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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲% u v C P e Q b二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的8 { / B * J e中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该& i r K尽快置换呢？换到这个板块的次6 x 4 / =新中海值得吗v – U？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建O n a ( w C A 5议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#7 + _北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四B u ) | S Q A u环优于五环，这类房越m \ + M * r往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是I i 8 Q没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚m m g e ? K (集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除P p P l 2 M y [ o此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产业中心4 T + H的顶部购买力，涨t R K M幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什p P p 2 h么大家认为北京的房子不好卖，不涨~ v h g价，好卖的涨价的占3 J n A比太少Y 1 O ; K w / q u了，你卖掉二环的老u % z ] T : x破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，A * L y o Q f c +但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选# ? t S . Y x商圈，后选产品，像n Y n T这种高品质的产品很容易把人先捆u b t 8 ! f f绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章y B 6 ! T g O E W16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位M T l置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续; D ; W w T续也看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北7 X L L C 0 j X京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个j ( o ) ) 9是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，这是现状。
问题是：1o ! D P、方案一：考虑到东城这个房l D 5 ]子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右Q W M D ) v H 2 5的预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3居，户型层: 2 O数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不? ] e J Y d划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是t B M V p 1 + x |否能保值？我应该采取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果@ s K 3 X G说重可能也就是青年湖这片，但你置换的话没X . % }必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这R & O Z U E i } ,两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了I U D d 3 !，5万以下可以重仓。
你看的三个板块，清河r h P _ w，望京，奥森你可以重点考虑清河和I C M ( i } F g望京，这两个V X s Q g s A ;区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代一] B ; @ D g X : N切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域[ r 0 K，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参阅星球精华栏文D W R 4章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:老师您好 我家N g m u x { ,里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居Y T e `室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河W n l Z I z附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这\ 6 :两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答4 S a:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，Q u r这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通0 $ | T G r : /性好，金融属性强，2017年p = @ N ) 2 S之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个2 6 5 c角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，r o Z 7从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否要留，a N + 8 p E h我把学区房X $ A 2 + 8 4列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的( % o & 6次新小区学区风险相对较低，综Z ` \ m p m f b D合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有6 H ( b Z | ,的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其@ d : t R : 9它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13J y N T n H l – –万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的h M – ) z v J选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，8 V h A c N @ ^ r望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品| d m P ` g ` z质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#n 3 6北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历– I u史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为O N s A ) 9 c了方z X + P D b便A P 8 d孩子上学，计划搬# f – q & & u到万柳居住。之前一y m z }直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考o q / v虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产k @ ? , 8 & –。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，I 1 i a在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，94 6 6 $ A 6 ( 400万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，Y ~ 4 O持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩@ } X 5 x i t子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话– 2 i H ] \子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，_ 5 \ F w 6 e h a交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、i $ ] f ] @最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，= 9 h +应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？G = j R 1 4还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上\ ~ 5地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是D 8 , 1 } 9它的成长性太差海拔太低了，康桥的# [ $品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你I _ & 6 ^ t900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差X Y _ : s m {，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，/ 8 D 2你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好$ – O x，唯独1 x r [ ^ 2 E 1的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置I X @ 5 o，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星_ N R球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为t $ Z @ F # o t父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居! \ ( a a 7 V；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居L 3 5 `甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老v ^ v 8 , H g 2 I破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压1 s H 7 ) 1 % .力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园$ g | W . d f W三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区o J Q h S y = T 6域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非X m u C } *常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园m 2 7 d ^ * Y [不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社; @ p W区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北3 z , t G @ 1 ~京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以? Y F ( ~发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏m J . ?，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片2 5 b K的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手d # 5 F ) l。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围y g e绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是= | C q u k望京西园居住体验度不高，6 n | { , / l K Y涨幅也差t Y s u H a i I点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前+ k v }挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马V K C上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还Z p } * S T贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万] : , f）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3 a X3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或Y N K者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在^ y Z s也不错，融科和国风属于两个不同性v * = T V e /质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，T 5 w W y \ C l融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需} ^ u 9 4盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影: ( / a m &响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，_ { T S对于房子的细节要求更高，8 q c S @ U F ^ h在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东) D P { l q V f h湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议5 ? ! | J你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的. ) 7三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历n S 4 9 4 \ Q p史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
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