来源:每日经济新闻
记者:包晶晶
编辑:魏文艺
“城市更新,自大狂妄的割裂式开发要不得,需要的是真正能够倾听过去、解读历史,把神韵保留下来、把精髓保留下r – ~ K来。”
近日,瑞安房地产旗n x l p下负责商业投资和管理的瑞安新天地行政总裁张斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,一个有着上千年历史的古镇,呈现在人们眼前的可能是危房、小加工厂? U w r 0 N q常年随意排污等没落景象。“这种古镇的保护与创新之间该怎么结合,就是摆在城市更新企业面前最为现实的问题。”
作为上海32个历史风貌保护区之一,位于上海青浦的蟠龙古镇经过瑞安集团历时9年的改造,目前已变身为集商业、住宅、酒店、绿地于一体的大型综合体——蟠龙天地,整体规划超50万平方米,商业面积5.3万平方米,公共绿地23万平方米。4月底开业的蟠龙天地,在刚刚过去的“五一”小长假接待了110万人次的到访。
落地“城市微度假”概念
“城市更新最难的部分是面对厚重的历史8 F D 9 P P,怎么把历史转化为现代语言、融入当代人的审美! [ v 2 {、变成当代人Z n H w Q u生活的一部分。很多不成功的模式是停在这一步,所以我们q G S n e Q + } k反复强调不要快,一定要深入用心。”
在张斌看来,城市更新的第二个难点在于,这种类型的项目,今天人们看到的是美好的那一面,而其原始形态真的会D b % M [ $ v把很多人挡在门外。“千年的古镇没落到一定程度,呈现在| 5 # F人们面前的是住户、作坊与小加工厂常年随意排污,面对危房、黑臭河道,保护跟创新的之间怎么结合?”
“第三个挑战在于商业模式,一定是要有系统全面的解决方案,不能保留了建筑,忘了商业;做了商业,又忽略了资本。就像一个交响乐队,每一个乐器的声O 8 s部或者是乐器间能够很好地Z I r 7 m协调,这也是我们在商业地产上强调要慢一点的原因。”
瑞安集团以蟠龙天地项目正式落地“城市微度假”概念,也向外界释放了对于社区模式探索、公园商业打造等的全新思考。
随着城市化进程加速,城市更新需求也日益迫切,在这一过程中,伴随大量优质商业项目的诞生,其中也不乏“披着古镇外衣的小商品城”,以及不同城市间批量复制的标准化模版,可以说,城市更新也到了寻找突破7 8 R { u |的时候。
张斌坦言,“在城市更新领域,特别是涉及古迹项目的城市3 C b = 2 o J更新,简单复制标准化产品的逻辑完全不成立,原因就是时间、地域、人,这三个变量。尽管更新开发的理念是一致的——就是传承和保护、创新的商业模式和现代人的结合,但加入三个变量之后,就完全不同了。”
摒弃地产甲方的自我认知,这是第一步。张斌坦言,“对待每一寸土地都要诚惶诚恐。瑞安过去也吃过一些亏,直到今天为止,我们也摸索出一套能够持续的发展经验。城市更新不是卖房子、赚快钱的方式,它的价值打造在于长期经营。”
张斌透露,瑞安新天地的方法是告别甲方与商户的二元关系。“除了租一个场所给商户,更重要的是生态合作伙伴关系,社. Y =区里最有意思的是多元内容、人的多元的复合,应该去卖的不是一个点,是一条线甚至一个面。”
记者注意到,之前只在一线城市核心地段开店的Blue Bottle蓝瓶咖啡,也成为蟠龙天地首批开业的商户之一,而此前Blue Bottle在上海的店址分别位于苏州河畔、南京西路商圈和静安寺商圈。将Blue Bottle开到青浦,依赖传统招商模式恐怕很难做到。
