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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们R U ; 5的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，关注您很久刚加入星球，X a S D f t !想咨询您购房问题。a x ` t J Z B %大宝在朝阳区上二年级，二宝年底出生，目前居住在新北苑2居，因家里人口增加想重新购房三居或者四居(三居满足目前人口居住，十年八年E + S . F 8 p 1 Q后或许婆婆一起住需要四居)，由于高中升学率问题打算换z a = Z _ !去西城或者海淀，考察海淀比较多，现在有1200-1300万资金，家里还有一个购房指标。目前有几个方案，
1.上地学区板块看了上地佳园和上地西里再加上贷款一部分购买三居o U ~ b T ~ i，一并解决学区问题和居住) 3 U F \ H ` ) }问题，但是感觉学区溢价有点高，担心不保值，并且居住感) * \比较R v H a 4 } \ ~ \差。
2.在上地周边买一个好一点的房子居住，目前大宝转学去海淀目测好学校基本没有名额，买了学区也进不去不如转学去一个一般的小学，等过几年二宝要上学大宝升初中之前，卖新北苑房子再买个小的学区房给大宝初中派0 ^ : k u K ) P m位，二宝小学摇号使用。最近看了领秀新硅谷，清河橡树湾，橡林郡，强佑府学院: Y 5 U几个盘，橡树湾品质最好但是价格比较高不知道是合理还是偏高，领秀\ y w A新硅谷价b 7 / 7 q L格合理居住环境也还可以但是不知道有没有硬伤，值不值得买。强佑价格低不知道是不是靠近G6的影响。
3.也看了海u d h = u /淀北部新区，二手房首创天阅西山，新盘海淀幸福里，中海汇德里，不知道这个板块是否适合居住，另外如果房子长期居住能否升值，看这里的原因是因为这里房子都带装修，并且价格低能买四居一起解决老人共住的问+ B ) 4 ( \ j x .题。如果这个板块值得买入，这三个盘首创天阅山离中关村壹号和地M V b B L L铁近一些但是单价9.3万，是否偏高？海淀幸福里单价8.3万明年4月份精装交房，中海也是8.3万要24年交房129平就能做出4室户型较好，就是交房晚。请问以上三个方案应该怎么选择，如果2和3方案可以考虑哪个房产更值得买入？或者这三个方案都不是最好的您有其它的建议给我谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,关于学区房保值问题，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的，结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临z 3 ? # ] 8 Q 7巨大损失;
西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且B A j : M学区溢价很高的盘,1 [ @ L K这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，
上地这个板块溢价最高的是上地东里，上地西里和上地佳园保值性还可，但升值性可能跑不过同区域居住体验比较好的次新盘，上地有附近产业的辐射] 7 P * q – 4，且这个商圈配套成熟，属于海淀北部的热门商圈，从过往的行情看这个板块，每一轮上涨的全是位置较好的品质次新盘，其次管理比较好的老社区跟涨。
2、领秀新硅谷、橡树湾、橡林郡、强佑这四个盘的排序是优先橡树湾、其次像v \ P r f m ( R林郡、世华龙樾、最后领秀、淘汰强} P – M a 0 Z v佑，领秀属于西二旗板块，可通过星球精华栏16#北京各区o t y b A p z d `2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西二旗不是产住结合一体的区，有一点产住分离，所以成就了北侧的回龙观，南侧的清河，强佑属于海淀的上车刚需盘，v / Z r s小户型居多密度很大，未来这个盘的w ) – a ~出租率会很高，居住体验也会大大降低，不适合作为改善的首选，\ z g
房子真正的价值是所占有的区域资源,资源稀缺商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，品质% Q z 2 & y w楼盘与区域购买力正匹配，那么这些品质楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼4 $ W ` R , 4盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;U t L J Y @ R * d橡树湾、橡林郡、世华龙樾就是这个区域内的品质次新盘，而这个板块配套很成熟，有一定的稀缺性，又紧靠互联网产业聚集，所以一直处于领涨市场的盘。
3、海淀北部新区M P x g e目前的价格C a @ N ,已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性，方案二更稳健更牢靠，从新北苑换过去大方向上是正确的，如果换到海淀北部或者老旧小区战略上一定是错误的，不管是为了孩子上学还是为了改善居住条件，配置一套家庭的核心( $ ~ v优质资O 8 s v产不会错，回看会员文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:房总好！我住在莲花桥，现名下两套50平左右房，都满五年，一套在昌平北京北U l K P N g : {400w，另一套在海o x g淀吴家村路10号院400w（有90w贷款），两套房都不住，吴家村的房子学区中等，比较老旧96年的，不想继续持有，怕学区房政策F { A F A 7 –有变日后出手困难，卖出的话又没有合适的理财手段，想换房保值升值，目前有三个方案：A z h n 8 \ j G
一个是卖出吴家村的房子置换常营的50平左右的金隅丽景园，感觉环境一般，置换效果一般，另一个是全部卖出置换亦庄的金隅东郡，但价格过高，怕高位站岗，而且听说金域东郡有学区加持，我暂时用不了，比较浪费，d J ? ) T两换一存在一定风险，最后一个是卖出吴家村的; j V \ z } 4 R房子持有现金去理财，怕持续贬值，目前没有急迫的用钱i e ? I i Q H Q需求，因此比较纠结，看看您有什A Z \ & f m /么建议，其他区域的房子也可考虑，不知现在是持有现金好还是持有房产更加保值增值
A:回N y \ o 9 V ! d答:您好,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图中已经对全区域进行过详细分析,吴家村路10号院在六里桥板块属于尾部盘,六里桥区域综合价值一般,吴家村路10号院的升值属性很弱,g f + 3 X ) d d –区域里综合指标比较好的盘为风荷曲苑、盛今佳园、橙色年代,吴家村路10号院在未来市场上的表现会很匮乏,且小户型不是这种区域的主流户型,北京北属于立水桥板块Z r K Y I @ !的标杆盘,立水桥虽然界面一般,但可以承接东南西三个方向的溢出,保值性还可;北京北在同区域竞争力凸显;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势3 f Q k H收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果两套全部出掉可以考虑市区比较稳健的板块,两套房本金800左右,加400-500的杠杆总价1200-1300可以选一套优质地段的品质物业盘,如望京朝青;保值性和升值性都优于六里桥和立n [ ) Z水桥;如果两套全部出掉买亦庄没有居住需求不是很合适,如果出掉吴家村一套换掉贷款可以加300-400左k P I U 1右的杠杆,总价600-700左右2 | s可以优选亦庄的万科金域东郡
单独出掉吴家村去置换常营的金隅丽景园实际效果不会太明显,常营属于国贸的次级板块,次级板块的涨价逻d c r Q _ 7 @辑是一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,首选的是居住体验良( y – ? S p m好,价格低于核心区的次新盘;金隅丽景园作为纯投还可,过去两年的收益性还可,是手持现金150-200撬动的目标,300以上应该关注更高级别的盘,如苹果派、北京新天地、柏林爱乐等类似盘$ ? A;可参考星球精华栏文章87#朝阳h v = Q k跑赢大盘选筹导图祝一切顺利!
Q:提问:老师您I Y H K好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山K b l 7 g F e T的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比L ( T较纠结换成农科院老破[ b 8 J小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是_ 2 : ~ Y y ] \ _好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。R % { q
