来源：21世纪经济报道
记者：吴抒颖
随着公募REITs在中国启航，其正逐渐被不动产持有方视作是沉淀资产首选的变现渠道。REITs的兴起固然为之创造/ 3 g J了可能，但必须承认的是{ D i \ P _ O a o，许多持有不动产较多的企业，囿于客观条件以及主观因素，仍难以将T 2 f ; \ t G A .旗下不动产成功包装以满足公募REITs上市的条件。
公募REITs的政策条件逐渐走向成熟，企业也纷纷作出研判与应对寄望能积极搭上REITs的资本快车，但如何打造具有稳定回报且可持续运营的资产，是当下要紧的问题。
实际上，将时间跨度拉长，公募REITs在境外的运作已经比较成熟，也有较多的经9 m M E X O验可以分享以及复制。第一太平戴维斯作为国际化的房地产服务商，在REITs运作上也有相关心得。
第一太平戴维斯广州估值及专8 { + D业顾问服务部负责人周志鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，资产重组和运营涉及税项相对6 ) u L q复杂，一直影响着产权人发行= n f Y W公募REITs的积极性，这是以往国内资产运营方在海外资本市场发行REITs产品的重要原因。随着深入推进公募s Q G ` VREITs，配套的税收政策也有调整需要。
REITs运营不易做
21世纪经济报道（下称“21世纪”）：公募REITs在中国发展加速，这对不动产持有方在Z m @ x打通“投融管退”的全链条上有什么样的作用？
周志鹏：公募REITs的试点目前主要是基础设施，这类不动产一般规模较大，以往大多通过大宗资产交易、公司股权交易或者整体IPO的方式退出，变y 1 I b c现能力不强。
公募REITs为不动产持有方从重资产向轻资产转型提供了更多路径，有助于优秀的不动产运营企业盘活、孵化增量，R 1 \ a E 4 5 – w符合高质量发展的要求。不动产运营企业通过REITs实现退出后，资金也能够实现有效回流赋能，在其他不动产上继续复制“投融管退”，实现持有方n ] O O Q } ` H、运营方和` s [投资方三赢，而这也有利于社会资金参与到这个领域，增加投资渠道。
21世纪I : ) L 6 ] K：首批公募REITs主要以基础设施类资产为主，包括产业园、保租房等。从你第三方的角度看来，针对这两类资产的运营以及保值增值，需要注重哪些方面？
周志鹏：租金是社会发展成果的一部分，只有租_ y w户发展好了，租金) : ^ J $ S s才有提升的空间。
产业园是培养孵化企业和产业链的载体，招商引资的手段，过高的租金不利于产业群的形成、聚集与发展。坚持长期经营的思维，提供优惠的租金，用产业链的角度招商引资，吸引更多上下游的企业整体进入，协同发展；g Z k a | { D ; z此外，也可通过配备丰富便利的硬件配套，专业齐全的软件配套助力进驻企业做大做强，这样才能反哺不动产，有利于保值增值。
而保障性租赁住! | 1 & i A宅面向为中] u R 0 s % l Z低收入、住房困难家庭等群体，具有更0 H Z明显的补助性质。租金收入受限，管理成本的控制，直接影响利润。通h m g % \ ! m 5 `过降本提效，精细化管理，才能提升不动产的收益回报水平。
商业地产等风来
21世纪：前段时d u ? I F x P间，证监会、国家发改委发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费9 V _ H条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百w g # N : M货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这是] ^ X B x否会为商业市N i 4场的价值重估带来相应的影响？它将@ ( k ~ ^ 4 H ^如何重构整个商业市场？
周志鹏：236号文（指《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资〔2023〕236号)）对公募REITs的资金使用有相应k H X f的限制，如购物中心、百货商场等J w 1 5 [募集到的资金，不得用于商品住宅类开发业务等。
在这种情况下，下一步需要引导资本往优秀的运营企业聚集，培养壮大运营能力，改1 ! ) 8造低效的存量不动产，优化经营，通过可持续的资金和不动产管理能力结合，实现良性循环。
