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Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续也看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年W C K | }买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居61平V & 7 @ N m米，小孩已经上学五年级了，这是现状。8 s B t h b I s p

问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄, t + \ L n a H比较老了，是否应该卖出置? ! p q A G k . *换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的n j l k V ~预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，6 a ) * X {心理还是比较倾向Y o P 4于亦庄，可以搞定海梓府3居，N z # L e : ~户型层数都满足要– y y求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？W U \2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主% U N U A /要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采+ v N M y S取哪套方案？请不吝赐教！: ! j ( o T谢谢！

A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说W D k u N 2 x b W重可能也就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘{ ~ 2 d I P的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你b | ! F个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。

你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效资源会取代& F 4 [一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户f L * ] ^ |后再看2套L A g P B的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，建议参5 b ) }阅星球精华栏文章04#未来五年绝w t u = t R , J :命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)* ! t u诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾C b $ k瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力. A u U ` B是否更大？

(4)其他信息实际看过厂洼西街6号v B , *院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对= z o ! X h : k比望陶园，2018年起，望陶园涨p Q Y ) ? ] J | {幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总

A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价d = l v格很有优势，这种城内2000年左右的Z J v a 2 g W .老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资B Z S源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，; | 6第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着5 h b + ~ l ~ K A时间推移还会! M 7 X k d C有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章8# l 6 R1#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!

怡秀园这个盘是有学区溢价的，没; o x * X 9 |有划片三小之前房价] S S + 6 h ( P水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的@ w x成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽c m 7 ;然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好7 u L g s r的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这j r t样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如\ i = V ? 0 s果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，_ @ a C ^ 9 q怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西[ \ 6 z r ~ =海学区房选筹导图;

关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万P V ! {11万的水平才p ! ^ 2考虑出掉，I d + – r 3 z艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只E w X u V } w 3 ;有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置* Y n E q J J _换的方向应该是往万柳西路c d A f上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

Q:提问:京总您好;看了您星球置顶的文章,确实非常精华个人情况如下：有一套右安门内宣师一学区单价10万左右溢价不高兴不过环境一D | Q般;手里加贷款能凑1000左右;从您置顶了解北京万柳、望京、朝青三个片区有潜力、有几个方案请帮忙提供建议

1. 不卖右内1000选朝青可选华纺南北三居润枫西区南北大两居或天鹅湾两居不过天鹅湾5 W v f _户型稍差请问如何选择;2.不卖右内 1000选望京看中只有澳h $ Q j l 9 5 w !洲康都南向两居有学区概念;3.卖掉右内、在望京选橄榄城,之所以放第三有两个考虑一是今年可能要二宝二是避免鸡蛋放同一个篮子

另外有几个问M ? h题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些在五环角上而且望京交通相对朝青差些？望京是产住结合没错不过想吸引望京外是否也有难度主要是交通2.除以上区域也有看亚运村远洋万和城以及右安门鼎立水岸家园及信德园这几9 T ; i个盘从2015年底到现在都有翻倍且从2010年初也有15%涨幅。右安门离目前孩子上学比较近或许可以自住其他只能投住。想问投资角度讲鼎立跟信德园是否有可选的原5 D h N H –因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来的涨幅其中天鹅湾青年汇澳洲康都都有翻倍不过华纺润枫水尚1.8以下看的都是目前v b o A u A 1 ? ~1000左右的户型;4.b ~ ? m看您过往回复似乎没有太多提到天鹅湾跟润枫的是否认p 4 { M P N R为1000应该选望京

A:回答;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻` 6 ! v N b M A辑和原理有,文章中有关于各类房屋$ 1 O r d ) J * 3置换升级的系统性指导建议;1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比朝青会略有优势,不同的是在朝青能选个三居,望京能选个两居;朝青能吃到的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望京能吃到产业除了本地还包括上述板块,关于望京的澳洲康都的位置,望京的Q ~ r 6 =刚需盘,刚需偏改善型住宅,有一半的购买人群是来自望京本地,剩余的一大部分来自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从来不需要靠外来的购买力支撑;

2、如果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源也都是一线，头Z T 3 ? ( Q Z @ 8牌是保利中u S J y @央公园，远洋万和，融科橄榄城，这三个盘都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融科三期的成长性很好且性价Z – o (比不错，海拔会更高一些;g 8 [ – P 8 b你从右安换到这个盘属于升级\ d P e ? B \,方向上是正确的;天鹅湾和润枫大户型很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总价越高越应该布局望京,不是说朝青8 y q z不好,只是望京的优势更凸显,你可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

3、2015年-2017年北京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年之后的行情,2017年才是楼市分化的开始,之后抗跌性最强的板块就是值得关注的,鼎M q F w ! 6 Z h立水岸家园= 3 0 d d g属于尾部盘,区域的海拔很低,丰台南站的资源都很差,信德园p b , . % , ,虽然靠近丽泽,但这个盘没优势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首选,前面炒作透支不少,兑现起来比较困难,祝顺利!

