今年救楼市，依旧是主旋律。
而且，现在的楼市，情况依旧算不上好。
因为小阳春结束，有些太快了。
不说和2021年对比，就算和2022年小阳春对比，今年小阳春的成色，都明显有些L @ ) v % 3 F不如。
很多人说今年的二手房成交量，比2022年要高，所以今年小阳春成色好。
但是楼市这玩意，不能光看成交量，你还要看供应量。
二手房成交量的确高，但那都是靠房东的降价，才换c X s = u 7 0 t R来的成交量。
彭叔不知道大家好奇不好奇一件事。
那就是以往小阳春的时候，我们总能听到，XX城市，k o A M R房价大涨，某某小区，房东抬价XX万，购房者XXX挤破头，才买到房。
或者是你拿着XXX万，在这个城市，都买不到房子，房东太惜售了。
等等的类似房价大涨p { P .的消息。
今年这个小阳春，我们听到过这种消息吗？
今年量走了那么多，但是，房价，却没有明显上涨。否则的话，你想想，那些房产中介，不赶紧宣传房价大涨。连那些房产中介，都没宣传房价大涨的消息，都只能说，未来房价大涨，而无法拿出1 e Y N l m 2来今年房价大涨的消息，就已经能说明问题了。
再者，大家看看这个是诸葛找房他们统w 7 l w )计的全国待售二手房变化。
大家可以从这个走势，清晰的看到，今年住宅二手房，待售的数量，对比去年同期，增加了60%以上。
这是什么概念，等于是一年时间，原来10万套待售二手房，现在就成了16万套了。
如果说，房价真的在上涨，待售二手房会增加这么多吗？
你想想，如果你是房东，你觉得，房价还会上涨，你现在卖的房子是200万，你只要忍一个月，一个月后再卖，你就能卖240万，等一个月，你就能多卖40万，那么你会选择把房子拿出来卖吗？所以每次，房L ] Q 8 G o V a 6价大涨的时候，待售二手房都会减少，房东普遍惜售。
可是C 8 G \ Z E ` :，如F t f果说，你觉得，你的房子，这个月能卖200万，再过一个月，就只能卖180万，要少卖20万，那你肯定是着急卖房的，哪怕你不用钱，你算了一下，房子的房贷利息，资金成本，自己哪怕降个10万卖出去，也比再拖一个月划算。
所以现在待售二手房增加成这样，很明显，就是楼市依旧没有恢复过来。
现在我们国内房价压力大， 国外的房价压力更大。
因为老外之前放水的数量，比我们要多，所以他们房价涨O t 7 p \ X _幅，要比我们更多，再加上他们又有房地产税，所以他们房价跌的，是比较惨。
比= r t T z d如说，韩国房价，大家应该都知( L $ u n x #道，之前韩国房价上涨的时候，国内很多房产专家，都用韩国房价上涨，来证明国内房价不高，并且未来还有上涨的空间，理由就是韩国人口负增长了那么多年，房价还在上涨，我们国内房价肯定也会上涨。
结果现在韩国房价跌了，他们也不吭气了，而且还写了个文章，说韩国房价大涨，普通人苦，韩国房价大跌l c P R p u，还是普通人苦。
彭叔也是比较无奈了。
如果说，你觉得韩国比较小的话。
那么你还可以看看加拿大，这算是国人比较喜欢的移民国家了，之前的加拿大电鳗，也是这里的。
加拿大的房价，之前也是跟着放水，房价大涨了一波，结果现在。
加拿大不算小b 9 ;地方了，房价还是这种走势。
这些小国家房价跌，像是老美这F T , f ( V d } 8样的，也顶不住。E & m W D V @
老美房价泡沫比较高的湾区，房价跌幅甚至达到了35%了，A n \ ] L \ $ W %据说现在跌幅更大了。
下面这是5 v 7 B老美的整体房价，可以看到老美房价在202g F z p = 80年之后，房价快速上涨，结果现在，房价又快速下跌。
这是就我们目前，面临的情况。
国外的房价，跌跌不休。
国内的房价，虽然还在坚挺，但压力真的很大。
这也是为什么，进入到了4月份以后，楼市依旧不断的在放松，就是因为楼市还没有好– E @ | ~ ;起来。
什么时候调控开始往严收了，什么时候，楼市才回暖了。
只要调控还在不断的放松，楼市就没有回暖。
彭叔觉得也不能怪当下人们– J f s 2 Z，对房价那么敏感，实在是房价太高了，人们真的顶不住。
彭叔随便举几个例子。
就拿西安来说，西安一套刚需三室新房，现在随便200万了。西安大部@ & x r ? N \ a y分打工人，月薪就是6000左右，这是工龄十年左右的打工人了，除了少数在高薪岗位的人以外，6000的月收入，就是西安的n k P = N天花板。一对小夫妻，一年不吃不喝，也就是15万左右的收入。
这个时候，你让他们买这套200万的房子，一旦说，房价跌个10%，那么就等于他们这一年多，都白干了。