在估值方面，公募REr 5 IITs推出之前，大宗商业物业主要的退出路径是资产或股权交易，相对途径单一。潜在买家考虑的回报率时会要求溢价，补充流动性不足。
现在市场上，我们看到大宗商业物业的回报率大概在5-6%，而REITs的分派率下调至3.8%，这也会引导市g u 5 6 * p & ,场上的参与者按} | A F U \ | V 8照各个存量商业项目的盈利能力与流动性差异，N A D q l y J t往这一新的价V b n U [ 2格体系进行对标。
21世纪：目前来说，中国适应于通过REITs实现推出的资产规模# 1 = * g { H是否仍然偏低？成因是什么？
周志鹏：目前适应公募REITs的资产规模的确偏低[ U Z C。事实上，商业地产的资8 y L o s } h R产规模并不小，但能达到运营成熟、现金流稳定的商业资产并: H $ % ] B 0 : s不多。
适应REITs的资产一般坐落在城市核心区域，运营时间较长，因此也经历了O z i J 6 T X 8区域的发展成熟，所以项目增值幅度较大。这类资产虽然有这些优势，但发行REITs在税收方面仍具有一定讨论空间，这对原产权人来说是需要纳入必须& Q J y考虑的范畴。
还有一些新建的商业地产资产，这些资产属于新开发建设的项目，土: q U 1 T # p j地增值幅度不g B n大却又尚未培育成熟，所以这类资x } s \ p W产本身很难达到发行条件。
事, g q \ U o实上，中国经历了过往十多年发展，社会上聚集了大量的商业物业[ b z r % _ a r，产能相对过剩，盘活的需求非常大。目前虽然把百货商场、购物中心、农贸市场等商业网点项目纳入试点范围提供了政策契机，但仍处于前期摸索阶段，只有当社会资金、业权人和运营商实现平衡，试点成效显现，这市场才能} , W 2 l 8 = 3 }有快速的发展。
公募REIT/ B $ 6 , P q os藩篱待破
21世纪：在政策方面，你认为未来对于t T r f / o 8 ;公募REITs还可能将会有什* c u O I 1么样的支持？x l f P公募REITs在现阶段的发展是否存在一些还需要突破的地方？
周志鹏：236号文特别强调用地性质与投资管理手续合规性。而以往开发的不动产，存在一些遗留问题或权属瑕疵，如投资报建手续不完善、土地使用合规、权属资料办理和不动产转让限制等。
公募REITs之前的试点工作，发行人、中介机构和监管部门，各方4 x C G r t A * /都是摸着石头过河，提出的更多是大方R ] ; a P z向上的要求，这些要求多数偏向于原则性，框架性的方面。这在j V R B O y a n *客观上带来了部分REITs项目的挤压，影响审核和推荐的效率。
从这个角度来说，我认为，未来相关监管机构之间q I 4 ] $ x t X w的传达沟J U C 8 @ h D –通，属地监管部门对政策要求的理解、推进和支持力度，都是REITs项目加速推进的关键。
此外，从目前的试点情况来看，进入试点范围的资产虽然在扩容，但仍然属于少数。未来随着试点经验的增加，预计范围仍会扩大。在这过程中，涉及资产重组和运营所带来的税收问题一直影响着产权人发行公募REITs的积极性。
过去，这使得部分国内资产运营方选择在境外市场w s @ O h i / r发行REITs产品，而随着中国公募REITs的开闸，配套的税收政策也有调整需要。
21世纪：对于第三方的房地产服务商而言，公募REITs的加速推进可能带来什么样的机会？如何去抓住这些潜在的机会？
周志鹏：以往房地产的高速发展r T 2 ? h ~ ; 3，开发商习惯了高周转，高收益的发展模式。相比之下，商业运营盈利慢，是件“苦差事”。但现在高周转模式难以持续，如何培育存量房n | ! |地产及退出，市场对招商与运营能力的需求越来越大。
对于第三方运g % N B y = h营商来说，商业项目地域差别大，以往成功的模式如何复制，是胜出关键。相比起来，协助业主方发c P ~ E ` q } ( 1行公募REITs的券商、律师、评估师等各类专业机构的服务，因地域产生的差别要小一些。其以往的成功经验，有助于提升公募REITs的推进效率。
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