叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极r = ^ a { e l E少能从宏观市场切入微观市场每一个交易v d N (环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，[ ( M @ `1500余次_ Q @买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭d + C @ A Y / I T上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:您好;目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左^ ` z R右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四d A | . M *惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工Z s | 2 *作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期/ V 8 p = m ]？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好6 – i，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州] , d 8 q F :和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处t B 7走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖{ U Q J c ) % ` Z，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级T : Y b % N是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般m m G U，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源R u B W } } 3 k 4区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑1 ) % 8 W P @ z ]和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，( z ~ ~但价格在区域没有n , A L t ! G e t优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置w e ( R换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你w d 7 o M [ L可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好` I 8 r的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重T m j Q M (新做贷款把还款[ { V O ( ! p T年P H k b P F ; #限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐& n W 8有一套两y + )居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班\ 1 n W `很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我Z N * q . s们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文X t 7 / 5 ( p章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交; 0 S m n p w 4大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚g H (至三环，v t { m . y | /整个朝阳东部围绕国贸一带2 p 0 U 4很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城{ 9 – : t D _ F –，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘p J m 7 ; ?也要8万+，而常营的次新才6万R r n s g P，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜_ ~ z V A ( Y e=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平l C F ;等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的N B t现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行\ x s w m g情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从X I . D P常营无( S O U K * # _论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这= : 6 \ A种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q& T = 3 y / $:提问:你好，京总，本人目前想置换下房产，现在是0 [ \ | 2在通州宋庄首开香溪郡有一套90房子，打算把房子换到通州市里离地铁近的北关或者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通\ / N A勤并兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商9 X e 4 R P 9 .圈新华小区，还有属6 | _ ! S } a # ;于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什么时候出手好点，未来这个房C X } T 8 4 k A 6子还有没升值空间，这个房子是靠近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A1 : f ~ I:回答; 您好，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑现是一个长周期，即便是现在放开限购，不一定会S / E L涨价，只会多一批接盘客，现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方向上很好，越快越好，宋庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一定能溢到这个位6 J 4 8 h置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未来人口红利的，万达是通州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做$ b q } ` ! 8 !首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，帅府二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾，自由城，百合湾，第二牡丹园，月季园，京茂家园，如果选万达建议选第一梯队，武夷花园第二也V / V ) S G可，以上楼盘整b 5 S体行情都还很稳健，w U 1 z C ( h }只不过品质高的长期价值会好一些，通州有很t + a o { * \ x多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏^ c 1 M文\ ( e章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大C g z数据)查询~ [ U L楼盘的详细行情祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国L [ M , w D N外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后t = 2 ` * X自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是W b N改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后D E 3 8 !期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的= v T L ? 5 6 D 1，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未l ; E ] X X } g r来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水P 5 C平，你碧2 $ q n水的t h # ? d & +盘至少要等到25万以上的水平才开g \ D始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要& 6 W & . R G置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些Y 3 : O R t ? +盘等于是降级，把面积升上去各项资源w ! A 1 m都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:房总好，请指点迷津。基本情况：名下安苑北里小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住（1400+）。方案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世华龙樾三期，但是好像3000左右改善不到好的房型。且出两套换房周期较长，也担心前期五期已经升值太B U J ` z多；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右，Y A I S A在望京购买二或三居，融科或者惠谷阳光，出租用+ V M。问题：能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的方案指导，谢谢。
A:回答H f r ]:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属于P H N终D c B y r I N改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居户型，3000比W w . 8 M较尴尬没有好产品，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部出掉去换世华龙樾方向上没什么问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区w w B ` # P K域橡树湾p T s i系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡u v f高很多，其次安苑北里脱手很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于继续持有;参考星球精华栏文章16#北京区2017+ | Y Y .-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
问题是如果你只动这一f 9 N X套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很差，换7 9 9同等楼盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,h * e ] j 8 / A m建议m g i : z是要么都不动，要么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看y * /房边卖，如果有合适的房源可先下定再卖k 0 d A V ;，要一个长周o y F z / c ` 1期即可，这种总价的h $ s G4-6个月都属于正常的周期，这个时间卖2套小的很轻松，祝顺利！
Q:提问:老师您好 我家里目G 5 w ^前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并X 6 P X i O v ]置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于S R 3 f继续保持两套未来好给孩子一. @ # \ M . }套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置h C J s p换德胜的话比较纠结换成S p y d [ 9 N 0 #农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长z . 3 ( B期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将_ & ] 7 d ?2套合并的，0 @ p A建议你认真阅读星球精华栏文章04^ x h | \#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,t J [ ? 1 | Y 7 g
其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定o 7 # f 3 j性] A ~ V b K N 6 0因素太多，你我都控制不了也s I e想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，6 A m ^ u .西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品x R x Q C K X x质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区F d x J % j * 1 !域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，J ? ; Q }这类盘抛R H @ u o y F去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘7 K W Z z y的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校% w q ~ 9价格就变成了13万15万3 e 0 : U I w，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要} y = F t持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关5 , i ,注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区[ \ b t k房，其. N O M [ x a x 1中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。不考虑学\ g ; W J G V Z区、上班远近，只考虑居住品质升q j `级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总w 9 V u ? % =价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，G @ ] 9 N h a最好是三居，面. % ^ 1 h x积高于100平，感觉能选择的不^ U ` ( h _ X多;
非常喜欢中海D k Z的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的w L 5许多分析，了解\ ! q这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再+ 8 2 3 q C T v !卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个I k { . G +板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您I 5 D } l x好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价* f v值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附C u ] ^ ! U _近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到% p D ) D 4 | M r升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨O ? c 3 # k f t ^价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应g { P O h ] A该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，R c % \ 1 ^ t = 3祝F % 1 } o 6 # 7顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周) $ U l D z + 6 5更新一{ g – O O \ * ;篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖c a 8 $ 7 W w h a空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳1 . y + N健增长的只有P u a @ t39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼, * ^ 2 5市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-4z , F00稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选m p D 7筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容