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内容来源：销冠100棋近中盘，北京楼市出现两副表情。3月小阳春之后，4月份北京楼市数据很差，二手房住宅网签量比3月份掉了37.2%。上周热度榜中，保利和光煦境和锦上二期的认X P h :购/带看量，也没有达到4%及格线。北京买房人都去淄博吃烧拷了?逐渐糟糕的数} ? b H L据，让看空情绪越来越凝重。还有一幅图景，与这种情绪正好相反。没有上渠道的越秀天玥发海报说：人气如潮，五一期间累计到访1065组；中建智地五一期D B Q = c 1 ,间卖了70套；4月份新开的三个盘，昌平朱辛庄越秀星樾卖了27亿，朝阳平房保利和光煦境开盘28.5亿，丰台君礼著劲销29.7亿，三个新盘合计卖了85.2亿。做个可能不太恰当的对比，山东文化和旅游厅刚刚公布了一组数据，整个五一假期，山东省接待游客1N + _ p L916.3万人次，门票收入是3.4亿。如果看全国数据，国内旅游出游合计= Z 9 9 3 ` ^ 0 d2.74亿[ \ L人次，旅游收入1480.56亿元，人均每次旅游消费约540元。表姐这个假期都窝在北京，从昨天开班到现在，一直在为赚了这540块钱窃喜。有^ Y * B s u \人去吃烧烤，有人去看房；有人看空，有人看多。这就是当下，混乱的当下。 一在对北京楼市下半年趋势推演之前，先说两件蹊跷小事。一件是亦庄X47地块即将出让，这个地块的周边资源大家可以自己百度，妥妥的神地块，年度神盘之一。关于它的销售指导价，投拓圈内已经热议大半年，先r $ Z后出现I P U u l三个版本，分别是8.5w/m2、9.5w/m2、10w+/m2。信心的来源，便是一路之隔的神盘中海京叁号院。京叁是2021年7月5日开盘，目前已经清盘，还没z B ! o } m |有收房，在某中介网站上，200mB [ R2的4居挂牌单价约在7.25y ] cw/m2。就在刚刚，最终的指导价出来了。不是8.5w/m2，不是9.5w/B F 3 – ,m2，更不是10w+/m2，而是7.7w/mQ 4 / I L2。这个价格一出来，一位开发商的朋友就困惑了：这简直是白菜价。政府背后的定价逻辑是什么，我们很难揣测。但参照京叁，这个价格至W G Q Z #少释放出一个对买房人来说无比重要的信号：政府[ + g l ^把X47地块未来几年m f n u [ d B的上涨复利提前让渡给了老百姓。还有一件事k z L $ }，也很蹊跷。位于丰禾嘉会西侧的亦庄新城0032地块，去年9月份和12月流拍两次，今年$ _ y @2月又流拍一次，这次是第四次上t Z ^架。两个月的时间里，003| _ 3 * \ {2地块的命运反转了，而且是逆天反转。开发商的朋友说，0032地块飞上枝头变凤凰，包括招商和绿城在内的多家开发商已经有意向去抢夺。从无人问{ \ \ L 1 K u @ x津到炙手可热，0032地块是不是羽毛更漂亮了?答案是：出让条件没有任何变化，销售指导价依然是5.8w/m2。0032地块的更蹊跷之处是，北侧桂语听澜和东侧丰禾嘉会两个盘指导价，都是 5.8w/m2。前者是去年5月份开盘，丰禾嘉会计划5月6日收筹，即将开盘。限竞房时代的万科东望单价已经卖到5w+了，之后的桂语听澜的成交价网签单价是5Y X & Y f a s v.6w/m2，即将上架的0032地块销售指导价却还是停留在5.8w/m2。旧b o R r ,巢共是衔泥燕，板块的红利和时间的复利，都去哪儿了?气氛已? f | o u F ~ { u经烘托到这儿，表姐干脆把这两件事翻译成大白话，送给打算买房的朋友们：亦庄X47地块，放心去抢；桂语听澜的尾盘和丰禾嘉会，大胆买入。 