北京楼市:通州“万人坑”,还要十几年!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区{ ~ p \ N X j * i1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损c O x P s F的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五Y Y $年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢

A:回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需! a q m . l O要长时间来兑6 Z O j + E X现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到U i ~ / D * _东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后这个盘肯定是第Y b 0一波吃到市场9 A p 4 p p V !红利0 V o 8 S R的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升E k \值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业K A L | Y X q – M，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京` r * ;房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！

Q:提问:, p @京总，您好。我们3 ^ / Y r n , \现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新2 ! c买一套。看过亦庄核心区的= t Y $ T r M，通州V \ q o武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值H : : } O M 8。我们换房是想兼顾生活品t y w质和学区，毕竟孩子要D w . f j P i * d上学。我也看了您y * T ? = z的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可e u /以又兼顾学区的房子？期待? Z i @ \ p + 8 W您的回复。

A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的, 8 h } y ) A Z {被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳[ O d大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一Y a \ 7 ) g公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力

如果你拿柏林换通州或者h s $ ! J 3昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望g * X $ _京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，W R } D i ; y i 9这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没K ! B 7 a s问题，关于常营是否保留，如果是换到望b : f h T D } [京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在T . . _ \ d ]最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

Q:提问:京总您I n v好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值] 5 r j 5 j y _ _1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，| f P D f 9 K目前居住小区X 4 k ; d m是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外m , \ w ] M P看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字1 H j 4 % 8买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢

A:回答:您好,1、关于置换升级的理解o 2 J $ H : o z,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重F ~ 2 Z L Z b y视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不. . A [ e m M e到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐S z K d k V J e渐变差，持有这类住B ( ` 0 Z T宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没f J ( ~有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级} v z u d的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里6 Z ),这三个盘性价比更高,你用这个. a +盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于2 O u v选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,

你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级e S U c 5 \ 6 } l楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三X 9 N % c个全占效率为最优,你往大悦城和望京换W p g w d S i %能占2-3个,如果往. r W王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章Z q ` / [ n G k1l r = W u @ h y m6{ \ { R ` 3#北京区2017-2022楼盘涨势收C \ R l 2 s F ? I益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!

Q:提问:房总好，请指点迷津。基本情况：名下安苑北里小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住（1400+）。方案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世华龙樾三期，但是好像3000左右改善不到好的房型。且出两套换房周期较长，也担心前期五期已经升值太多q f z K N $ l；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右f J {，在望京购买二或三居，融科或者L e H惠谷阳光，出租用。问题：能否对方案进行点评指= U q – b i Y S *点迷津，更赞同或者有更好的方案指导，谢谢。

A:回答:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属于终改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居户@ { \ V 0 Z型，3000比较N P f s尴尬没有好产品，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部出掉去换世华龙樾方向上没什么问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区域橡树湾系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡高很多，其次安苑北里脱手很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于继续持有;参考星球精华栏文章16#北京区2017-* t ) I 0 !2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

问题是如果你只动这一套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很_ B W = . & 1差，换同等楼盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星O c ) ?球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,建议是要么都不动，要, t q T : ! { ?么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看房边卖，如果有合适的房源可先下定再卖，要一个长周期R 0 3 – L即可，这种总价的4-? ! – ^ 4 t y6个月都属于正常的周期，这个时间卖2套小的很轻松，祝顺i A V a 9 4利！

Q:提问:老师您! d b } 0好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区2 q 7 v f W房，今年正好可以把学籍让出来6 ? } ~ u f j 1 p，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽D # q泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～

A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类T * } n K板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条M ] m i件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没! l ? B 9有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议P l Q k你认真阅读星球精华栏文章8G f L ] 3 / m1#北京房产投资核心逻辑和原理/理: K 9 p解置换;

如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性: k C j r : – `,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,) E (租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北? v ! k 2 _ A h京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!

Q:提问:房总好！目_ \ : M 0 P 8前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清( , 8 5 F H贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买X [ O 3 h ? p那里，请问您的建议，谢谢！

A:回答; 您h * ^ % C m ^ a好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,可通过星球精华栏16#北京各区2017Q U w c Z-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置Y { . e换的逻辑上只能往同等区域更高{ m ( x ; _等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的r ! ( $ Z 2 d + R意义,

我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析0 | M A R o i 9;林奥嘉\ @ T , ` ` e x )园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘C ( a J + c 6 : Y的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时n Z :间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;

2、关于贷款;一是可w g g n : D以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章07#巧用杠杆，x ; 8 3 7 z 3 0贷V 6 P D } 3 7 }款的利用,二是如你所说如果考虑; o g N z V置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!

Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买u ] r Q q m房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在= v e \火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区I ^ [ R内购买一^ C 8 J # U N [ F套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。

关于在海淀学区的房子，因为对房地. & B E A A s产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困8 r , ) 2 A难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的150 E i )6平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想: ^ 1 q [请教您关于这4 G .两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其e 6 ` r ;他小区？

二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这L j 9 _ M G种方案主要是担心海淀学区的P ` v \ % – s d房价未来风险很大，感觉经济发展和人口\ O A ~ y s r E增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，| , 7我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨U z c ; f x #（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。~ K ! \ e @以上想请教您的意见，万分感谢！j K ` 7 –

A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于T P 2 o ( Y @ A西海名校溢价比较R J R ( M P ~ h高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的C J V W u G : ^ b次新小区学区风险相对较低，综J M ; & L p )合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,8 : / g C v =或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹? Y ~导图

其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万! F _ $ i & $ 0，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区X u | $ H X的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套I g 6 #大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面q v E q ! \积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。

2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询\ q z P z详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七v r S O ? \家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨2 ^ 7 { [ A x O幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的: 2 (情况下才入，祝顺利！

北京跑赢大P 5 # : . $ ; ~盘的房子不超过20%
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01#北京楼市的十年主流预判（2F | , 5 K022-203+ ^ 5 b R H2）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市; Z m : ! ^ , m q价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧f O &用杠杆，i a V C m ~贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

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