来源：界面新闻
记者：王婷婷TT
蟠龙天地开业图
日破旧的城中村，蜕变为上海当前新晋网红打卡地。
在“内卷”激烈的上海，商业舞台向来高手如林，各类购物中心、商业街区无论是数量、质量乃至类型多元度，都属于国内领先。
上海蟠龙天9 e p [ i地则把商业玩到了一个新境界。赶在今年“五一”前，作为上海首批完工的“城中村”改造项目之一，隐于青浦的古镇——蟠龙镇历时8年“焕发新生”。这个\ 8 $ [ D { $ ~涵盖公园绿地、江南水乡商业的超大规模综合体_ n i o o正式营业。
“感觉今年的五一上海有一半的人涌入这里，连工作日也是人头攒动。”根据蟠龙天地公布的开业成绩单，在“五一”假期5天时间B S z ? ) T J M内，总客流量愈110万人次，日均客流量高达30万人次，实现销售额超过2500万元。
本就自带流量的千年i Y u历史古镇，如今以自然和文化焕k I t : 8 g + W a新成“摩登江南”，令D d H : } P 3 u h蟠龙天地未开业就率先m r # W y ;“出圈”。“早在今年3月份路过，就预料到它会是今年上海商业的爆款。”
“现代感的仿古建筑+水系+q } S商业，还没造的时候就听说了，百闻不如一\ # n z : u见，十分惊喜。”从蟠龙天地返回后，李琳对瑞j + X b ^ = P U安又多了一层肯定。
这是港资瑞安集团在“城市? \ ~更新”领域的又一新作，也L ] 7是瑞安在上海的第五座“新天地”。与过往相异的是，蟠龙天地实现了商业购物与江南古镇水乡风貌的融合，8 5 r成为瑞安新天地“Urban retreat城市微度假”概念下的第一个项目。j j u 9 Y
毫无意外地，这个昔日破旧的城中村，已蜕变为上海当前新晋网红打卡商圈。
新晋网红打卡地
因商而兴的上海，从来不缺优质商业项目。但如何令地处偏远的蟠龙重回商业繁盛，千篇一律的古镇故事要如何重新} r y O改写，如何将断壁颓垣的“城8 % W中村”改颜换貌，一直是青浦甚至上海政府较为头疼的问题。
最终，独特的区位优势被瑞安激活了。
作为首次走出中心城区的项目，改造商瑞安看到的是蟠龙镇另一面，即上海虹桥商务区的高附加值，不仅拥有亚洲最大的综合9 V 0 7 O 7 ? I交通枢纽和具有国际d o M G N 3 w ] ]影响力的国际会展中心，还汇聚超500家各类企业a & ! 3总部，叠加蕴藏的千年江南文化，不火不行。? 1 o
蟠龙天地水系与桥。（以下图片均来自瑞安新天地）
如今，这个5 c L T u – Q s集水乡底蕴、艺术人文、休闲娱乐于一体的“公园里的江南新天地”，吸引人流的魔力丝毫不输前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、张园等“网红商圈”。
“以天地为名的老城改造，都是秉承了看似是原生态，实质上又6 s ] ] P } D b是超级时尚的整体改造理念$ c ; Y [，把商业营销提升到一个新高度，上海又多了一个打卡点。”五一假期刚刚打卡了蟠龙天地的王尘如此形容。
“十年前还是个破破烂烂的地l $ V Q方，夹在诸暨镇$ / O和国家会展中心之间，如今摇身一变为江南集镇，让人耳目一新，吃喝玩乐一应俱全，逛起L + q来一点都不累。”
一些“嫌弃”蟠龙天地太远的人最后也没避免被“种草”。“夜晚徜g P R U %徉其中，让人联想到郭沫若的《天上的夜市》里所描绘的意} ; 6 { j p f境：远远的街灯明了，好像闪着无数# m { 1 R P | Z *的明星。天上的明星现了，好像点着无数的街灯。”
当然，“走红”的代价也会伴随体验变差。有市民向% * L k J =界面新闻表示，前往蟠龙天地的人实在太多，再少三分之二会好很多，“还好瑞安运营的整体物业水准是t # d M在的。”
这里还将迎接更多的商业可能。据界面新闻了解，已有超百家商户进驻蟠龙天地，包括近20家上海首店、超过60家区域首店，其中不乏全国首店及特别概念店，涵盖文化体验、户外运y + $ : F ,动、中外美食、亲子休闲、设计家居等不同领域。
童心乐园
宠物公园、艺术精品酒店、有机c P 0 p餐厅、城市营地很好地迎合了都市需求，而茶艺会馆、当代肉铺、琴棋书画、非遗文化等业态则传递着i 8 (传统江南文化，形成集餐饮、文化、娱乐、消费为一体的综合项目。
