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Q:提问:京总，你好G 0 b – h N！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国a 0 X z F际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔V I m 4 A z ) )来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，] Z – q | g w )住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一J \ o # I 5 W q N个是改善5年后# 7 Z P居住条a 2 c n p件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰D c S管路和莲花U v E桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎* q | V x w F T么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么| . + 1 4 N样。后来又想在大成郡或者单位附– t g = \近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀v f p D 8 9 ^的老房子、和丰台的六m ` O O }里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没h S O { \ 3 u有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们w o i 2 % ` P同区域的紫辰院和中6 8 & v堂当年都是% y n @炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽@ Z e M c r y q湾和顺驰蓝调都是成长性不错X . 6 z d Q 7 8 8的盘，比起周围的$ z ( +新盘价格上更有优E X }势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础d C V u \ Z n I T的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，\ $ ` b b购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有+ R J S K f可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的T % ! d小三居户型，海淀的发展核心是以中关村| [ : r ^ w向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空~ N j V Y $ a y间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房/ 8 a p p，改善居住环境，卖i ` }掉了国际( ` ) a p O *港，买了和锦诚园143平四居，x s G D ! \因为143已经没有了，\ { 4所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑f B p / 0 / 7自己j ! k , J / ]的决V P y Y ] ] @定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，m X Z , `德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌a 2 B的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质u H P m 2 P $ n盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，! R R t保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就\ p – g b f算是很好了，I 7 # } n其次是流通性没有保障j t ! A d ? ! M |，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办f f X : k Q完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具3 0 m体的市场情况，可参考星球精华栏文章84$ ) a q r L _ ^#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，n N S y w j Z .可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有Q S f R _ n R u上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑2 # e o ` _ A w o是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期O ] B W发展带} + Z U 7 V Y动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还C ~ q [ S x ^ & g是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年a u } 0 e v w R已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例& j E s }如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机8 B ; K + o f场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回w C \答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年b e b e p 3在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破= T L E败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位B 1 ? ; r – ; B置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴H . 2 R A Y区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是t Z V o c P k J有学区诉R ; N c d w G 7求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花; e D /，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分h X J & B是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通d 8 T / g % 4 A过星球I ; b . ) e精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济( V & T区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力L ^ N ; D 8很弱O 2 & M F,本地又t y 7 , p + 0 – ~有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建! : % S f + w A $在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤X @ G V P g 4 q人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答:您好，你j b G现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不– ] P B f R U _ p到利润，京贸国际城这v 9 s Q S个盘的. L \ (位置很好，也是距离运河商务中心最近的一v K X c A个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州P 9 = (未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没t D y 5有优势了，没有优势的盘( ^ \ } R从一开始就没优势，品L ~ & ~ K ^ c p k质只是盘的一个优势，t X i l 6 3 G , L区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产n b Z 6业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和6 Q =原理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:京总好，我现住` # } j在远洋山水三居，还有一套通{ b J ~ { ] – C州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的9 % h f !小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有K K –留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价$ q j U d值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远r i % 4 ( ? S 3 :洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序D v 5 P $ 6 – 9 =是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西s P C H 7 {的金茂系，其次可以关注下北四\ % ; g环的x v ] n 0奥森板块，这A I q I k ] e = `个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或^ \ _ C者亦庄外溢，先生在亦庄0 H B ^ _上班每天g M U ( 3通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上）v ; 6 + r T d o 5，我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有D j 4 } ) U地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润w 4 # F + j枫领尚和l P 2 N W ) 2 ~万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树8I $ ` ] [ P b 200米），23年贯通相当方y u 4 f E ( [ B =便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用$ W ; c { C _地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.T 1 7 s ` [ ?5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新8 X . n c ^ 4 0 e闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁K k p 1 i L Z远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德S z % m \ 6 b茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有\ n h r {一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年# t T e *在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套m v k \ g ^ m A S是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球! = ) v } 5 C \ |精华栏文章1i 4 (1#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良+ 3 G乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,5 ) n 740%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长t M G 9 @阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于q \ B * `通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新@ T N 8 L \ A盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠U z ? U这K v T a z T些次级板块的位置，澳海明月已经被T / $锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，z w 5 G T [ Z无论是保值性还是未来的成长空间都有[ x A j ? j保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京N 3 $ n i {房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，~ 2 \ I X看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三H J ~ : L居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊V Q 8 H e F ( X 3有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃I 7 8+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地! w , w s |再m 3 Q s n ? t 9卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果S 3 w = F @ 4 ] N现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，L Y ( T \ % O担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是g r a 1 9 u { ` )完全的小白，不光是燕郊` U N G一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊` Y Q K c C 8 E快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11J & ^ K \ )#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住4 F h ; g 0 T a n房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多@ h L z q /,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经v F . Z H c济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位] 7 )置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子l & R p :会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区201u _ 5 = + o – , W7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据d ~ 0 ? : p g),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星v M t 7 + r + H球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值a 0 % f ) W正在沙化
04#未来S t G { s v五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换4 E T $宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳v m @健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81t u L (#北京房产1 = X % } Z y投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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