Q:提问:您好，考虑西城小孩上学，主要是德胜片区，是首套房，看了阳光丽景、德胜佳z x t {苑和京师吉他等相对较新的小区，对比3年前价格，感觉溢价很高。最近关注的一些西城的小区近半年来都在缓慢下跌，请问这些小区现在入手的风险~ G 8 a R ^高吗？有什么建议。

A:回答; 您好，关于西城学区房的价值逻辑，整个西城品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，由于是北京最早的区，老房子很多地段就很金贵，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价J ) g ^ u也可考虑，这类盘抛去学区因素,自8 ) `身品质本身就很/ P ( c j q C g稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房7 D A ` 2 & { ] 6选筹导图

其它居住体验一般的学区房，( m I *居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了x { I $ n ?13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，像你看的阳光丽景、德胜佳苑、京师属于普通的住b ! ^宅，在同板块居住体验靠上，但区域的资源和楼盘的稀缺性不是特别突出，只能说中规中矩，是有一定的溢价的，比较稳健的方案是以最低总价买套小的,不要把所d { s有资金全部都放进来，因为这部分房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关，房价是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多C r b ~ d付出了很多溢价,一旦学区改动,大户型的损失也是最大的;祝顺利！

Q:提问:谢谢京总的精彩i 5 O + Y O解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四r 6 | $ ,季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1Y 7 S H Y ( z r800左右的、120-O R q e150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！

另外，你提到以# – j @ R { o C v后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中Q W X }心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否P n T q V合理，谢谢！祝好！

A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间+ G , 2,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,

2、关于好位置的房子价格能否到P w b ~ , 8顶,你要从l , 5 n a Z多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货F f \ K = D t U u币超发=物价上涨,房地产最先; y % v w上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地6 R i / x $段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每A \ u L J 2 ] . l一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格w k , x [ 0 6 U应该是持续往上爬,

你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地O Y U段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互~ Z Z _ m联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别# E Q z y G新的盘商圈\ \ } \ J又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资H u ~ l & Y t源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会A W $ N 4存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精V \ ( z . \ , =华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感\ @ I 9 ( ( t觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不Z l K p A足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换g D @ o E N w P两个小户型还是换成一个大点的住宅

A:回答:您好,1、关于优化的策略,你\ F . 0 \这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京r Z ,的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商U g H w O圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定d G A :是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的J Z [价值很弱;建h % V议, f +你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全. p 5 e o j y }市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致b m x Z w i W C升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积# ) p p E z % A F,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量i * n L # p g ` 7如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性.

3、关于海淀北部这个位置,只能u i \ S b / : w H说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大w F u Q ?盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!

Q:提问I M T \:我目前居住在丰台区六里桥房山万科新里程三居一套闲着，想趁– Y + u着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it! R L W o ^ ] / U行业，这次给了股权应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值_ 5 S ] k n &增值。这样综合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往: \ a v ! 6 D e l上空间还& d [ 4 v q r有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀，孩子周末回家都能解决，我回丰台d . = t y *也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人. P } r B l Z 6车半分流，听说有教育用地，有商{ | ! E ? ( v X业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃} ; ) \ i f F I Y圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。

万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是| J E ~ 8 } c | r其实楼间距不j : .行，需要高r ( ^ S ~ 6 V r层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看] 8 / G I * Z 4 ]了南海家园和德茂的新房，觉得贵了可能已经溢价太厉害还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相0 q ~ I ] ~ T当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将? { J A 3 Z : K m来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望= % e 6 – Q您解惑，7 L C选哪A v G { \ } K 4 M个，还有更好建议吗？l | / o ~ r [ N

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城j ? 2 v，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换不想添k _ K 8 A y i } b钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答h @ a 1 L c:您好，你们当下的重心应4 B b X u B g该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政{ o P X ] } K F l区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，C # E s I | f c世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，e U i / s t N如果说房山有预期的位置应该是长L [ ; + , f阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗1 $ _ 5 4 u & { z的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该j D o属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，+ O i &朝阳的重力不o d k c D在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资A \ j 1 K g j 0源的区域品相! k \ 4 4 H一般的盘甩l Z b e S `得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能z C O 2 \ ! q x 3买像6 { p . ~ I次渠这些次级A n t 7板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，^ Y V ! P 4 . $ ~一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星u ~ M –球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和N | ;原理,4 % ` I k祝顺利！