来源：证券时报
作者：李宇嘉
近期，淄博烧烤火出了圈，当地房地产市场也挺活跃的。一季度，淄博新房销售面积达到120.6万平方米，同比增长61.9%，1月-4月上半月增长77%。易居研究院对全国50个重点城市前4个月新建商品住宅F 7 ^成交面积同比增速进行排序，楼市行情表现较好的5个城市分别为长春、杭州、南宁、淄博和惠州，同比增速均超过50%。在三四线城市中，淄博楼市表现最好。
当然，楼市的温度与游客关系不大，与烧烤本身也不直接相关| l @ # i。究竟是什么原因呢？旅游和餐饮带动上下游服务消费，这是就业的大利好，居民收入预期好转了；有收入、有就业，居民对城市的未来有信心了，也包括住房消费。你可能会说，没有太多增加值的烧烤，怎么能撬动动辄几十万、上百万一套的房子呢？表面看，确实不搭界，但恰恰折射出{ R C c = p楼市发展的新模式。
2022年，淄博常住人口平均可支配收入为4.49万元。拿这个平均数来推测，除极少数高收入居民外，估计淄博绝大多数居民月薪在3000元左右。其实，全国类似于淄博这种三四线城市有160多个，也是我国城市的主体，总人口在10亿左右，绝大多数居民年可支配收入在3万元-5万元。人均年可支配收入超过5万元的，主要是一线城市及长沙、武汉等热点二线城市。
当下，不管是哪个城市，楼市的结构性问题都是类似的，即“三分法”的分化：享受过高速发展红利的少数高收入人群，户均至少拥有2套房，他们不想再买了。另一个少数群体即中产阶层，最大特征是缴纳“五险一, h ( N Q b F \金”，主要为集中于机关、国企、h V A ! @ O Q U事业单位的普通员工，这个A 2 D群体也基本都有房了，部分人群在上一波楼市火爆时换了房，剩下V 8 I的也换不起了。
剩下的人数5p S * g s亿多、收入在3000元左右的庞大群体，v B E * K P & L他们买不起房，或者住在没有经济价值的破旧小区中。能否让这部分人群消费得起房，并分n V / j ! m Z ! L享到城市化、商品房的红利，这是房地产能否平稳发展，内需和消费引擎能否凸显的关键。前不久召开的中央政治局会议提出，“三重压力得到缓解，但内生动力还不强”，所谓的内生动力指的就n s ? ? \是这5亿-6亿群体的消费能力。
本世纪前二十年，城市化速度很快，特别是“十三五”规划提出建设19个城市群以后，人口纷纷涌入大城市(淄博也是人口超百万的大城市)。但疫情之后，对中低收入群体来说，貌似城市化红利在减弱。一方面，国际经济环境今非昔比，外贸导向的制造业受d X | J = Q n V L到较大冲击；另一方面H 4 / @ r v M = O，实现环境友好型、科技主导型的高质量发展q P W ~ % e ] k，部分制造业就要转型、迁出! \ ^ s或淘汰。
在新旧产业交替的空档期，就业问题会是一个困扰。于是，涌入大城市的人口开始向第三产业转移，或不得不通过第三产业来消化。人口大规模在热点城市集聚，也带来了吃喝拉撒、休闲娱乐等生活服务业发展，反过来促进y C ( U Z ` p @了这些行业就业，而移动互联! a } # – 8 ( 8和高铁等基建则加速了这一进程。
没有移动互联和高铁基建，淄博烧烤不可能火遍全网，而这恰恰就{ h W h @ w V K Z是我国打造内循环为主的发展新格局希望看到的微观场景。近年来K Z R 8 b * B，我们s G 3 T 4在加速建设一张无形(互联网、统一市场体系)加有形(高铁、5 @ 8 X 6 p R ` P充电桩)的大网，将腹地广、潜力大、韧性足的消费市场优势发挥到极致，每个人都可以分享到全国不同地域特色的旅I 7 z游、文化、餐饮等，就像淄博烧烤一样。
若各消费行业都能像淄博烧烤一样，低成本地打造本地文旅消费行业，提供踏实真诚的产品和服务，借助互联互通来吸纳全国宾客，内生动力就会修复。其最大的好处是，各地能实现充分就业，也是可持续、前景乐观的就业，也能进一步释放本地城镇化潜力。而且，38 9 [ 5 F W 5 5 q000元/月的可支配收入不仅能得到保持，还可能会上一个台3 ` b 5 E D 2阶，这才是房地产发展的基F f o R – h @ ] /础。
同时，这也是城镇化、产业、就业和{ = N房地产协同发展的路径。过去，尽管商品房市场红红火火、高举高打~ k T M，但基本上是房价上涨的“财富效应”驱动的。现在，类似U ] s v p / P W淄博烧烤V S – z A ] )的诸多行业红火，千千万万老百= R . V [ V ! 1 G姓受益，信心得到修复，也就会追求更美好的人居，这就是房地产的新发展模式。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
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