据张斌介绍,和Blue Bottle的合作还是基于双方在运营理念上融合。“我告诉他们,m B T ] I C k 5蟠龙天地是瑞安的作品,其中特色的江南文化可以令Blue Bottle打造出一些特色,我们非常高兴在江南古镇里合作一个全新的Blue Bottle,这种互动也转化成了双方的深度融合。我们去打动比较有话语权的U F d A品牌的一个方法,就是坚持做我们擅长做的事情。\ 8 – i x f L”
继续深耕和扩大上海市场
“开业只是个开始,团队谋划的是未来20年应该怎么做,一年一年应该怎么调整。”
据张斌还介绍,; 9 q x蟠龙天地“五一”期间开门迎客的百余家店铺,大约占了一期招商140家的80%,| s m U包括近20家上海首店、超过60家区域首店,其中不乏全国首店及特别概念店,涵盖文化体验、户外运动、设计家居、品0 % K M \ H ^ m质生活、中西美食等。
“140家已经不少了,我们还要发挥,还有很多好的品牌要放进来。开业计划事j $ & @ 1 b m实上分了好几个节点,目前只是第一阶段开业,接下来每个季度会有一个节点,在这个季度里面会有新的内容呈现。”
据记者观察,瑞安将蟠龙天地打造成“Urban retreat城市微度假”首个作品,似有在该领域发力加码投资的意愿。而蟠龙天地的开业,对于近几年谨慎投资的瑞安而言,可能也是商业加码的开始。
张斌告诉记者,在2022年行业非常艰难的情况下,瑞安仍然在武汉长江边拿了120多万平方米的大开发项目,在上海杨浦获取了平凉地块的开发权以及浦东召稼楼古镇的开发权。“今天的市场,有些企业或出险、或考虑生存,有些企业负债承压,我觉得对我们来说是非常好的一个发展时机。”
当前\ N a S C j 2,一二线城市商业地产出现分化,在此背景下的商业地产扩张很难进行简单复制。
“分化意味着国内商业、地产的发展不再是整齐划一的,但市场规律一定是以重要的城市来带动区G 9 l域,起到/ ; % w 9龙头作用。另一个分化就是人群的分化,背后的一个深层次的逻辑就是,我们不g H i % & J B i V要去想过去的那些所谓的标准产品y g U ] g l s K,如做一个shoppingmall,然后全国复制300个、500个,在分化的背景下是无法实现的。”
张斌表示,过去几年衣食住行等消费在赛道上出现一些问题,线上销售分走了约40%的销售额,因此线下商业要创新、要差异化发) k ~ V x展,成为非常大的挑战。
“商业地产不能快的一个原因就是因为要创新,不要去做简单的复制的东西。客户需求已经很多样化了,供应一定要跟个性化需求结合起来。”
“在创新的1 z + [ g G前提下,还要改变过去甲方的心态,地产不是甲方,全世界的地产都是服务行业,所以不存在什么‘甲方爸爸’。除此之外,还要有好的心态,关注客户需求的变化,不要用一副眼镜去看所有客户。甚至把文化做成IP,再深入到用创新去‘产生’文化k q f A E $ l m –,生成自己的价值主I f ) U 5 w j h张,让商业与客群的互动7 R c不是只是看一看[ M # / K 2 5 F R。新的商业分化的背景下,我们认为一个| | k w好的服务商应该有的这样的一个远见。”
作为总部在上海的港资企业,深耕大本营的意愿仍坚定不移。
“目前瑞安在上海持\ ( H有的商用物业170万平方米,我们从香港到内地发展的第一个城市就在上海,在过去的20多年里面,我们看到这个城市进入了一个非常快速发展的轨道。”
张斌由衷地说,“未来在上海的发展C U d Y 4 : Z `,我们依然会坚持我t c 3 f们一直在做的,用城市更新的手法,用打造社区这样的一个大体量多功能复合的产品,继续深耕和扩大我们在上K h (海这座城市的发展。”
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