i z $ & @这些位置的投i 7 K H资属性非常弱，我已经劝退很多人，E 4 A i这些位置能不能J J Z ] 2买4 # _ j l，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，Y W 0 P i 0 a到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯r j ]错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石B d r B 1 & ) s佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、Q { 8 .二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平J , t，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相% 9 J N对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而[ \ k 7 p来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W: 2 V入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，K L 7 Y 8 x ( _1、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中z l X w ,学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平J c . ; F F L , a左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能K H g ! V L k L a居住体验不行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面0 – T Z @ *积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的+ , { G H w 9楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都M ^ l P $ ` 5 x \是垫底的，就像看丹桥，宋e { { 1 R s 0 I [家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！A 3 a K 9 X i P
Q:提问:目前家庭有5 7 ! V g x 8 – *两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143R R ~ 9㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，V 0 ^ k – u没什么经济压力，也没有考s 3 E虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小h \ u f R ; , S房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现k D m 3 T w \金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新G } ( * \ ` y j房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想+ s A N y C |请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套U L g？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自& 6 i @ G住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参# s x j 3 d + z 2阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置! 2 ( i T z C价格# ; a @低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于q * S Q L T %稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金] 9 T K R再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河2 _ e U的涨幅比着万柳和J A 9 m m V E世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合n L H X [ f Z h 9你，你的基础很好，你核心圈里的w 1 g A r 4 ? 0 r这套房子涨幅很好，& ; C X T u 4 / –唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或Q % R c c ! n 9者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权U – ` l U r现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为C K M 0 = t有两个孩1 2 M s m { j R N子，希望各自一套) U /，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在: P ) s X ` ) _ x不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房I p n ~ ^ A Z @款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢L F P g h z N谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水_ y # X云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居U V P B y x –户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,I X k v也可以看一下,如果有合适的房源两^ ` q * k s套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套m T f L F @ _ F在选筹上有一定的调整Y s ` B \ # \ o空间,你可以先去踩盘;西城G . e 4 E I o你这个价位选不7 Z {到特别优N \ h h 5 j _质的,可以以朝阳海淀? l /作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,X : m B M / v如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都l G D 5 s g 7不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文\ t 8 . W 4 \章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑) r 7 n 7 ?一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育P i Y X _ ` i ` 7互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是Q % # /比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺# y _ + Z B z的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降} E a ` B低流通性的现象,建议您认真R m j 1 l z ] # B阅读星球精x L / E V ` + z华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利* ; : _ e!
Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡\ P # . o b 4 (大学城次新房80平两居室。M Q P 1 U , ] ? L目前比较着急将房~ q K 9 O X | u h山的房子卖出并置换u V G d –到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。B L m $ ^ G n A目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还4 . ` C z . + q是望京小三居0 8 w ] W H，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，w ; 0很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优f [ \ g [ i 3，最低也要两者平行R K * # =，\ k X b v o u 5何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性s c [ y j J x t w好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否I 9 ) c k X f ( &要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不t % W # V到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予M a r g D l F @会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回l i + z D 4 ^复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有G M ( W P s M :学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如n 4 S 3 a果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学: V S B : 7区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上O + ? f I K ) )名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质y w q盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算) w 4 + h p + ? `范围内，可参考星球精华) G { Q ? \栏文章16#北京区2017-2022楼K R c 3 : z 1盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝z c . $顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04R 2 z K m#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#B 4 f H D # R *置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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