作者:田国宝
导读
壹 || 耿超是德胜雅苑的购房者之一,虽然交了首付款,签订了购房确认书,但买房近16年了,他一直无法网签、收房,也无法入住。
贰 ||德胜雅苑项目被查封,缘起恒远基业历史纠纷。
叁 || 从法律和法规层面看,该项目由于没有办理网签,也不具备竣工验收条件,所以无法交付;实际上,从2017年开始,开发商已经向一部分补房款5 2 ` j i _ $ l的购房者交了房。
从北0 D ! . L 4 : 7京德胜门北侧沿安德路向东走几百米就是林家胡同,站在林家胡同口,两栋6层带电梯的现代化住宅楼,在一片低矮的老旧平房中,显得格外醒目。
这个名为德胜雅苑C / . * R的小区,又称安德路77号,由两栋住宅楼组成,1号楼有7个单3 N / J %元,q a a 02号楼有4个单元。
小区已经有部分居民入住,水、电、暖和燃气等相关生活配套已接入使用,但实际上,这_ | x N Y Q T #个项目没有办理竣工验收手续,小区内所有入住的购房t $ v 2 D W者都没有完成网签# y + L H ~ e R a,还有一部分购房者至今无法拿到房子。O G / y
从2006年开售至今,17年时间里,位于寸土寸金的北京西城区的德胜雅苑,房价从2万多元/平方米涨至12万元/平方米以上,[ n $ X ~ h 3 | 1翻了v b , E q ; [ E W约6倍。房子就在哪里,资产升值也肉眼可见,但购房b D 6 H Z =者距离真正成为“业主”仍然非常遥远。% m 9 M . 6 j
针对网签和交付入住事1 5 v +宜,购房者与V P w p b } Z y o开发商经历了多年、多轮的协商、诉讼。
购房者介绍,开发商北京恒远基业房地产开发K f J j h有限公司(以下简称“恒远基业”)称,因为c Y 0 s `项目处于查封状态,所以无法办理网签;而无法办理交付和入住手续,则/ L 7 R \ &是因为项目存在违建,不具备竣工验收条件。
针对德胜雅苑无法网签、竣工验收及交付等事宜,经济观察网尝试采访项目开发商,恒远基业注册办{ Q , l 1 n B公地的一位工作人员称,恒远基业不4 F $ ; = 1 3 L在此办公;而物业工作人员则确认了恒远基业在小区内2 – 0 ^两栋楼之间的物业用房内办公,且前述工作人员就是开发商,恒远基业的多个注册电话均处于停机或销号状态。
无法收房
耿超是德胜雅苑的购房者之一,虽然交了首付款,签订了购房确认书,但买房近160 6 8年了,他一直无法网签、收房,也无法0 / $ F Y D , L入住。
2007年10月22日,耿超作为甲方与恒远基业签订两份《投资协议》,合计向后者投资85.3万元用于安德路77号项目(即德胜雅苑)开发建设工作。
协议约定,项目正式销e d f q售时,恒远基业分别以2.19万元/平方c t ` t ? w米和2.26万元/平方米价格向耿超出售两套住宅,一套84.58平方米,w d 5一套43.81平方米,投资款本金及利息作为部分房款。
双方约定,资金使用时限从2007年10月22日至2008年3月30日,房子交付时间为2009年6月30日,资金使用期满后,如果恒远基业不能签订正式合同,耿超继续保留买房权利,恒4 k h $ p远基业按x ? 8年息3.8%支付利息;如果耿超放弃买房权利,恒远基业则I L @ w O按6%年息支付利息。
2007年10月28日,恒O q u R ( \远基业为耿超开具85.3万元的投资款收据;第二天,耿超通过工商| $ V 3银行将85.3万元电汇给恒远基业。
项目开工前,购房者和开发商双方签订投资协议,? x p O这是当年E E 5 A , 5部分开发P 0 & f k ) ~商筹集资金的主要方式。