而对于当下的楼市来说，房价跌个10%，不是很难。Y 5 7 4 \ S 5 3 W
要是打工人，一年挣个40万，一个人买一套房，需要R \ w不吃不喝7年就够J # A 3 u x了，夫妻两个人买一套房，t & W J . H不吃不喝3年半就够了，那么你房c m Z价一年跌个20万，打工人也无所谓，毕竟收入高。
可是当房价收t v e 5 4 \ ; ! j入比这么悬殊的时候，容不得打工人不谨慎。
毕竟房价不涨，买房就等于是个消费品了，一套房200万，对Z 4 #于普8 r ~ ^ 0 , n _ +通人来说，彭叔觉得这是非常奢侈的，奢侈品了。
唉，所以没办法。
现在国内楼市，就这么僵持在这了。
其实彭叔觉得国内这轮调控手段，还是很厉害; y 1 m s A m % Q的。
因为对于上面来说，房价涨不涨，不重要，重要$ i X V ~ f V #是成交量能起来。
今年楼市并没有出什么实质的利好政策，大家想想看：
- 今年房贷利率下调的幅度，是不是还不如去年？去年很多城市都已经3.7%了，今年是不是还是这样？
- 今年棚改拆迁那种大政策，是不是依旧没出来，棚改拆迁就等于z _ W n J ; 3 @是给人发钱买房了，但是这种政策，也没出来。甚至，把一个本来是利空的k / & ` c ?房票，都美化成了利好。如果没\ . a i { %有房票，都是给现金的话，你是三四线城市的拆迁户，你拿到现金以后，你有没有可能，去大城市买房，而不是留在自己城市，或者说，你是二线F ; D 8 *城市拆迁户，你拿着钱去了一线城市买房，房票等于是} / K { r – F把你这个钱锁死了，锁在了自己这个城市，这对于那种大城市来说，就是一个利空消息，结果这么一个利空，还没美化g % n 6 d }成了利好。
- 今年首付比例，降幅也很有限，去年很多城市，首付都降到了2成了，今年截止现在，你看到有城市把首付降到1成吗？
- 限购，去年就已经放松了限购了，二线城市去年都已经等于是裸奔了，今年你看看，到现在都4月份了，O S \ , S 6 ^有什么新意呢？
- 限贷，今年到现在h : x 4 & i 9，第二套房的贷款比例，你听说几$ D [ { x 5个城市调了？
这些都是很基本的利好政策，但今年以来，大家都只是，听说，要放松了，听说，要放松了，但实Q / } \ D I +际上，都没有。
没有真刀实枪，就这么光打嘴炮，还把楼市成交量给拉起来了，你说今年楼市调控，厉不厉害。
对于上面来说，房价不涨不跌，是最x L 1 H \ 9 :理想的情况。他们要的是P 6 O 3 i }成交量，不是房价涨或者房价跌。
房价不跌，有部分人会成为代价，房价下跌，也有人^ U d p X m / R会成为代价。
其实大家想想，日本) P 8现在活跃的年轻@ : \ _ 8人，刚好就是日本房价泡沫破裂时长大的年轻人，他们的房价泡沫是90年代破的，也就是90后。
你看看日本那些年轻人，他们房价大跌了以后，他们幸福吗？
或者，你再想想，假设你现在背着房贷，结果房价凉凉了，你有老婆孩子，你的孩子一出生，就和你一起，背` – s了一屁股债，你说在这种债务环境下长大的孩子，他的心态是怎么样的。
既然把房子看成是金融资产，那房价下跌的话，房子就成了负资产。
举个很简单的例子。你k . K H / : v 31000万4 6 x : )买的房子，首付300万，贷款700万，你的房子跌了50%,那么这个时候，你就是负资产200万，而且这还要把贷款算上，3倍杠杆，等于你就是负债600万以上W U ? s \。
你想想这是t 8 : C j ? + ~什么概念。
所以对于上面来说，在选择让房价下跌，和房价上涨之间，最佳的选择， 就是不涨5 & V Q R \ 2 .不跌。
这样只会让当下，这一批买不起房的年轻人痛苦一些，但是对于后代来说，影Z } P w O e @响是最小的，而且随着时间推移，4 i f慢慢的泡沫就被缩小了。
当然了，这是1 ? f最理想的情况了。变数还是8 \ ; d / $有很多的。
比如说，年轻人的不甘，还有炒房客的不甘，你说让房价不涨，炒房客都不答应。
所以这里面变数还是有很多的。6 B G U
唉。
不管U p 3 2 R 7怎么说，这年头，除非你很W ) g 9 5 3 n ] H年轻（27岁以下），职业发展前景比较好，不然的话，主旋律还是以降杠杆为主，别想着加杠杆，风险太高了。
彭叔祝大家好运，能熬过这个冬天。
另外再多说一下，现在外面钱不好挣，所以骗子比较多，大家要特别留心，别被人骗了。
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