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北{ d # : l } m G京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班Z Q U A ,每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的n q : 2 – ~ R &主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我B B 8 A R ?看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠Q | X H c e ? @ 3北）。
问题B ! h ~ * A O L一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中u H u朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如S e i h v U : :果下决心置换，那选润a j Z j P枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还@ z @ v W r行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区0 # ; T x绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村p I 7 .有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说0 M 5 r P –有臭气泄露的，我也很担心。
万科的A 9 I 9 } `好处O Z S K ) ^ h $是设计到位，房子住的也舒坦不用重c [ / ! n c ? P新大改动，但是其实楼间距不行，需要高L 7 b层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块Q g % D : $ p |发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得z D w贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升B 1 Y l值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些7 W C t ! N u d J资产您有什么调整建议
A:回$ q { S V . m答:您好，你们当下的重b , , R #心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11L % i ` 2 d#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标w + ; y y a o {，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这[ j W =个位置属v m s s ^ h于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州W f 7 n N k – . h的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通@ k u z D i e州的m % 9 8 4 F + y E行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本v \ @ B . * a t =没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买K d ^ ; ( _，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出3 f % z W X , –完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值L A n ( ; x \ q性还是未* S j来的( . b * r / 7成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读z A B T T星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件F o n 2 K B C (。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介: j . x , X } z给推荐了顺义中央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并i = + D ^ –能稳定保值。请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型 周围配套 出行 生活体验等方方面面能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A:回答:您好，原则上围绕几大\ w q d N S @ ,核心位置买一套房投资都是i s _ 5 B b u s可行的，只是您选择什么样I E s c B $ i x t的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个q | U @ k a S盘属于刚M W – 0 L # 0 Z o需中的高端改善，y d a P : I [本质还属于工薪类的3 \ R X s ( 4 [盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-7 g k 1 m n800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手[ H / w ] / B价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预0 L R判（2022-2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都o F E C ) / , H算不上，1000-1500这个价格买后沙峪S Q E \ p我已经劝退H | {很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#n l \ V B !北京房产投资核心逻辑和原理;祝p A p , } v s K (顺利！
Q:提问:您好，本人家庭情况N | 6 ! : t { { +和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值2? ? 360万，暂时不想出售，一方面，顺义行8 + j Y y 5 X x情不好卖，而且卖了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票% 7 b [ 6 c k 8，暂时不打算出售，跌幅太多等回升一点再说。
手头目前有100万现金。预i M C D W : (计23年4月份能累计到130多万K h j h = j 2 H S，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能u $ . 6 =到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人, C & + { N e公积金可覆盖5 ? { w = 0 e +。月供能力尚可。
二、买房D o B W需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对u ~ # ; D .于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷S / x @ 3，卷不b W y 8 t动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑b X S y b z B K u望京地区和朝阳\ G Q大悦城周边，考4 k = & v虑望京的出发点主要考虑是望O ! s E t P a V京是互联网三极（中关村、望# @ m t 1 p s f京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力Z v ,比较强，未来应该不会差。而且7 X &以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。3 K O s p综D q a i 8合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年w J m适合着手行动吗？还是再攒一攒d E ! s P a 3 R自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身t / u * w x有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？
A:回答$ ^ d ? I u C; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现象,卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,U z # M Z $ ` P这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,! , G # \ \ u ^ a望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘S T U E . $里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北: z K y京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款[ ! D x。一套房山国际花园3居室350万p 1 . y D，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台A 0 0 h D n #房子空着，准备出售，5年内估计还得跟H f ] % 6 ( { r着孩子Y { W S 5 X学校走，住不C \ L q G 8 y + v上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件z : a K #，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感u o S c ;觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大j [ \ m几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不E ! / 3 [太远的地方选，总价1300左右。1 x I , u m开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，2 V Z Z X 5 b K又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房v ! + 7 % G l e c到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升p G s . o值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台Z q O J m f 5 X O的六里桥附近次新l p p 7 % i b房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答r 0 e S 5 O A 2:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，Z ! n 7 c C B你可以通E s R : ` L t过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰y * . N台，你看C # z a : G的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价1 Z X ( 3 { !格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城g Q N t ~丽湾和顺R 5 I驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，9 \ l b } * ^ X非核心圈不建议太追求过高的品质b | ~ ^ h R N f，参阅星球精华$ X +栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，d ( e M S长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河) k 0 f Q t l莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个k F | k k位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的a R : m C (优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到m 7 ; H C这个位置也是比较, o = { * D ] B合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：r ^ e1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代l X q # 2 X I (初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，t k * , / y临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学l q g Q D E区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，8 + y \不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便z B W ) r 6 %宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的F A A H H d 4 V D选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房& J k产本身就是一种r 8 – w金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资/ u 9 C 5源，居住效率一般，这样如果有条件可G J 1 e Y以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房R r s v 7 E子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都: # b _ 9 p F r z属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败5 [ = F 7 $，尤其是D 1 l [ I产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些a ^ i s j区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪z & [个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发] E [ h文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精| _ {华栏文章04#未来. 6 a S A _ 2 a :五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘1 ! s的位置还不错，但它的天花板u ? 4 j i Y {太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清i T _ y U仓有900，+3R w ) H 1 v . %00=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内= ( @城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些H Z , 2 x，当然朝青和望京更适合，在朝青拿8 L G V – x x 8到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，Y / 4 U ) i按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三* D E y居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
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