2008年4n % N月19日,因为投资协议期满,双方补签了一份《补充协议》,将投资协议期限延长至2008年6月30日,并再次确认了投资协议的相关内容。由于项目拆迁进展0 f a ` 1缓慢,迟迟未能动工,双方无法签订正式购房合同。
一直到2011年9月30日,安德路77号项目获得预售证。2012年P x H C A ( H3月15日,耿超与恒远基业签订两份《购房确认书》,这份确认书连同之前l # % D j的《投资协议》,在后来的法院判决中,被认定为预售合同。
4月12日,经济观察网在现场看到,耿超的两套房子,其中一套房已经更换为智能门锁,另一套房门把手还有原始包装。
该项目多数购房者的购房历程与耿超类似,2006年到2010年之间,与开发商签订投资协议,2011年到2012年之间,陆续与开发商补签了购房确认书,也正是在这一年,项3 5 A u 4 = T \目网签q $ k \ V u d G [环节I z o出现变故。
据购房者介绍,2012年,开发商召集购房者,称项目被丰台区法院查封,无法办理网签手续,要求购房者退房。但由于彼时项目售价已经翻番至5万元/平方米,大部分购房者没有选择+ 3 C [ ^ & Q =退房。
从2013年开} [ * a始,陆续有购房者将开发商诉至法院,要求开发商履行合同,与购房者签订网= e – y N n签合同。彼时,预售许可证已经过期,且项目被多家法院轮候查封,不具备网签条件,并持续至今。
据多位购房者介绍,2018年,恒远基业找购房者一对一谈话称,虽然项目没有竣工验收,但补交2.5万-3万元/平方米不等的房款,以及50万元的手续费后,购房者可以先入住。
有不少购房者给开发商补了房款,并顺利K $ d % ] U O 7入住,但也有一些购房者和耿超一样,不同意补交房款,他们担心,因为没有网签,即便补交了房款,房子依然面临被法拍的风险。
2017年10月30日,西城区房管局发布告知书称,项目自拆迁以来,在整个销售过程中,均存在历史遗留问题,不能办F p D } g S理网签及相关手续,因此建议居民不要直接与恒远基业办理入住手续。
查封和违建
德胜雅苑项目被查封,缘起恒远基业历史纠纷。恒远基业成立于2000年,旗v p n – 3 c G [ g下有花园村住宅楼和安德路77号两个项目,其中花园村住宅楼项目于2002年开始销售,安德路77号项目于2001年启动。
在这前后,恒远基业接手一笔不良资产,其中主要涉及花园村住宅楼资产及相关债务,也正是这笔不良资产中一笔由恒远基业承担的2000万元左右的债务,最终导致德胜雅苑项目被查封。
2006年3月24日e _ [ o | n 6,瑞华亭、杨海涌、蒋乃昌、杨立英和马淑英将恒远基业100%股权转$ V }让给瀚峰置业,转让价为1800万元及480平方米房子。由此,恒远基业控制权发生转移,但这笔交易只针对安德路77号项目,{ S ? ! I p还是包括相应债务,交易双方各执一词。
对于德胜雅苑项目被查封的具体时间,开发商在给购房者告知书中称是2011年7月;但一份涉案判决书显示,丰台法院查封时间` 7 | H为2013年1月15日,之间相差一年半的时间。这一差异并没有获得开发商进一步解释。
项目被查封时间事关网签。德胜雅苑预售证获取时间为2011年9月30日,如果当年7月已经被查封,项目如何在9月拿到预售证?如果查封时间为2013年1月,那么,自取得预售证一年多的时间里,恒远基业没有| $ p为购房者% w l m U s \办理网签。
北京住建委在2023年2月给购房者的回复中称,德胜雅苑项目实施过程中,恒远基业由于自身工程进度及其他原因g @ Y 8 2 b 9 i {,导致项目严重y C }逾期。同时,北京住建委给出意见:司法查封和行政限制解除后,可以向房管部门申请销售备案手续,办理网签。