二两块即将出让的地块，制造了2023版北京楼市斯芬克斯之谜，诱惑和疑C ; , / . x – Z虑将在11天后\ n A N，也就是5月16日这天揭开谜底。今年北京第一轮拟供应商品住宅B j g O . Q $ ]用地拟出让时间段，是2月16日至5月16日。也就是说，大概就是在5月16日这天，北京第一轮拟供应住宅用地将会集中挂牌。基本可以确定的是，这一批次的土地，价格将会非常低，对开发商和买房人来说，是来自G端的让利。更为重V J J F要u S 3也是买房人可能不太清楚的是，这一天可能是北京的开发商U F a c Z F # 7们在2023年度的最后一次机会了。按照时间推演，这批土地将会在今年下半年入市。下一轮土地出让时间，大概是在六七八月份，等到项目入市，很有可能已经是明年的事了，而且一个月以后的事，谁也不敢预料，具有极大的不确定性。这个时间表明确告诉了所有开发商，如果想要在北京这个城市，想要在2023年这一年还有所作为，就必须提前干预，把握住5月16日。政府[ { 5 Q H让利带来的低价土地入市，开发商土储不足带来的焦虑，市场竞争带来的同行搏杀，大家猜这意味着什么？性价比，将是下半年的北京楼市的一个重要主题。认知决定命运，这又是一次改变很多北京买房人命运的机会。 三张麻子在鹅城说过，他来鹅城只办三件事儿，公平，公平，还是公平。他没说公正，而1 * U是公平。u A 7前者是价值观上的正义，后者是在游戏规则下的公平尺度，不是大锅饭。具体到北京楼市，游戏规划就是社保年限、已经买了几套房、首付比例等。简单地说，不是有钱就能买房，是要有进入游戏场的资格。北京楼市过去三年，始终在这三条原则上加码，没有搞上海的积分制。是不是很公平？可能也有人反驳，按揭的不要堵门T v V ( – U k K口，公积金的把共享单车挪走；比E X Y 0 _ g | k按揭不要堵门口更悲伤的，% . z _ R h {是全款都不配知道6 | o } t开盘时间。这也算公平& , E { C吗？这真跟政府没关系，买房人可以怨开O # f | Z C发商，怨市场，I f O却怨不到政府头上。买房没有最优解，政策亦然。到现在，集中供地已经第三个年头，林林总总出台的很多政策底层逻辑，到底是什么?房山四月份出台的所谓购房松绑政策，\ ` l ~它是北京放开限购的试验田吗?亦庄X47地块为什么只定价7.7万？公平两个字，可以解释很多事情。公平的背后又是什么?答案可能很暖心，又很扎心：第三次社会财富分配。当年没买房，一生瞎白忙；今年买错房，一年瞎白忙。相信很多小伙伴都听说过。不错，当个体的诉求上升为国家意志时，就是社会财富分配。改革开放时追求效率，能者多劳，这是第\ l a t 0 y i r @一次社会财富分配。后来讲共同富裕，用税收调剂，这是第二次社会财富分配。再后来出现保障房、共产房、限竞房，V y z ~ Z M以及当下的楼市调控政策，其实是第三次社会性财富分配。再拿亦庄X; 8 ^ 5 ` %47地块举例，7.7w限价后，倒挂神盘出现g y (，红利出现，更多s 6 f 8 1 T } S的+ D ! f 9 b普通人买房机会出现，就能看到心中的绿光。只是选择多了以后，很多人依然会失去改变命运的机会，正如我们都在过51黄B j p x f *金周，其实不是；我们看似都生活在北京，其实不是。到底当下是不是出手时机，哪里是价值洼地，如何避坑，一二手会不^ & : J会长期倒挂以及分化，二手价格未来是涨是跌，5月16日这一天，会最终揭开谜底。最关键的是，你是自住还是投资，这是两套不同的逻辑，自己的定位搞清楚，才是出手的决定力量。这些将在销冠100的未来付费课上交流，希望能够帮到你。最后，突然想起来一个疑问：为什么去年的北京楼市销冠、销亚中海和华润，一直迟迟没有出手拿地?你说呢？
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