据瑞安新天地行政4 . * d 3 \ R总裁张斌介绍，项n D ) C F V |目大概计划140个租户，目前开业率在80%左右，“我们不追求购物中心那样的开业数字战报，就像中国画要留白，有想象的空间，这个项目也是，不@ ( P 8能把它塞} @ U得满当当的。”
如今看到的只是x K _ 8 +第一阶段的开业，{ N ; ] ,接下来每个季度会有一个节点，有新的内容呈现。“用这样e – [分解的方法，不断打造urban retreat体验，宁缺毋滥。”张斌说道。
蟠龙天地v b E 0 F ! : N开业期间就已在“urban r9 C _ 3etreat”上频繁试水。包括首届“Art in Green艺游自然”公共艺术节、首届户5 | n外生活节t & } ( u % | [、《月见蟠龙 The Moon Journey 》光影秀、《蟠龙吉日》非遗主题展、Tango《有K } @猫病》关于猫的漫画展、“宋风雅集”、汉服巡游等，从江南文化、自然绿地、户外活动、艺术展陈及创新消费等角度h H L提供了多种~ q 4 _ & k体验活动。
这也是蟠龙天地定位的消费人群并未局限在青浦甚至上海的原因，“希望上海、长三角的人们都能够把它当做生活方式的一部分。”
“城中村”的前世今生
丰V % 1 _富多样的商业形式在此安营扎寨，在M T $重塑商业形态的同时，建筑风貌保护也是重中之重。改造前的蟠龙古镇。
改造前的蟠龙古镇
从历史上看，位b 7 R = d j于青浦区徐a G / T v泾镇的蟠龙镇最早可以追溯至隋朝时期，距( $ ^ K M & a ,今已经千年兴替。清中叶因典当、布庄等行业的兴盛，镇内O 8 I O Q 8形成繁华鼎盛的“十字街”商业，并逐渐完善，因水而兴的蟠龙曾是一个典型的江南富庶水乡。
21世纪初，在城市化8 ( f浪潮中，古镇风貌不再7 , G ] & 8 O，发展停滞的蟠龙逐渐成为城市中的“伤疤”区域，大量流动人口的涌入导致当地居住环境每况愈下，私搭滥建严重。“脏乱差”的形象与周边高速发展的城市环境格格不入，沦为一个典型的“城中村”。
改造呼声逐渐强烈，上海市区两级政府在2013年开始决定接洽改造商。经过多轮沟通和公开遴选，瑞安成为蟠龙“城中村”改# L r – o S 4 B ?造的实施主体。
蟠龙天地/ ^ _项目总占地面积752亩，是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。在政府看来，蟠龙应以保护为主，继续保留原先古镇核心以居住为主的功能，以及商住混合的肌理布局，守住历史的记忆。
但在瑞安的逻辑里，对于一些古建筑，过度呵护会限制: ` Y p o m 3 (其生命– A M ~力延续，合理的活化反而有助于对历史的长效保护。
很快，瑞安的改造方案面世，推出的蟠龙天地项目共包括三个功能空间，即约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区。2018年M 2 ! G o h1月，规划方案获批。
2019年，蟠c W o ~龙天地正式动工建设，最终赶在今年“五一”前& F 6 X N \入市。
项目最终保留了蟠龙镇完整水) j c 7 l `系、桥文化，将香花桥、凤来桥、程家祠堂3座青浦文物保护建筑和众多老建筑修旧如旧，再现蟠龙十景、九| # I z n t E龙一凤等历史风貌，还通过非遗合作、美术馆、持续性公共展览等形式为城市文化生活带来新体验。
蟠龙古镇的内在肌理是十字街市，青瓦，白桓，尽显古朴。如今R z 8，蟠龙天地正是以十字街为中心形成了南北市的基本骨架。在有着江南风情的粉墙黛瓦屋檐下，入驻了客栈、书店、茶馆、咖啡店、美食、文– 7 , L i ( `化: a 7 0 N –艺术中心等多元业态。
比如国内的第四家BluH Y 6 p l * [ se Bottle Coffee蓝瓶咖啡门店也入驻于此。
蓝瓶咖啡蟠龙天地店
人们现在眼中的这个时尚古典之地，在建造之初其实也面临相当多的难点。
如张斌所说，要把这本厚重的活历史变成当代语言，变成当代人的审美，变成当代人的生活一部分，其实非常难。