其实网签之外* ? &,还有一道难关,便是竣工验收。北京规自委西城分局在一份答复中称,项目存在增加建筑B K p 9 H Z i L o面积、调整功能布局、代征道路用地上应拆建筑物未拆除等问题,不符合规划验收条件。
北~ 6 * X y C Z京规自委s . x – c ~ L !西城分局2021年12月21G 2 o日下发的行政处罚显示,1号住宅楼未按照《建设工程规划许可证》审批内容建设,擅自增建地下一层建筑物,建筑面积1} u L \ W149.14平方米。
因法院查封不具备网签条件,因违建无法竣工验收,由此,购房者既无法办理网签,也无法收房c 4 ) E c r Q X O;而向开b _ c发商补交房款的购房者能够入住,等同于事实上的占有,项目形成了一个交付怪圈。
耿超等不补_ C @ C { R } g交房款的购房者在这一怪圈中处境尴尬,他们普遍认为,房价上涨是导致这一局面的根源。目前,德胜雅苑附近的房价普遍超过12万元/平方米,从买房时算起,房价涨了约6倍。
历经20年
安德路77号项目原为旧城危房改造项目,土地为划拨用地,最早在2001年启动,2002年获得建设工程用地许可证和建设工程规划许可证T p _,但后续工作进展一直较为缓慢,直到2006年项目公司股权易主。
2006年3月,恒远基业原来的5名自然人股东将股权全部转让给北京瀚峰置业,后者实际控制人为王希岩和f } ) , – j史红彦,2016年经过股^ h n + /权变更r b % f C V # } u后,实控人为张辉和王学永,目前王希岩和史红彦仍在恒远基业任职。
2007年9月底,项目开始拆迁工作,当时采取货币安置和商品房回迁两种安置方式。拆迁工作启动前后,项目以《投资协议》的名义对外销售。
一份权威文件显示,项目由两栋楼组成,1号楼7个单元共90套住宅,包括70套回迁房和20套商品房;2号楼4个w y L 9 r :单元共72套住宅,全部为r Y x T g可对c \ c Z外销售的商品房。
2009年项目再次获得建设工程规划许可证,为进一步重新启动奠定了基础。
2011年5月24日,北京市住建委为项目颁发了施工许可证,施工规模为15202平方米,u h s B O H施工单位为山东兴润建设有限公司。
2011年9月30日,德胜雅苑获得预售许可证2 x | ,,包括1号楼20套及K 7 O g 82号楼全部,合计92套7u N p _616.18平方米,预售证到期时间为s ~ e w g S2012年9月30日。
2013年1月15日,丰台法院对德胜雅苑房屋进行查封;2016年8月31日,北京二中院对小区房屋进行二次查封;第二天,二中院又对项目土地进行查封。期间,也有部分购房者对购买的房源向法J f ]院P \ b申请查封。
耿超的一审判决书认定,投资协议、补充协议和购房确认书等有效,但是由J ` v m * w H于项目存在超规划施工等问题,“如果法院贸然判决被告办理竣工^ Y F验收并交付房屋,将导致案件无法执行,故本院认为双方合同暂不具备履行条件,待竣工验O e Z [ d收S ; } +完成之后,原告可选择继续履行合同”。
2011年5月下发的二+ ) . C .审判决,驳回了耿超的上诉,维持原判。
从中不难看出,法院将之前耿超与恒远基业签订的《投资协议Y j U = H ( : G _》、《补充协议》和《购房确认书》等认定为有效的购房合同,但由于项目违规不具备交I $ _ n 0 l房条件,所以驳回了诉讼。
从法律和法规层面看,该项目由于没有办理网签,也不具备竣工验收条件,所以无法交付;实际上,从2017年开始,开发商已经向一部分补房款的购房者交了房。
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