北京楼市:老破小预警,快卖快换,此类全部清仓,一套不留!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超m k \过20%
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Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套r $ s 5：1）石p L 4 7 G h = E景山老破小（50多平，金) L 1 { 2 d z 5顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），t Z e : 6 % +亚运村小三居（80平F 2 L [，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子9 z Z { ( ^ + 5 F未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解/ B W Z B n Y决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害6 u \ W怕搬家，精力跟不上。

2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。预想了两套方案您给指点一下S 4 m i v ; ~ R是否合适，还是其他\ \ o $ u方案更好？方案一：未来H e T K w n | i继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三z 0 P }居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！

A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精z 8 W l [华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会I U F 6 s d A A !利用它自然发挥不了最大价o F ? 9 f c | Q G值，置换升级% * O ; .是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种t [ p是没有现金，持有的房子行情又$ m 1 . # / ? Z太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；

石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山9 Y t Y N Z Q K的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价m L \ , =值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏i h t i n文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。

关于安慧里，只能说这个盘的& 9 F位置还不错，但它的m + b Z天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微– ; . ! : A B近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布g / W T ?局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！

Q:提问:老师您好我家里T ; J E X 6 J {目前有两套房产一套德胜学区80年代60平小两居一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱G r 6 o人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否K ? V 1 g r % K是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。

A:回答:您好，先回答你提z f ? .问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的w F f D 2，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证2 O f w I 6质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为~ p i 0 e ` 7优E ; W ? w H H，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房o d L n e地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，– Q 6 3 c F而现在大部分区域的楼盘，拿北京来+ Z E _说至少有80%的楼盘是已经到顶的，C v M I现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大e g ~ ` Z p w N化，否则成功z 5 w z \的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读{ , O R 6 ~星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖U [ & \ f L空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,

其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为b u 5 3 $ G学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多N \ J i 2 w d，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒D @ U ; + . W [索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策M v W K l H E [ o消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源a t # [ 1 R 8 ! F稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的N j m V ) Z 4综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学{ d x ; g ; 2 K ^区因素，自& a ` 3 E身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会3 a G m 8 s转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择z ^ 5 ( # | S .是脱手，长期不要持有这种房产;

其K f + d W r 0 4 D三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院; 8 3 N Z # z }，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质M F = H u i I V D盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！

Q:提问:京# | . b总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置G – 3 c ( M换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能1 D @ x再@ f o考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的W 4 0 O % *品质和环境，最好是三居，面积高于~ p ! [ 5100平，感觉能选择的不多;

非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这V ( \ A 6 N ( % E个板块不惧升值空间，想请o w _教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电t t q o ? T =梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值x v v s的建议吗？谢谢。

A:u h 0 C Y回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的t 2 E E B B D y ?学区C U Z – N C k a溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值C – 4 } k ) m `性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优^ Z 0 o M f ^ o势

这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为: d E : { Y D北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重V k O要性，可通过星球精华栏文章16#北京区201n E y * o ! d $ P7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！

Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天p . ] k ) 3 !通苑北一7 a Y Z j 7 \区143㎡经济适用房m e W S J = *，市场价J : W p % ,550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用# $ M完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年= ) 1 y D 5 = o B底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加w 2 } V上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。

方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房@ / Y Q了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子Y R G 5 d Q z。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层6 V 8 ]逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、w \ D q买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？T * x f还是说在其他保值的区域买房（K ! P d J ^ \ l比如清河、上地），万柳继续租房？

A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值s l W } \性也都没问题，缺陷是它的D & A成长性太差海拔太低了，康桥+ B y Z D g ) Q的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不/ o 0 a B要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这; t L + H个是你要努力的~ ] ~ j 6方向+ = ) \ + x # + \，建7 o r H ` v |议认真阅读星球精v / T华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的Z ^ t ] ? ^ ] [ A选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,可通过星球精华栏16#北京各区2017s \ g Y 3 & 4 i-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西& m 5 V a海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在G D P N p q中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以P C t外没有实质的意义,

我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;林奥嘉园属于奥森板块第l 9 2三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房I g v ] & \ c市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间. I ` 1 = $ / / j存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争f – T N R R力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;

2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的v m 2 P y $利用,二是如你所说如果考虑置换,可以考虑l @ p o把嘉铭桐城换成更高等x Z M级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚2 ( 5 g的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀，普通人的对与策;有问题再沟通,祝{ W M \一切顺利!

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥房山万科新[ A Q J F # ; r里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在v ( A &亦庄上q j +班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权应该会干5年以上），我s R A U ( I U B M居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综e I M n P ~ @ 8合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光（不: @ R } \ R % { |是东望，在地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有u u K _ A F & Q吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀，孩子周末回家都能解决，3 ? / &我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼间距X 5 t \ L没问题，就是物业不算M : u G e I好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里[ E G外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网C L 5 \ _ ] 5上新闻偶尔听说有臭气泄露的，& f = – * D k 6 d我也很担心。V D @ 5 ; l ^ O U

万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大– { 2改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另j G E J [ – C外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地( ; } Z N \ [了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园r \ %和德茂的新房，觉得贵了L 6 6 3 i k c * % 可能已经溢价太厉害还想再看看瀛H X / U n u海的回迁房，[ 1 H @ + R C这些倒是相当^ x { w便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个P G Q @ l，还有更好建议吗？

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一% 9 E r _ w a直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球v ^ A y ?精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘Z [ T都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的; L Y 5 \ x 7 b,本地人口的支付Y % ] 7 u r z能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街k I D西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应+ @ G ] 4 V R + ~该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便5 { 8 C是再买1套，还只能买像次a % l ] 1 m ` &渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被i ) M锁死了几i A z T C年的流动性，如果不把现有o 6 T T q f % : (的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（n v g [ – C u B @2d * c 9 . # e022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人n S , ^ : 5 ^ 8的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换f e 5 X 3 _ o p仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房d r R E . Y 1B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈3 G ] d = ( Q T房地产泡沫

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