“今天我们看到的是美好的那一面，但当时的面貌可以说是: 1 A r ( V W o t美好的对立面，会把很多人挡在门外。”张斌向界面新闻表示，“千_ U U ? r b @ : ~年古镇没落到一定程度时，已是断壁残垣，快速城市化过程中，我们看到这个古镇被破坏了，小工厂、小作坊混杂，工厂排放的污水导致河流成了臭水沟。”
所以改造难度非常大。
张斌告诉界面新闻，仅以河流为例，今天的蟠龙市河干干净净，里面有鱼，很多原生生物也慢慢回来。“但在此k y # : K之前要清淤、3 V 2 c ! ^ p _ s要养，不能用化学药剂，我们用的全是生物菌活化剂，自然改造X [ m / : m R ? b，改造完了以后还要建立生态。”
“因此，改b m 7 ] $ P q 0造类项目的商业模式一定要有一: $ h : F `套整合的解决方案，”张斌认为，不能保留了建筑就忘; & y Z v (了商业，做了商业又忘了资本融资，要像交响乐队一样去协j _ I @ b f B a调，这也是瑞安选择慢下来的原因。
“出圈”法则
蟠龙天n m y M f C地的“出圈”并不令人意外，正如不少人感叹得那样：难怪这个地方这几年房价涨得厉害。
周边地块的竞争激烈程度也是一年更胜一年。在今年上海的首轮土拍中，L S $ $青浦区西虹桥小涞港西侧 52-20地块和西虹桥龙联路北侧07-02N b X 1 T [ Q 2 f地块分别有13家、20家企业参拍，最后的竞得者分别是华] a Q N L润置地和华发。
与多/ 9 U G H H X T /数内地商业地产开发商不同，瑞安的商业法则是“慢”、精1 = Q } e W Q .细化运作。
规模化快速扩张和进入新城市，不是瑞安最核心的追求。张斌介绍，重要的是可持续发展，瑞安做很多项目都超过20年，比如瑞虹刚刚庆祝d ( : Y : *25年，新天地今年也21年了。
不仅要慢下来，瑞安也想“轻装上阵”，变得更“瘦”一点。从2016年开始，瑞安提h – = ` x z } (出降杠杆，并且出让部分非核心资产，将负债率从80%降到如今的30%-40%。
“如果只看商业板块的话，瑞安新天地的负债率是11Z 6 : x m Q \ % !.5%。”张斌表u { R 0 ? t |示，资金状况较稳是瑞安能在“危”中看到“机”的重要原因，所以瑞安的脚` # q C步不会停下来，会在最e B b 5 o ~近几年加大投入。
据界面新闻了解，在2022年楼市下行的背景下，瑞安仍然在武汉长江边拿下超120万平方米的大开发项目—武昌湾，在上海杨浦则获取了平凉地块的开发= C & A 9 v v F权以及浦东召t % M Y P ` !稼楼古镇的开发权。
今年4月20日，闵行区浦江镇也与瑞安房地产签约，宣告} p $ 1 c召稼楼“城中村”改造项目正式启动。召稼楼会不会成为第二个蟠龙天地？张斌认为，在商业地产领域里面，所谓的标准产品简单复制逻辑完全? m } 7 # Q不成立。
“因为时间是一个变量，地域是一个变量，人是一个变量，从蟠龙天地改到召稼楼，尽管我们的理念是一样，传承了历史保护跟现代商业创新结合的模式，长视角的理念一样，但是这三个变量完全不一l e ; V样了。”
比如召稼楼的文化是农耕文化，是上海农耕文化的发源地。但瑞g s . ` } \ I安不是农业专家，去做这样的项目也是第一次去挖掘，“它有它的新特色、I g : t \ {风貌、文化底蕴、内容，所以也希望这个项目在整个微度假的产品线里面是一个全\ | ? U 6 $ 7 M x新的亮点。”
瑞安的运营思维，其实也是不少港资开发商的共性，即“慢工出细活”。太古地产2001年宣布进入广州，2022年才开出太古汇；瑞虹天地太阳宫项目B @ ?的打磨时间长达8年；糅合人文与商业的K11 MUSEA，新世界也筹备了超过10年。
但对商业项目而言，前期的巨大投资，意味着回收期将很长。张斌在接受采访时提到，“蟠龙天地的开业只是一个开始，我们团队谋划的是未来20年E t = , 8 r Q X U应该怎么做，一年一年应该怎么调。”
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