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家l 1 –庭都希? B / Y M o + g望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现U ) w在多仓的原则U + } ` R是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出* S 0 X _ X 4 r现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越! – o l t r Q多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格Y a 9 /还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可r X U R @ V ^ l以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品= I z j u 7,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定s . J O . j e w性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风O j M D \险相对较低，综合G H 1 @ R资源稀缺1 J q C W性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、v : r . } k F P中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居] { 4 # n m k p t住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高8 y c 1 . t 9 ,于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数? @ B 9 ^ ! d v w据)A + u,祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房q p X l l u } f山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄E s f外溢，先生在亦庄上班每y F 0 y k 7 4 f G天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不_ ~ c + K用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地N I – O \铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的a c x 2主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问E L 7 W n 5题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里[ k = ; f L R o程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分O L Q U流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.3 & I K j p N5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房I / 3 \ % E N子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也, P B ? ` H R j是17号线）板块发展差= q z l * ) h 5 .不多了 没啥空地了小O i d _ . ! ; C b区域，不H ~ J O f K x 3知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又= M ]想学区Q 8 0 G加持将来好x u + M R h升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？y | ( v
另外d % J L 7 4 z =家庭资产情况是通州( + y果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子Y e F T O H t k p，所以这次置换就想平换 不想添钱了。# ! 6 L q C d ] `关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，} U E w z v e A 0你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则C i % j A \ ` ) H不会一直横跌出现大量库p w j存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的\ 6 P世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了j – u ) f H几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西= , R L都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文a + j 4 ! y ) M @章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下v i D [ f：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直9 s ? 3 3 C / L出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路! 9 / :的老3 $ ~ O J 2破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍u ~ w f H b m =，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海b c T k O淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部. K r &分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是1 A U ] R j V必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前+ ^ H C c z a整个经济下行，长远看来楼市如[ ! c W ! U # Z何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠$ i = P / %微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不+ n E ? R _ # M c确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，/ = ( J n工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，9 \ ) N = ! ^ }现金贬值了；边买边卖，最W Z C #近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的\ ] ) b 2 G ) ^ +错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错~ 3 ; q，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行g y k情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴v f U X 7 M n O露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,_ S z E N :这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗U ; p @ – % m g，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
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